Studie

Europas Immobilienmärkten stehen unruhige Zeiten bevor

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08. Mai 2007 An Amerikas Häusermarkt läuft eine scharfe Korrektur, der deutsche Immobilienmarkt dagegen holt gerade erst Schwung. In Spanien ist die Situation wiederum kritisch, hier warnen Experten vor einer platzenden Blase. Die Immobilienmärkte, so scheint es, haben herzlich wenig miteinander zu tun. Das passt zur Beobachtung, dass vor allem die Lage über den Wert eines Hauses und Grundstücks entscheidet.

Doch die Entwicklungen an den Immobilienmärkten sind nicht so unabhängig, wie mancher meinen könnte, betont Thomas Mayer, Chefvolkswirt Europa bei der Deutschen Bank in London, in einer Studie.

EZB könnte langsamer reagieren als die Fed

Korrekturen am Immobilienmarkt, wie sie derzeit in den Vereinigten Staaten zu beobachten seien, würden von früheren Überbewertungen und verschärften Finanzierungsbedingungen begünstigt. Diese beiden Bedingungen seien in Europa erfüllt. Weil die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinszügel später als die Fed in Amerika anzog, könnten die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte aber später zu sehen sein als in den Vereinigten Staaten.

Mayer vermutet, dass eine Korrektur in Europa noch heftiger ausfallen könnte als in Amerika, weil die EZB langsamer auf Marktentwicklungen reagieren könnte als die Fed. Dies gelte vor allem für den Fall, dass nur ein Markt betroffen sei - aktuell zum Beispiel Spanien. Erst wenn es auch auf Märkten wie Frankreich oder Italien zu Problemen komme, sei mit einer Reaktion der EZB zu rechnen.

Europäische Immobilien sind nicht billiger

Gemessen am Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen seien amerikanische Immobilien im vierten Quartal 2006 34 Prozent teurer gewesen als im Jahr 2000, geht aus den Berechnungen der Deutschen Bank hervor. In Großbritannien betrug der Aufschlag sogar 45 Prozent. In Deutschland dagegen ist das Verhältnis auf 84 Prozent des Wertes von 2000 gesunken, in Japan auf 77 Prozent.

In Euroland ohne Deutschland liegt das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen 42 Prozent über dem Wert aus dem Jahr 2000 - gemessen an dieser Zahl ist die Bewertung der Immobilien in Euroland also genauso hoch wie in Großbritannien oder den Vereinigten Staaten. Als besonders teuer dürfen mit einem Aufschlag von 62 Prozent die spanischen Immobilen gelten.

Europa hinkt hinterher

Mayer konnte gemessen an der realen Entwicklung der Hauspreise in der Vergangenheit hohe Korrelationen der europäischen Immobilienmärkte mit dem amerikanischen ausmachen. Ausnahmen sind wiederum Deutschland und Japan. Das erklärt der Volkswirt mit Besonderheiten dieser Märkte. Für Deutschland verweist er etwa auf die Wiedervereinigung und die darauf folgenden Überinvestitionen: 1994 erreichten die Häuserpreise einen Höhepunkt, danach ging es bis zuletzt bergab.

Deutschlands Immobilienmarkt darf in Europa also als Ausnahme gelten. Für die anderen Märkte ist zwar keine Panik angebracht. Aber die Studie der Deutschen Bank macht deutlich, dass der europäische Immobilienmarkt sich nicht so leicht von der Entwicklung in Amerika abkoppeln kann, wie manche das glauben machen wollen. Oft genug ist ein Trend zuerst in den Vereinigten Staaten zu beobachten, Europa hinkt hinterher.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: @bemi
Bildmaterial: DB Global Markets Research

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