Vererbung von Ferienhäusern (5)

Die eigene Finca kann teuer werden

Von Frank Hannes und Christian von Oertzen

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Häuschen in Port d'Andratx auf Mallorca sind begehrt. Allerdings glbt es, im Erbfall heikle rechtliche Tücken zu umgehen

10. September 2008 Vor dem Hintergrund der Immobilienkrise in Spanien dürfte der eine oder andere darüber nachdenken, sich endlich den alten Traum vom Ferienhaus unter Spaniens Sonne zu erfüllen und nach einem Schnäppchen Ausschau zu halten.

Zwar wird er rasch feststellen, dass in den meisten Regionen die Preise für Ferienhäuser in guten Lagen nicht erheblich gesunken sind. Mit Ferienhäusern soll es aber ähnlich wie mit jungen Welpen sein: Hat man sie erst einmal gesehen und liebgewonnen, erfolgt die Entscheidung nicht mehr nach Vernunftkriterien.

Über 300.000 Deutsche sollen schon eine Ferienimmobilie in Spanien besitzen - jedes Jahr werden es mehr. Neben einer kritischen Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises und der Nutzbarkeit als Ferienhaus sollte man sich im Zuge einer vernunftgeprägten Entscheidungsfindung auch über die steuerlichen Folgewirkungen eines Immobilienerwerbs in Spanien Klarheit verschaffen. Hierzu ist sowohl das deutsche als auch das spanische Steuerrecht in den Blick zu nehmen.

Der spanische Fiskus setzt fiktive Mieteinnahmen an

Solange das Ferienhaus ausschließlich selbst genutzt wird, muss man sich in Deutschland hinsichtlich entstehender laufender Steuerbelastungen keine Gedanken machen. Wer tatsächlich mit der Immobilie keine Erträge erzielt, muss in Deutschland auch nichts versteuern.

In Spanien ist dies jedoch anders. Hier wird auch bei ausschließlicher Selbstnutzung der Wohnwert durch den Ansatz einer fiktiven Mieteinnahme besteuert, nämlich im Regelfall mit 24 Prozent auf 1,1 Prozent des Katasterwertes - der allerdings immer noch deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Daneben entstehen weitere laufende Belastungen durch die Erhebung von Grundsteuer und Vermögensteuer.

Der deutsche Fiskus wird hingegen aktiv, wenn das Ferienhaus nicht mehr ausschließlich selbst genutzt, sondern ganz oder teilweise vermietet wird. Dann nämlich sind, sofern man seinen Wohnsitz in Deutschland behalten hat, auch die spanischen Mieteinnahmen in Deutschland zu versteuern. Probleme entstehen dabei häufig bei der Bestimmung des Anteils von Selbstnutzung und Vermietung einschließlich der Berücksichtigung von Leerstandszeiten, welches für die Berücksichtigung von Instandhaltungsaufwendungen und ähnlichen Werbungskosten maßgeblich wird. Insoweit schafft die Vergabe der Vermietung an Dienstleister vor Ort häufig Klarheit.

Mieteinnahmen auch in Spanien steuerpflichtig

Die erzielten Mieteinnahmen sind aber nicht nur in Deutschland, sondern auch in Spanien steuerpflichtig. Für sie gilt grundsätzlich der auch für die fiktiven Mieteinnahmen bei Selbstnutzung angewandte Steuersatz von 24 Prozent. Von Nachteil ist dabei, dass in Spanien anders als in Deutschland die Aufwendungen für die Immobilie nicht abgezogen werden können.

Anderes gilt lediglich für sogenannte Residenten, also in Spanien als ansässig geltende Personen, die dann aber auch anderen und in der Regel höheren Steuersätzen unterliegen. Ein Deutscher wird in Spanien jedoch erst dann zum Residenten, wenn er sich mehr als 183 Tage im Jahr dort aufhält oder seine wirtschaftlichen Interessen hauptsächlich in Spanien liegen, er also beispielsweise seine berufliche Tätigkeit in Spanien ausübt.

Wenn beide Länder Steuern auf die aus der Vermietung des Ferienhauses erzielten Mietzinsen tatsächlich erheben würden, würde von diesen nicht mehr viel übrig bleiben. Zur Vermeidung einer echten Doppelbesteuerung haben Deutschland und Spanien aber ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, welches besagt, dass das deutsche Finanzamt auf die in Deutschland zu erhebende Steuer die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen hat.

Steuertücken auch beim Verkauf

Unterschiede in der Besteuerung durch die beiden Länder bestehen auch, wenn man später die Immobilie veräußert. Wurde das Ferienhaus ausschließlich selbstgenutzt, erhebt Deutschland überhaupt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn - wurde sie vermietet, wird in Deutschland nur dann eine Steuer fällig, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Immobilie erfolgt, also innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist.

Das spanische Steuerrecht kennt hingegen eine solche Spekulationsfrist nicht. Vielmehr erhebt Spanien zum einen Kapitalertragsteuer von 18 Prozent, jedoch unter Anrechnung eines vom Käufer abzuführenden 3-prozentigen Kaufpreisanteils, zum anderen eine kommunale Wertzuwachssteuer, die je nach Bodenwert, Besitzdauer und Einwohnerzahl der Gemeinde zwischen 16 und 30 Prozent des Wertzuwachses von Grund und Boden seit Erwerb liegt.

