Immobilienfonds

Aus dem Grundbesitz-Krisenfonds wird ein Musterknabe

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Auf nach Europa: Grundbesitz-Objekt Malietoren in Den Haag

12. Dezember 2007 Das Debakel nahm am 13. Dezember 2005 seinen Lauf. Wegen außerordentlich hoher Mittelabflüsse in den Tagen zuvor sei die Liquidität des offenen Immobilienfonds gefährdet, teilte die Geschäftsführung des Grundbesitz-Invest ihren Anlegern mit - vor allem Kunden der Deutschen Bank. Deshalb könnten keine weiteren Anteile mehr zurückgenommen werden - ein bis dahin einmaliger Vorgang.

Vorangegangen war ein erstaunlich ungeschicktes Vorgehen in der Ankündigung von notwendigen Wertberichtigungen. In der Folge schlitterte nicht nur die Branche der offenen Immobilienfonds in die gefährlichste Krise ihrer mehr als vierzigjährigen Geschichte, in deren Folge noch zwei weitere Fonds ihre Kunden auf den Anteilen vorübergehend sitzen ließen.

Geschäft neu geordnet

Die Enttäuschung der Kunden traf auch unmittelbar die Muttergesellschaft Deutsche Bank. Auf der Bilanzpressekonferenz im Februar des darauf folgenden Jahres sah sich Vorstandschef Josef Ackermann gedrängt, längere Passagen seiner Rede diesem unangenehmen Thema zu widmen. So ungewöhnlich wie der Vorgang einer Fondsschließung war Ackermanns Versprechen, einen „fairen Wertausgleich“ zu schaffen, wenn die Neubewertung vorliege. Sprich: Hätten die Anleger Verluste erlitten, wäre die Deutsche Bank eingesprungen.

Soweit kam es allerdings nicht. Vielmehr wirkt das damalige Geschehen aus heutiger Sicht unwirklich. Nachdem es zunächst so aussah, als wolle sich die Deutsche Bank mit ihrer angelsächsisch geprägten Immobiliensparte aus dem Geschäft mit offenen Immobilienfonds verabschieden, rang sie sich nach dem öffentlichen Aufschrei erst zu einem Bekenntnis für diese Anlageform durch - und stellte dann das Geschäft auf eine neue Basis.

Personal- und Portfoliorotation

Zunächst kam es zu personellen Konsequenzen. Der bisherige Chef der Immobilienfondsgesellschaft DB Real Estate, Michael Kremer, verließ das Unternehmen und wurde durch Holger Naumann ersetzt, der als Krisenmanager von den Wertpapierfonds der DWS zu den Immobilienfonds der Deutschen Bank konzernintern wechselte. „Wir hatten den Auftrag die offenen Immobilienfonds zu stabilisieren - und das haben wir erreicht“, blickt Naumann heute zurück.

Ein umfangreiches Verkaufsprogramm wurde gestartet, in dessen Rahmen sich der Grundbesitz-Invest vor allem von deutschen Immobilien im Portfolio trennte. Zum einen konnte die Gesellschaft damit die rückzugswilligen Anleger bedienen. Zum anderen nutzte sie es auch zu einer Neuausrichtung des Portfolios. Das Gewicht deutscher Objekte ging deutlich zurück - das Immobilienportfolio ist inzwischen weit über Europa gestreut. Auch der Umgang mit den Immobilien im Bestand änderte sich. Die Bewirtschaftung erfolgt inzwischen konzentrierter, um den größtmöglichen Nutzen aus einer Einzelimmobilie zu ziehen. Zudem kündigt Naumann ein „aktiveres Portfoliomanagement“ an. Das heißt, dass sich die Haltedauer von Objekten künftig spürbar verkürzen dürfte.

Treue Anleger belohnt

Die positiven Auswirkungen der Neuausrichtung wurden schneller sichtbar, als sich das die Beteiligten möglicherweise selbst vorgestellt hatten. Zwar haben die Anleger nach der Wiederöffnung Anfang März 2006 in Scharen den Grundbesitz-Invest verlassen. Das verwaltete Vermögen schmolz von 6 Milliarden Euro vor der Schließung auf zwischenzeitlich knapp unter 2 Milliarden Euro zusammen.

Wer aber dem Krisenfonds die Treue hielt, wurde mit einem Bonus belohnt. Ein Paketverkauf von 61 deutschen Immobilien in diesem Frühjahr brachte einen Mehrerlös, der den Anteilspreis um 10 Prozent nach oben springen ließ. Wegen dieses Sondereffekts weist der einstige Krisenfonds derzeit einen Zwölf-Monats-Wertzuwachs von 15 Prozent aus. Läuft dieser Effekt im kommenden Frühjahr aus, strebt die Geschäftsführung unter normalen Bedingungen immer noch 5 bis 6 Prozent jährlich an.

Spuren der Vergangenheit getilgt

Vor diesem Hintergrund hat in diesem Frühjahr auch die Stimmung in der Anlegerschaft gedreht. „Die Ergebnisse waren für die Anleger letzten Endes sehr positiv und haben geholfen, das Vertrauen wiederherzustellen“, zieht Naumann eine Zwischenbilanz. Flossen in den ersten zehn Monaten des vergangenen Jahres aus den beiden offenen Immobilienfonds der Deutschen Bank (neben dem Grundbesitz-Invest ist dies noch der Grundbesitz Global) 3 Milliarden Euro ab, zahlten die Anleger im gleich Zeitraum dieses Jahres 130 Millionen Euro zusätzlich ein. Auch der einstige Krisenfonds verzeichnet seit dem vergangenen Juli erstmals seit der Schließung vor zwei Jahren wieder Zuflüsse.

Die Spuren aus der unrühmlichen Vergangenheit verwischen immer mehr. Dazu tragen auch die in diesem Jahr vorgenommenen Umbenennungen bei. Der Grundbesitz-Invest heißt inzwischen Grundbesitz Europa. Und die Gesellschaft dahinter ist mittlerweile in einer neuen Konzernstruktur der Deutschen Bank verschwunden. Bei der Bündelung sämtlicher alternativer Investmentanlagen im Unternehmen ging der einstige Immobilienfondsanbieter DB Real Estate im Sommer in der globalen Dachmarke mit der Kurzbezeichnung RREEF auf.

Text: F.A.Z., 12.12.2007, Nr. 289 / Seite 20
Bildmaterial: Deutsche Bank, FAZ.NET

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