Hotels

„Ein Drehbuch für jedes Haus“

Motel One in Berlin: Die Deutschen schauen bei der Wahl ihres Hotelzimmers angeblich besonders auf den Preis

09. Oktober 2008 Für Kai Hollmann sind Hotels wie Geschichten: Je genauer man alle Facetten kennt und weiß, für wen man sie erzählt, umso besser sind sie. Wenn der Hamburger Hotelier eine neue Herberge eröffnen will, unternimmt er deshalb ausgedehnte Streifzüge durch imaginäre Räume. Er denkt sich hinein in sein noch ungebautes Hotel - vom Ein- bis zum Auschecken. Das macht er, bis er weiß, wie das neue Haus sein muss, damit es den Bedürfnissen der Gäste entspricht.

So jedenfalls erzählt Hollmann von seinem jüngsten Projekt „The George“. „Ich habe mir vorgestellt, ich sei als Geschäftsmann Gast in diesem Haus“, sagt der 51 Jahre alte Unternehmer. Von der Tiefgarage über den Empfang, die Bar bis zu den Zimmern sei er gelaufen, habe sich ausgemalt, wie er den Koffer abstelle, das Handy auflade und eine kurze Ruhezeit auf dem Zimmer verbringe. Später habe er dann den inneren Streifzug noch einmal unternommen, in der Rolle des Privatmanns, der mit Frau und Kind anreist.

Ein 4-Sterne-Hotel in Hamburg-St. Georg

Hotelunternehmer wie Sir Rocco Forte, die auf Luxus setzen, tun sich in Deutschland schwer

„The George“ wird im November im Hamburger Stadtteil St. Georg eröffnet. Das 4-Sterne-Haus mit 250 Betten ist ein Neubau, der sich sehr britisch geben soll. Damit alles eine persönliche Note erhält und Flair entfaltet, stiftet Hollmann einzelne Möbel aus seinem privaten Fundus, die die Einrichtung ergänzen werden.

Rund 21 Millionen Euro hat er sich das neue Hotel kosten lassen. Jährlich rechnet er mit 40.000 Gästen, die bei Übernachtungspreisen von 145 Euro aufwärts für einen Umsatz um die 6,5 Millionen Euro sorgen sollen. Die Renditeerwartung liegt bei mindestens 7,5 Prozent. „Aber ich träume von 12,5“, gesteht der Hotelier. Mit einem First-Class-Haus individueller Prägung liefert er, was am Markt derzeit angesagt ist, zumindest wenn man nach den Rahmenbedingungen urteilt. Von insgesamt 449 neuen Hotelprojekten, die die Unternehmensberatung Treugast diesen Sommer in Deutschland zählte, entfällt allein die Hälfte auf das 4-Sterne-Segment. Und wer als Privater gegen die mächtigen Konzerne bestehen will, muss mit einem Hotel antreten, das Profil besitzt - und Glück haben, dass es das richtige ist.

88 Prozent aller Hotel in privater Hand

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„Nur Bett und Bad reichen heute nicht mehr“, stellt Stefanie Heckel vom Deutschen Hotel- und Gaststättenverband (Dehoga) fest. Das allerdings hätten hierzulande viele private Hotelbetreiber noch nicht begriffen, klagt die Verbandssprecherin. Die Einzelkämpfer dominieren den Markt: 88 Prozent aller Herbergen sind in privater Hand. Doch die Konkurrenz der Kettenhotellerie setzt ihnen zu.

Die Gruppen gewinnen zunehmend an Boden und eröffnen Hotels in Serie - in Deutschland vor allem im unteren Preissegment, der sogenannten Budget-Hotellerie. In den zurückliegenden beiden Jahren sind Rekordsummen an Kapital ausländischer Investoren in die Hotelmärkte rund um den Erdball geflossen und auch nach Deutschland. 2007 waren es weltweit fast 14 Milliarden Dollar. Mit reichlich Geld versorgt, sind die Ketten gewachsen. Den privaten Betreibern fehlt dagegen oftmals das Kapital für eine Rundumerneuerung ihres in die Jahre gekommenen Hauses.

Hotelketten sind anderswo bedeutender

„Im Vergleich zum Ausland hinkt Deutschland aber noch hinterher“, stellt Dirk Feid von der Treugast-Geschäftsführung mit Blick auf die Macht der Ketten fest. Die Unternehmensberatung ist auf die Interpretation des Marktgeschehens spezialisiert - und schreibt mit ihren Empfehlungen zugleich selbst an der Hotelstory mit. In den Vereinigten Staaten dominierten die Ketten mit einem Anteil von 70 Prozent, berichtet Feid. Bei Investoren weckt das Phantasien.

So auch bei Hanno Weiß von der Lloyd Fonds AG. Wie Hollmann begeistert auch er sich für Hotelgeschichten. Anders als dieser durchstreift der Experte für Immobilienanlagen aber keine imaginären Räume. Und extra Investitionen wie besonders dicken Teppichen in 5-Sterne-Qualität oder feinen Hotelrestaurants steht er skeptisch bis ablehnend gegenüber. Zumindest beruflich. Weiß favorisiert unaufwendigere Hotelversionen. Am liebsten solche, die sich in hoher Auflage bewährt haben, kostengünstig sind und eine solide Rendite von 6 Prozent über 15 Jahre hinweg versprechen: Ketten wie Motel One.

