Die Vermögensfrage

Immobilien: Fundament der Anlage in der Privatbilanz

Von Volker Looman

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29. Januar 2006  Immobilien sind für viele Privatleute die "griffigste" Geldanlage der Welt. Hier haben die Anleger das Empfinden, nicht irgendein Stück wertloses Papier, sondern eine werthaltige Sache zum Anfassen zu besitzen. Pfandbriefe und Aktien haben in den vergangenen Jahren vermehrt Anhänger gefunden, doch die Liebe ist flau im Vergleich zur Wertschätzung, die Immobilien genießen.

Das innige Verhältnis fängt beim Eigenheim an, das viele Deutsche als die beste Geldanlage überhaupt betrachten, und es endet bei Steuersparmodellen, die in Deutschland zu 70 bis 80 Prozent auf Beton aufbauen. Die nüchterne Frage, wie rentabel die Objekte sind, interessiert Privatleute nur in Ausnahmefällen. Dabei wäre die Sache ganz einfach. Wie hoch ist der heutige Marktwert? Wie hoch sind die künftigen Erträge und Kosten? Zu welchem Preis kann die Immobilie in 15 oder 20 Jahren verkauft werden?

Immobilienbesitzer sind oft zu „renditeoptimistisch“

Die Beantwortung der Fragen ist kein Hexenwerk, doch in der Praxis, vor allem bei der Inventur der Immobilien und Kredite, schauen die meisten Anleger der Wahrheit nur ungern ins Gesicht. Der Marktpreis ist für viele Anleger so hoch wie der Anschaffungspreis, bei den Erträgen werden Kosten der Instandhaltung in der Regel übersehen, und wenn es um die Frage geht, wie sich der Wert der Liegenschaften entwickeln wird, scheint der Optimismus grenzenlos zu sein. Die Wirklichkeit sieht aber weniger rosig aus, und das wird bei einer Bestandsaufnahme, die sich an den Erträgen der Objekte orientiert, schnell deutlich.

Bei einem Manager ist das erste Objekt das Eigenheim. Es ist 15 Jahre alt, steht auf einem Grundstück, das 625 Quadratmeter groß ist, und die Wohnfläche liegt bei 150 Quadratmeter. Eigenheime werden in der Regel nach dem Sachwert bewertet. Der Gutachter wirft einen Blick auf die Richtwerte, welche die Gemeinde in der Bodenwertkarte zusammengetragen hat, und er berechnet den Wert des Gebäudes mit Hilfe amtlicher Statistiken. Im vorliegenden Fall kosten Grundstücke in vergleichbarer Lage etwa 200 Euro pro Quadratmeter, und die Substanz des Gebäudes wird mit 1.500 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Daraus ergibt sich ein Gesamtwert von 350.000 Euro.

Die Rendite des Objektes ist gering. Die marktübliche Miete des Eigenheims beträgt 1.000 Euro pro Monat. Die jährlichen Ausgaben für die Instandhaltung liegen bei 3.000 Euro, so daß der effektive Mietvorteil auf 9.000 Euro pro Jahr sinkt. Das führt bei konstantem Verlauf der Erträge und des Wertes zu einer Verzinsung von 2,57 Prozent pro Jahr. Wie teuer das Wohnen in diesem Eigenheim ist, verdeutlicht die Abzinsung der Mieten. Der Manager müßte im Augenblick monatlich 1.000 Euro bezahlen, wenn er Mieter wäre. Die Instandhaltung des Objektes wäre Sache der Vermieters. Wenn der Anleger in dem Objekt noch 25 Jahre lebt, kostet das Wohnen bei konstanter Miete und einfacher Addition genau 300.000 Euro. Der Betrag sinkt auf 212.000 Euro, wenn die einzelnen Zahlungen mit jeweils 3 Prozent abgezinst werden. Die Differenz zwischen diesem Barwert und dem Marktwert der Immobilie beträgt 138.000 Euro und ist der Preis für das Gefühl, Herr im eigenen Haus zu sein. Das Eigenheim bliebe selbst bei einer Mietsteigerung von 5 Prozent pro Jahr in den roten Zahlen, weil der Barwert der Mieten in diesem Fall lediglich 307.000 Euro beträgt und niemals den Marktwert von 350.000 Euro berührt.

