Die Vermögensfrage

Immobilie mit Wertverlust - was tun?

Von Volker Looman

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Was ist das noch wert? Häuser in Brandenburg

18. März 2006 Die Entwicklung der deutschen Bevölkerung ist das Thema der Stunde. Die Menschen werden alt, es fehlen Kinder, und der Osten verödet. Täglich gibt es neue Hiobsbotschaften. Nun sollen Kinderlose, so lautet der jüngste Vorschlag, auf die Hälfte ihrer Rente verzichten, um die Kassen zu entlasten. Nichts wird so heiß gegessen, wie es zuvor gekocht worden ist. Trotzdem zeigt die große Aufregung in aller Deutlichkeit, daß die Nerven blank liegen.

Nicht nur in der großen Politik, sondern auch im kleinen Privathaushalt stellt sich die Frage, wohin die Reise gehen wird. Das gilt für den ostdeutschen Arbeiter, der nicht weiß, ob er morgen noch in Lohn und Brot stehen wird. Dies gilt aber genauso für den westdeutschen Anleger, der vor Jahren im Osten investierte, um seine Altersversorgung aufzubessern, jetzt aber vor einem Scherbenhaufen steht und Lösungen sucht, wie er den Schuldenberg abtragen soll. Es ist eine Binsenweisheit, daß die Wirtschaft allgemein und auch die Geldanlage von Menschen lebt. Doch was ist zu tun, wenn die Menschen wegziehen oder aussterben, wenn sich Vermögenswerte scheinbar über Nacht in Luft auflösen?

Düster bis hoffnungslos

Wenn ganze Landstriche veröden, dann geht es nicht mehr um die Maximierung der Erträge, sondern um die Minimierung des Schadens. Das ist auch die Aufgabe eines Anlegers, der beispielsweise vor zehn Jahren in Brandenburg aus steuerlichen Gründen ein Mehrfamilienhaus gebaut hat. Das Objekt kostete 500.000 Euro und erbrachte in den ersten Jahren dank einer Mietgarantie jährlich 24.000 Euro. Die goldenen Zeiten sind längst vorbei, die Zahlen haben negative Vorzeichen. Die Erträge liegen bei 12.000 Euro, der Wert der Liegenschaft wird auf 120.000 Euro geschätzt, und die Restschuld beträgt 300.000 Euro. Das heißt im Klartext, daß der Investor mit mindestens 180.000 Euro in der Luft hängt, die beim besten Willen nichts wert sind.

Die wirtschaftlichen Aussichten sind, um es vorsichtig auszudrücken, düster bis hoffnungslos. Die Mieten werden im Moment noch bezahlt, doch die Bevölkerung nimmt von Monat zu Monat ab. Zurück bleiben Menschen, die die Miete kaum aufbringen können, so daß die 120.000 Euro, die das Objekt im Augenblick noch wert ist, unter dem Aspekt der langfristigen Geldanlage purer Optimismus sind. Falls die Mieten zurückgehen oder wenn das Objekt eines Tages sogar leer steht, muß damit gerechnet werden, daß der Anleger auf seinen Schulden sitzenbleibt, und der Wert des Hauses gegen null strebt. Wie sieht in dieser Situation die richtige Entscheidung aus, wie kann der Schaden im nächsten Jahrzehnt so gering wie möglich gehalten werden?

Hoffen und Warten

Die erste Möglichkeit heißt Hoffen und Warten. Der Vermieter setzt darauf, daß die monatlichen Mieten von jeweils 1.000 Euro in Zukunft ohne Abstriche fließen werden. Die Restschuld von 300.000 Euro wird mit 5 Prozent im Jahr verzinst, so daß monatliche Zinsen von 1.250 Euro zu bezahlen sind. Die Mieten, die Schuldzinsen und die Abschreibung führen jedes Jahr zu steuerlichen Verlusten von 8.000 Euro, so daß dem Anleger, der knapp 40 Prozent versteuert, monatlich 250 Euro erstattet werden. Die Einnahmen und die Ausgaben heben sich auf, so daß sich der Anleger in den kommenden Jahren von einer Nullrunde zur nächsten hangelt.

Das dicke Ende kommt im wahrsten Sinne des Wortes zum Schluß. Die Hypothek wird immer noch 300.000 Euro betragen, da nur Zinsen bezahlt worden sein werden. Der Wert des Mehrfamilienhaus wird mit hoher Wahrscheinlich nur noch 100.000 Euro betragen, weil der Vermieter um die Instandhaltung des Objektes einen großen Bogen machen will. Das wird unter dem Strich zu Schulden von mindestens 200.000 Euro führen, wenn das Objekt in zehn Jahren überhaupt verkaufbar sein wird. Dadurch entsteht ein Schaden von 135.000 Euro, wenn der Betrag mit 4 Prozent auf die Gegenwart abgezinst wird.

