Immobilien

Mythos Eigenheim

Von Jens Friedemann

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11. April 2008 Über Generationen hinweg galt das Eigenheim als Symbol für Wohlstand und Wachstum. Unter dem eigenen Dach fühlte man sich sicher vor Inflation, Deflation und Währungskrisen. Wer ein Eigenheim abzahlte, schaffte Vermögen und Vorsorge für das Alter. Er konnte das Objekt beleihen, verkaufen, vererben - und war weder einem Vermieter noch einem Verwalter ausgeliefert. Und es gab weitere Vorteile: Der Mangel an modernen Wohnungen schürte die Nachfrage. Und der Staat half mit Steuervorteilen und der Eigenheimzulage. Auch setzten Inflationsschübe die Wohnungsmieten und Hauspreise immer wieder in Gang.

Seit jedoch Leerstände das Bild zahlreicher Wohn- und Büroquartiere prägen, ist eine Zeitenwende eingetreten. Die alten Antriebskräfte sind durch neue ersetzt worden: in erster Linie durch den demographischen Wandel mit der Alterung der Gesellschaft und Wanderungsbewegungen der Bevölkerung in aussichtsreichere Regionen. Ebenso durch den globalen ökonomischen Wandel, der Unternehmen aus ländlichen Regionen vertreibt und die Flucht in die Ballungszentren, aber auch den Zuzug aus anderen Weltgegenden verstärkt. Und nicht zuletzt durch den Klimawandel, der Wohnungseigentümern gesetzliche Verpflichtungen für teure Investitionen auferlegt, die aus der Ertragskraft der Häuser oft nur schwer finanziert werden können.

Das Interesse der Politiker hat sich verschoben

Angesichts der guten Versorgungslage in Deutschland mit Wohnraum hat sich das Interesse der Politiker vom Bau auf die umweltschonende Stadtentwicklung verschoben. Der soziale Wohnungsbau ist nahezu eingestellt worden. Und seit das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit seiner Steuerfreiheit gestrichen wurde und die niedrigen Einheitswerte keine Rolle mehr spielen, werden Steuervorteile in Steuerlasten verwandelt. Dies hat zur Folge, dass vom ständigen Wertzuwachs der Immobilie nur noch eine Illusion übrigbleibt. Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will, spürt ein frostiges Klima. Während die Wohnungsmärkte in zahlreichen Nachbarländern einen mehrjährigen Höhenflug hinter sich haben, ist der deutsche Wohnungsmarkt in Erstarrung gefallen.

1995 wurden noch 600.000 Wohnungen fertiggestellt - viele davon mit Hilfe von Sonderabschreibungen in den neuen Bundesländern -, im vergangenen Jahr waren es nur noch 183 000 Wohnungen - ein Nachkriegs-Tiefstand. Dazu beigetragen hat vor allem der Rückgang des Wohlstands mit hoher Arbeitslosigkeit und stagnierenden Einkommen. Der Mietwohnungsbau ist im vergangenen Jahr mit kaum mehr als 60.000 Fertigstellungen in zahlreichen Regionen zum Stillstand gekommen, 1995 waren es noch 300.000 Mietwohnungen. Die Preise und Kaltmieten sind auf den Stand von 1990 zurückgefallen. Wertstabilität ist allenfalls in Bezirken mit hoher Kaufkraft anzutreffen; und auch dort zeigen sich Einbußen. In ländlichen Gebieten mit hohen Bevölkerungsverlusten sind Häuser und Wohnungen nahezu unverkäuflich geworden - und das gilt nicht nur für Ostdeutschland. Mehr denn je gibt es Gewinner und Verlierer unter den Standorten - mit Bildern von leeren Kindergärten, Schulen, Wohnungen und Büros in der einen Stadt und überfüllten in der anderen. Werthaltigkeit von Gebäuden und Grundstücken konzentriert sich auf wirtschaftlich blühende Zentren und dort, wo alte Quartiere mit Einfallsreichtum saniert und in lebenswerte verwandelt werden.

Wachstumsinseln neben Geisterdtädten

Diese Kräfte reißen die Marktentwicklung auseinander und schaffen Wachstumsinseln neben Geisterstädten. Unter den Wohnungsgesellschaften hat ein Wettkampf nicht nur um Käufer, sondern auch um Mieter eingesetzt. Ihnen werden ungewöhnliche Dienstleistungen geboten: von der Multimediaverkabelung über Gemeinschaftseinrichtungen bis zum altem Concierge-Konzept. Das kommt vor allem älteren Menschen entgegen, die es wegen der besseren Versorgung und des teuren Benzins wieder in die Städte zurückzieht, denn bisher fehlt es an angemessenem Wohnraum für sie. Die vielbeschworene Renaissance der Innenstädte muss erst noch mit Leben erfüllt werden - das heißt mit einer Vielfalt an Angeboten für Alt und Jung, Alleinstehende und Familien in neuen Gebäuden und umgenutzten Industriebauten, Bahnhöfen, Lagerhäusern und Kasernen.

In solche Projekte wird freilich nur dann in ausreichendem Maße investiert, wenn die Rechnung stimmt und sich die Wohnungsmieten und Preise deutlich in Bewegung setzen und die Bundesregierung - wie jetzt mit der Wohneigentumsrente - Zeichen für das Eigentum setzt. Andernfalls verblasst der Mythos Eigenheim - obwohl viele Menschen in Deutschland von einem Stück Individualität und Unabhängigkeit träumen und dafür auf vieles verzichten würden.

Wohneigentum ist Teil der Gesellschaftspolitik, weil es Vermögensbildung voraussetzt und das öffentliche wie persönliche Denken und Handeln in langfristigen Zeiträumen fördert. Sparen und Investieren, Bewahren und Vererben sind Verhaltensweisen, die Wohlstand ermöglichen und eine gewisse Schranke gegen Eingriffe des Staates bilden. Die Förderung der Eigentumsbildung liegt deshalb auch im Interesse des Gemeinwesens.

Text: F.A.Z.

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