Zwei dieser Häuser hat das Hamburger Emissionshaus erworben. Ein 199-Zimmer-Hotel in Nürnberg ist eröffnet, ein Berliner Hotel mit mehr als 400 Zimmern soll von Ende 2009 an Gäste beherbergen. Lloyd investiert in die Häuser über seinen Fonds „Moderne Großstadthotels“, für den das Unternehmen Geld von privaten Kapitalanlegern einsammelt.

3000 Zimmer betreibt Motel One

Die Erfolgsgeschichte, mit der Lloyd um Anleger wirbt, ist eine, die vom rasanten Aufstieg des Hotelunternehmens erzählt: 21 Häuser mit insgesamt 3000 Zimmern betreibt Motel One zurzeit, alle in Innenstadtlage. In naher Zukunft will das Unternehmen auf 35 Hotels und 7500 Zimmer wachsen. Die Auslastung soll bei durchschnittlich mehr als 60 Prozent liegen. „Ein wichtiges Argument“, sagt Weiß. Denn mit dem Hotel erwirbt der Fonds eine sogenannte Betreiberimmobilie - und deren Wert hängt anders als bei einem Bürohaus vom Erfolg oder Misserfolg des Pächters ab. Die Motel-One-Hotels geben sich stylisch und sind mit Zimmerpreisen um die 50 Euro typische Budget-Hotels wie auch die Ibis-Hotels.

„Budget ist im Aufwind“, urteilt Feid. Dem stimmt auch Dehoga-Sprecherin Heckel zu. Zum einen ziehe der Städtetourismus an, zum anderen stellen die preisbewussten Deutschen die Mehrheit der Gäste. Im Schnitt sind sie bereit, 91 Euro für eine Übernachtung zu zahlen, in Europa üblich sind 115 Euro.

Luxus hat es in Deutschland schwer

Mit Luxus dagegen tun sich die Deutschen schwer. Von Glanz und Pracht der Grandhotels schwärmen ist eine Sache, dafür hohe Übernachtungspreise zahlen eine andere. Heiligendamm, Adlon und die neuen Hotels von Rocco Forte üben zwar eine hohe Faszination aus. „Die Wirtschaftlichkeit aber ist eine andere Frage“, gibt Treugast-Berater Feid zu bedenken und weist darauf hin, dass jeder Stern einen Prozentpunkt Rendite koste. Denn: Je höher dekoriert ein Hotel ist, desto mehr Kosten für Dienstleistungen fallen an. „Die rechnen sich aber nicht“, sagt Weiß. Die Fonds bevorzugen daher häufig möglichst abgespeckte Konzepte ohne Wellness und große Gastronomie, legen Wert auf die Zweit- oder Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilie, vor allem aber auf eine optimale Ausnutzung der Fläche für Gästezimmer.

„Investoren wollen ein Maximum an Zimmern reinballern“, sagt Hotelier Hollmann. Für den Hamburger ein Grund, nicht mit jedem Geldgeber zusammenzuarbeiten. Er will Häuser mit persönlicher Handschrift. Das gilt für seine eigenen Hotels wie für die der Mini-Kette „25hours“, die er gemeinsam mit drei Partnern gegründet hat.

Häuser ohne Sterne

Die Macht der Marke, die die Marktbeobachter beschwören, hat auch Hollmann erkannt. „Klar, es geht um Branding“, sagt sein Geschäftspartner Ardi Goldman. Drei Hotels hat die Betreibergesellschaft unter ihrer Regie, eines in Hamburg, zwei in Frankfurt. Verträge für je eine Neueröffnung in Berlin und in Budapest sind unterzeichnet, wie es heißt. Weitere Hotels sollen in europäischen Großstädten folgen.

Es sind Häuser ohne Sterne mit etwa 50 bis 70 Zimmern, in denen die Gäste Übernachtungspreise je nach Zimmergröße und Auslastung zwischen 90 und 145 Euro zahlen. Wohnlich soll es sein, versprechen die Betreiber. Deshalb dürfen die Hotels eine gewisse Größe nicht überschreiten. In der Branche gelten sie als Design-Hotels, die Macher selbst sprechen lieber von Lebensstil. Ein holzschnittartiges Konzept wie Motel One lehnen Hollmann wie Goldman ab - bei aller Effizienz.

Es gibt ein Grundkonzept, aber jedes Hotel ist anders, manchmal sogar jedes Zimmer. „Jedes Haus hat ein eigenes Drehbuch“, sagt Goldman. Das macht es zuweilen schwer, bei Investoren zum Zuge zu kommen, wie Hollmann einräumt. „Da muss man schon viel erklären“, sagt er. In Köln etwa hatte die Gesellschaft das Nachsehen. Der Investor, mit dem sie in Verhandlungen für ein neues „25hours“ stand, entschied sich für Marriott. So bleibt dort Hollmanns Geschichte über ein Hotel ungeschrieben. Vorerst.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: AP, Holde Schneider

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