Vorteile einer Immobilie lassen sich nicht vollständig mit Geld aufwiegen

Die Präsentation solcher Zahlen löst bei manchen Leuten ein schlechtes Gewissen aus, weil sie das Empfinden haben, Geld zum Fenster hinauszuwerfen. Das ist aber übertrieben, weil die Geborgenheit im eigenen Zuhause gar nicht in Geld gemessen werden kann. Viel wichtiger sind die Ehrlichkeit, zu diesem Luxus zu stehen, und die Konsequenz, weitere Immobilien kritisch unter die Lupe zu nehmen und in besonderem Maße auf die Rendite zu achten. Im vorliegenden Fall ist noch eine Immobilie vorhanden, die vermietet wird. Das Objekt ist eine Wohnung, die nach dem Ertrag bewertet wird, wie das unter Anlegern üblich ist, die auf den Cent sehen. Bei der Wohnung gilt ein Faktor von 20, so daß 625 Euro pro Monat mal 12 mal 20 zu einem Wert von 150.000 Euro führen. Der Wert führt zu einer jährlichen Rendite von 5 Prozent.

Die Darlehen sind der letzte Punkt der Inventur. Die Erfassung der aktuellen Restschulden ist von der Sache her keine Schwierigkeit, weil die Banken ihren Kunden jedes Jahr ausführliche Kontoauszüge liefern. Heikel dagegen sind die Fragen, wie lange die Darlehen laufen, wie teuer die Hypotheken sind und ob es vorteilhaft ist, die Kredite schneller oder langsamer zu tilgen. Das erste Darlehen steht im Moment bei 90.000 Euro. Damit wird das Eigenheim finanziert. Der jährliche Nominalzins liegt bei 5 Prozent und gilt noch fünf Jahre. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung beträgt 1.000 Euro, so daß die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung auf 47.000 Euro sinken wird. Danach wird mit einem fiktiven Anschlußzins von 6 Prozent pro Jahr weitergerechnet, so daß die Schulden in neuneinhalb Jahren vom Tisch sein werden. Trotzdem stellen sich zwei Fragen: Gibt es in dem Privatvermögen des Managers einzelne Anlagen, die nach Steuern weniger als 5,33 Prozent bringen, und will sich der Manager, der 180.000 Euro pro Jahr verdient, wirklich noch so lange mit der Tilgung der teuren Schulden herumschlagen?

Diese Frage gilt in noch stärkerem Maß für die zweite Hypothek des Eigenheims. Hier steht der Anleger zur Zeit mit 60.000 Euro in der Kreide. Die Zinsbindung wird in vier Jahren auslaufen und die Schuld auf 49.000 Euro sinken, weil der Zinssatz bei 6 Prozent liegt und die Tilgung monatlich 500 Euro beträgt. In 15 Jahren wird der Saldo bei 2.000 Euro stehen, wenn das Darlehen während der Prolongation weiterhin 6 Prozent kosten wird. Der Zahlungsstrom führt vor Steuern zu einem Effektivzins von 6,17 Prozent.

Beteiligungen nicht mit dem Nominalwert ansetzen

Die vermietete Wohnung wird mit Hilfe eines "festen" Kredites von 100.000 Euro finanziert. Für diese Schulden bezahlt der Manager nur Zinsen. Sie betragen 1.375 Euro pro Quartal, weil der jährliche Nominalzins bei 5,5 Prozent liegt und noch sechs Jahre gilt. Danach wird bis zur Fälligkeit des Kredites ein Zinssatz von 6 Prozent unterstellt. Der Effektivzins des Kredites beträgt 5,87 Prozent. In Verbindung mit der Wohnung und der Kapitalversicherung, die zur Tilgung der Schulden verwendet werden soll, rentiert sich das Paket mit 3,5 Prozent vor Steuern. Unter Berücksichtigung der Steuervorteile klettert die Verzinsung auf 3,6 Prozent.

Die Addition der Kredite führt zu einer Gesamtschuld von 250.000 Euro. Bei genauer Analyse ist die Restschuld aber höher, weil alle Kredite, die während der Zinsbindung abgelöst werden, entsprechende Entschädigungen nach sich ziehen. Heute zum Beispiel müßte der Manager einige Tausender auf den Tisch legen, um aus den Verträgen herauszukommen. Dieser Betrag hat im Moment keine Bedeutung, weil der Anleger die Kredite nicht ablösen möchte. Trotzdem stellt sich die Frage, ob die Entschädigung in der Vermögensbilanz auftauchen sollte oder nicht. Die diplomatische Antwort lautet: Im Prinzip ja, doch wenn der Glaube, etwas mehr Geld in der Tasche zu haben, das Leben versüßt, können die Gebühren unter den Tisch fallen. Denn sie beeinflussen die Privatbilanz kaum. Das sieht bei den Beteiligungen ganz anders aus. Sie sollten nicht mit dem Nominalwert angesetzt werden, weil so hohe Erlöse nur in Ausnahmefällen erzielt werden.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 28.01.2006, Nr. 24 / Seite 20
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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