Die Wertzuwachssteuer schuldet zwar grundsätzlich der Verkäufer. In der Praxis wird sie aber häufig vertraglich auf den Erwerber abgewälzt. Entsprechendes gilt für eine ebenfalls anfallende, der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbaren Vermögensübertragungssteuer von grundsätzlich 6 Prozent. In manchen Regionen, beispielsweise auf den Balearen, beträgt sie sogar 7 Prozent.

Hohe Erbschaftsteuer in Spanien

Haben auch die Kinder die Ferienimmobilie liebgewonnen und soll sie deshalb nicht veräußert werden, sondern in der Familie verbleiben, muss bei der für den Erbfall anzustellenden Liquiditätsplanung - entsprechendes gilt freilich auch für Schenkungen - die relativ hohe Erbschaftsteuerbelastung in Spanien berücksichtigt werden.

In Spanien sind die Steuersätze deutlich höher und die Freibeträge deutlich geringer als hierzulande. So kostet die Schenkung oder Vererbung einer Immobilie im Wert von beispielsweise 800.000 Euro an einen nahen Verwandten fast 200.000 Euro - ein entfernterer Verwandter wie ein Neffe oder eine Nichte müsste sogar rund 320.000 Euro zahlen. Bei einem Immobilienwert von 1,5 Millionen Euro würde sich die Steuer auf etwa 430.000 Euro beziehungsweise fast 700.000 Euro belaufen.

Die Vorstellung, dass in Spanien tatsächlich aber nie die vollen Verkehrswerte zum Ansatz kommen, wird immer mehr zur Legende. Zur Erbschaftsteuer hinzu kommt noch die von den Gemeinden erhobene Wertzuwachssteuer. Zwar rechnet Deutschland die spanische Erbschaftsteuer auf die in Deutschland auf die spanische Immobilie entfallende Erbschaftsteuer an. Es bleibt aber der Nachteil, dass man auf das hohe spanische Erbschaftsteuerniveau hochgeschleust wird.

Zwei Steuer-Gestaltungen möglich

Zur Vermeidung oder zumindest Reduzierung der spanischen Steuerbelastung werden in der Praxis im Wesentlichen zwei Gestaltungen empfohlen. Bei ihnen ist jedoch Vorsicht geboten. Die erste Gestaltung zielt darauf ab, dass - solange der Erbe nicht in Spanien ansässig ist - der spanischen Erbschaftsteuer nur dort belegenes Vermögen unterliegt.

Zur Vermeidung einer spanischen Erbschaftsbesteuerung wird die Immobilie in eine deutsche GmbH eingebracht. Diese sollte, um Missbrauchsvorwürfen vorzubeugen, noch weitere Vermögenswerte halten. Dann gehört nicht die spanische Immobilie, sondern die in Deutschland ansässige GmbH zum Nachlass. Bei Neuerwerben können sich solche Gestaltungen anbieten. Ansonsten ist zu beachten, dass schon die Einbringung Einkommen- und Wertzuwachssteuern auslösen kann.

Darüber hinaus entstehen nicht unerhebliche Berater- und Notarkosten sowie behördliche Gebühren für die Gesellschaftsgründung und Einbringung sowie Kosten der künftigen steuerlichen Betreuung der Gesellschaft. Außerdem ist die Immobilie fortan Deutschland zugeordnet und eine spätere Veräußerung der Immobilie oder der GmbH grundsätzlich steuerpflichtig. Schließlich führt häufig auch noch der mit der GmbH abzuschließende Mietvertrag in Hinblick auf verdeckte Gewinnausschüttungen zu Diskussionen mit dem Finanzamt.

Wenigstens die Abwicklung des Nachlasses ist unkompliziert

Eine zweite, etwas weniger aufwendige Gestaltung zielt auf eine Reduzierung des steuerpflichtigen spanischen Erwerbs. Hierzu wird die spanische Immobilie weitgehend fremdfinanziert, so dass sich die spanischen Schulden und der Wert der spanischen Immobilie saldieren - und die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer so auf eine hinnehmbare Größe sinkt.

Erfolg verspricht eine solche Gestaltung aber nur dann, wenn das Darlehen bei einer Bank mit Sitz und Geschäftsleitung in Spanien aufgenommen wird, der Vertrag spanischem Recht unterliegt, die Bank als Sicherheit eine Hypothek auf die spanische Immobilie erhält und auch die Auszahlung und Rückzahlung in Spanien erfolgt. Für diejenigen, welche die Immobilie ausschließlich selbst nutzen wollen, ist eine solche Gestaltung wirtschaftlich freilich nicht sehr attraktiv, da der entstehende Zinsaufwand nicht steuerlich genutzt werden kann.

Im Erbfall stellt sich die Nachlassabwicklung hinsichtlich der Ferienimmobilie eher unkompliziert dar. Zwar unterscheidet sich das spanische Erbrecht vom deutschen in wesentlichen Punkten. Spanien behandelt aber auch den Erbfall eines deutschen Erblassers nach deutschem Recht und erkennt ein deutsches Testament an.

Frank Hannes und Christian von Oertzen sind Partner der Kanzlei Flick Gocke Schaumburg, Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater mit Sitz in Bonn, Berlin und Frankfurt/Main.



Text: F.A.Z.
Bildmaterial: ddp

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