Offene Immobilienfonds

So gut wie lange nicht mehr

Von Steffen Uttich

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Das Verlagsgebäude der Zeitung „Le Monde“ in Paris gehört dem offenen Immobilienfonds Grundbesitz Global

02. Februar 2008 Der Wert der meisten offenen Immobilienfonds hat sich im vergangenen Jahr so gut entwickelt wie seit Mitte der neunziger Jahre nicht mehr. Nach Angaben des Fondsbranchenverbandes BVI betrug der Anlageerfolg durchschnittlich 5,7 Prozent. Zuletzt wurde 1995 ein ähnlich hoher Wertzuwachs erzielt. Damit scheint nach einer längeren Durststrecke - zwischen 2003 und 2005 betrug der durchschnittliche Wertzuwachs nur gut 3 Prozent - das Geschäft wieder rund zu laufen.

Der Trendwende ging eine umfassende Portfoliobereinigung voraus. Über die vergangenen fünf Jahre verschob sich das Schwergewicht in den Immobilienfonds von deutschen zu ausländischen Objekten. Nach einer Aufstellung des Bundesverbandes Investment (BVI) sind inzwischen 68 Prozent der Mittel im Ausland investiert.

Die Bewertungsrendite ist hoch

Vor fünf Jahren waren es erst 42 Prozent. Die Gewichtung deutscher Objekte ging gleichzeitig von 58 auf 32 Prozent zurück. „Weil sich einige ausländische Märkte wie beispielsweise Paris sehr gut entwickelt haben, ist die Bewertungsrendite relativ hoch“, sagt Sonja Knorr, Analystin für offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope Analysis. Zudem ist der Anteil der vermieteten Flächen in den Gebäuden gestiegen.

Einen nicht unwesentlichen Teil zum überdurchschnittlichen Wertzuwachs trugen auch größere Verkaufstransaktionen bei. Dabei wurden im Rahmen der Umstrukturierungen in einzelnen Fonds mehrere Objekte zu Paketen zusammengeschnürt. Bei ihrem Verkauf lagen die erzielten Erlöse im vergangenen Jahr teilweise deutlich über den ursprünglichen Bewertungsansätzen. So sprang beispielsweise bei dem Deutsche-Bank-Immobilienfonds Grundbesitz Europa der Anteilswert nach einer entsprechenden Transaktion im vergangenen Frühjahr um rund 10 Prozent nach oben.

Großer Abstand zwischen dem besten und dem schlechtesten Fonds

Allerdings ist durch diese Aktivitäten nun auch der Abstand zwischen dem besten und dem schlechtesten Fonds so weit wie nie zuvor. Während der Grundbesitz Europa auf Jahressicht seine Anleger mit einem Gewinn von 15,4 Prozent erfreute, mussten sich die Anleger im Hypo-Vereinsbank-Fonds Euro Immoprofil mit 0,5 Prozent zufrieden geben. Der einstige iii-Fonds scheint ein hoffnungsloser Fall zu sein. Der Abstand zum nächsten größeren Immobilienfonds mit unterdurchschnittlicher Wertentwicklung - dem Deka-Immobilienfonds der Sparkassen - beträgt inzwischen 3,1 Prozentpunkte.

Parallel zur überwiegend erfreulichen Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds stieg auch wieder der Zuspruch in der Anlegerschaft. In den ersten elf Monaten des vergangenen Jahres flossen den Fonds insgesamt 6 Milliarden Euro an zusätzlichem Geld zu. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres hatten Anleger noch 8 Milliarden Euro abgezogen.

Immobilienfonds gelten als stabil

Nach Ansicht von Björn Drescher vom Branchendienst Drescher & Cie. würden Immobilienfonds wieder stärker als wertstabile Geldanlage mit einer denkbar niedrigen Korrelation zu anderen Wertpapierklassen wahrgenommen. Die Vertrauenskrise mit der vorübergehenden Schließung von drei Fonds vor zwei Jahren scheint inzwischen komplett überwunden zu sein.

Allerdings spricht derzeit wenig dafür, dass der Anlageerfolg von 2007 in diesem Jahr wiederholt werden kann. Zum einen laufen die Sondereffekte durch die erfolgreichen Paketverkäufe aus. Zum anderen könnten die Objektbewertungen auf den Prüfstand kommen, wenn die erwartete Konjunkturabkühlung in den Vereinigten Staaten die Weltwirtschaft in Mitleidenschaft zieht.

Hypothekenkrise trifft offene Fonds noch nicht

Von der amerikanischen Hypothekenkrise sind die Fonds bislang noch nicht betroffen, weil sich die Verwerfungen vor allem auf dem Wohn- und weniger auf dem Gewerbeimmobilienmarkt abspielen. Der größte offene Immobilienfonds - der Hausinvest Europa aus dem Commerzbank-Konzern - hat in dieser Woche seine erwartete Wertentwicklung auf Jahresbasis von derzeit 7 auf 5,5 Prozent reduziert. Leistungsfähige Fonds sollten in diesem Jahr zwischen 4 und 5 Prozent zulegen, schätzt Scope-Analystin Knorr.

Bildmaterial: AFP

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