So schnell wie möglich verkaufen?

Noch mehr Geld kostet es, falls die Mieter ausziehen, weil sie die Kosten nicht mehr bezahlen können. Wenn die Erträge zum Beispiel in fünf Jahren ganz wegbrechen, muß der Besitzer jeden Monat voraussichtlich 625 Euro hinzubuttern. Voraussetzung ist allerdings die Bereitschaft des Finanzamtes, die steuerlichen Verluste fünf Jahre lang zu dulden. Üblicherweise ist der Fiskus zwei bis drei Jahre bereit, die Abschreibung des Objektes und den Abzug der Schuldzinsen zu tolerieren, doch wenn Erträge länger ausbleiben, wird die Gefahr groß, daß die Investition als Liebhaberei eingestuft wird und die Steuervorteile gestrichen werden. Wenn das Objekt in zehn Jahren - leerstehend - zum Verkauf angeboten werden wird, muß mit erheblichen Einbußen gerechnet werden. Vermutlich wird der Wert auf mindestens 50.000 Euro sinken, so daß die Schulden auf 250.000 Euro steigen. Die 60 Raten von jeweils 625 Euro und die Schlußzahlung von 250.000 Euro führen zu einem Barwert von 197.000 Euro, so daß der drohende Leerstand und der entsprechende Wertverlust insgesamt 62.000 Euro mehr als die erste Variante kosten.

Mittelmaß ist die dritte Lösung: der Versuch, das Objekt so schnell wie möglich zu verkaufen. Wenn das Haus heute für 120.000 Euro verkauft wird, weil es erstens noch vollständig vermietet ist, zweitens 12.000 Euro erbringt und drittens ein Käufer hofft, daß das auch in Zukunft so bleiben wird, dann bleibt der Anleger auf 180.000 Euro sitzen. Ob sich dieser Schaden erhöhen wird, hängt vom Vermögen des Investors ab. Wenn genügend Geld vorhanden ist, kann der „Vermieter“ die Zeche auf einen Schlag bezahlen und zum Beispiel einen Teil des Wertpapierdepots verkaufen. Sonst muß er einen Kredit aufnehmen, jedes Jahr mindestens 5 Prozent bezahlen und die Schuld in monatlichen Raten von jeweils 1.909 Euro abstottern. Der Barwert dieser 120 Raten beträgt 189.000 Euro, falls die Raten mit 4 Prozent abgezinst werden.

Stabilität der Mieten ist der Dreh- und Angelpunkt

Die Zahlen sprechen für die erste Lösung, weil hier der Schaden mit Abstand am geringsten ist. Wenn die Barwerte der zweiten und dritten Lösung auf die erste Variante gespiegelt werden, könnte der Wert des Hauses sogar auf null Euro sinken. Der Dreh- und Angelpunkt der ganzen Überlegung ist die Stabilität der Mieten. Dies führt letzten Endes zu den Fragen, wie stabil die Wirtschaft in Brandenburg ist und wie hoch die Gefahr ist, daß noch mehr Menschen abwandern. Wenn der Zug erst einmal Fahrt aufgenommen hat, gibt es meist kein Halten mehr, und dafür sprechen derzeit viele Anzeichen. Dann nützt auch der Glaube, in stabile Immobilien investiert zu haben, nichts mehr. Häuser und Wohnungen sind solide Anlagen, solange Menschen in ihnen leben. Sonst droht der Verlust der Vermögens.

Um diese Frage geht es letztlich auch beim Verkauf der Wohnungsbaugesellschaft in Dresden, der zuletzt für viel Aufsehen gesorgt hat (siehe auch: Dresden ist auf einen Schlag schuldenfrei). Der amerikanische Käufer hat für die 48.000 Wohnungen 1,7 Milliarden Euro auf den Tisch gelegt. Das ist bei einem Jahresertrag von 131 Millionen kein schlechtes Geschäft. Wenn die Erträge und der Wert zehn Jahre lang stabil bleiben, kommt unter dem Strich eine Rendite von 7,7 Prozent heraus. Sollten die Bevölkerung und der Wert im Laufe der nächsten zehn Jahre um je 20 Prozent sinken, geht die Verzinsung auf 3,7 Prozent im Jahr zurück. Das wird im Stadtgebiet von Dresden kaum passieren. Im Umland der sächsischen Hauptstadt sieht es aber schon ganz anders aus.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 18.03.2006
Bildmaterial: picture-alliance / dpa

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