Geldanlage

Immobilienfonds sind unterwegs zu alter Größe

Von Steffen Uttich

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08. Mai 2008 Offene Immobilienfonds erleben derzeit einen Zulauf, der an die besten Zeiten dieser Geldanlage kurz nach der Jahrtausendwende erinnert. In den ersten drei Monaten dieses Jahres sammelten sie 3,1 Milliarden Euro an zusätzlichem Geld ein. Keine andere Fondsgattung verkauft sich derzeit so gut an Privatanleger. Geldmarktfonds stehen in der Absatzstatistik der Fondsbranche zwar noch etwas besser da; der Großteil ihres Neugeschäfts stammt aber von institutionellen Großkunden.

Die meisten Anleger lockt die Aussicht auf einen stabilen Ertrag in die offenen Immobilienfonds. Inzwischen hat sich der durchschnittliche jährliche Wertzuwachs von unter 3 Prozent vor drei Jahren auf mittlerweile mehr als 5 Prozent erholt. Gerade in schwierigen Börsenzeiten entwickelt die geringe Schwankungsbreite der Anteilspreise eine besondere Anziehungskraft. Auch in der Nachsteuerrendite stehen die offenen Immobilienfonds meist besser da als beispielsweise Rentenfonds, die ebenfalls eine eher risikoscheue Anlegerschaft ansprechen. Ein Großteil des Anlageerfolgs kann steuerfrei vereinnahmt werden. Daran wird auch die neue Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge vom nächsten Jahr an nichts ändern.

Das Volumen der Fonds hat sich wieder erhöht

Die Liquiditätskrise, die vor gut zwei Jahren durch drei Fondsschließungen ausgelöst wurde und zu einem Vertrauensverlust in der Anlegerschaft führte, ist dagegen fast schon vergessen. Auf dem Höhepunkt der Krise vor zwei Jahren war das verwaltete Vermögen in den offenen Immobilienfonds bis auf 74 Milliarden Euro zusammengeschmolzen. Inzwischen hat sich das Volumen schon wieder auf mehr als 86 Milliarden Euro erhöht. Setzt sich die Dynamik im Neugeschäft fort, könnte im Jahresverlauf sogar die alte Rekordmarke von 91 Milliarden Euro aus dem Oktober 2004 überwunden werden.

Inzwischen mehren sich allerdings die Warnsignale, dass der jüngste Verkaufserfolg den Blick vieler Fondsanbieter auf die Risiken ihres Geschäftes trübt. „2008 wird ein Jahr des Übergangs“, erwartet die Ratingagentur Scope Analysis, die am Donnerstag ihre jährliche Studie zu offenen Immobilienfonds vorstellte. „Im vergangenen Jahr wurden neue Strategien etabliert und neue Steuerungsmechanismen eingerichtet - die Frage ist nun, wie sie wirken.“ Tatsächlich sind die meisten offenen Immobilienfonds inzwischen deutlich internationaler als früher ausgerichtet. Ende 2007 hielten sie 68 Prozent ihrer Bestände im Ausland. Fünf Jahre zuvor waren es erst 42 Prozent.

Dieser Strategieschwenk macht die Fonds allerdings auch anfälliger für Marktkorrekturen. So sind beispielsweise britische Immobilien mit 13 Prozent und amerikanische Immobilien mit 7 Prozent in den Fondsbeständen vertreten. Beide Märkte durchlaufen zur Zeit eine ausgeprägte Schwächephase. Die Fondsimmobilien werden zwar nur einmal im Jahr von Sachverständigen bewertet. Je länger die Schwächephase aber dauert, um so mehr sollte sich dies in den Wertansätzen niederschlagen. „Für eine Entwarnung bezüglich eines eventuellen Abwertungsbedarfs ist es noch viel zu früh“, sagt Scope-Analystin Sonja Knorr.

„Die Risiken werden kaum betrachtet“

Risiken schlummern ihrer Ansicht nach auch in dem zunehmenden Geschäft mit Projektentwicklungen und in den hohen Mittelzuflüssen, die die Immobilienrendite verwässern beziehungsweise zu übereilten Investitionsentscheidungen zwingen könnten. Obwohl aus der Krise vor zwei Jahren zahlreiche Lehren gezogen und im Alltagsgeschäft umgesetzt worden seien, stehe der Härtetest noch aus. „Die Risiken werden von den Anlegern kaum betrachtet - und die Kapitalanlagegesellschaften bemühen sich nur wenig um Aufklärung.“

In diesem Jahr laufen zudem Sondereffekte durch milliardenschwere Paketverkäufe von Fondsobjekten aus, die 2007 für einzelne Fonds zeitweise sogar zweistellige Renditen brachten. Das dürfte die Jahresrendite im Branchendurchschnitt wieder etwas nach unten drücken. Einzelne Anbieter haben ihre Anleger schon darauf eingestimmt. Gleichzeitig geht die Qualität der offenen Immobilienfonds immer weiter auseinander. Derzeit reicht die Bandbreite bei der Wertentwicklung über ein Jahr von 8,5 Prozent Zuwachs für den noch von einem erfolgreichen Paketverkauf profitierenden Uni-Immo Deutschland bis zu einem Verlust von 0,5 Prozent für den Euro Immoprofil.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: F.A.Z.

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