Justiz

Enttäuschung für Käufer von Schrottimmobilien

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Nur der „Haustür”-Kredit geht zurück

17. Mai 2006 Der Bundesgerichtshof räumt Käufern von "Schrottimmobilien" trotz des jüngsten Urteils des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kein generelles Rückgaberecht ein. Das ergibt sich aus einem Grundsatzurteil, das der Bankensenat am Dienstag in Karlsruhe verkündete.

Wer von einem Kreditvertrag zurücktritt, muß demnach auch weiterhin sofort den gesamten Betrag nebst Zinsen zurückzahlen. Der Bankkunde kann nicht statt dessen dem Geldinstitut die unvermietbare Eigentumswohnung übereignen, die er sich mit dem Darlehen gekauft hat. Die Bundesrichter gestanden aber erstmals getäuschten Anlegern Erleichterungen beim Nachweis falscher Versprechungen durch Vertriebsmitarbeiter und Vermittler der Anlageobjekte zu (Az.: XI ZR 6/04).

Anlegerfeindlich und europarechtswidrig?

Der Elfte Zivilsenat hatte unter Vorsitz von Gerd Nobbe die jetzt behandelten neun Fälle längere Zeit zurückgestellt, um eine Entscheidung der Europarichter vom vergangenen Oktober berücksichtigen zu können. Die damaligen Urteile betrafen die Crailsheimer Volksbank und die Bausparkasse Badenia (Az.: C-350/03 und C-229/04). Das Landgericht Bochum und das Oberlandesgericht Bremen hatten den EuGH eingeschaltet, weil sie die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für anlegerfeindlich und europarechtswidrig hielten. Verbraucherschützer wie Bankenvertreter interpretierten die beiden Richtersprüche aus Luxemburg als Sieg für die jeweils eigene Seite.

Alle neun Klagen betreffen Kleinanleger, von denen die meisten aus dem Ruhrgebiet stammen; einer von ihnen hatte sich sogar nur eine halbe Wohnung leisten können. Die unrentablen Immobilien liegen - mit einer Ausnahme in Ostdeutschland - allesamt in Norddeutschland. Gekauft wurden sie ohne nennenswertes Eigenkapital und in der Erwartung vermeintlicher Steuerersparnisse, wie Nobbe sagte. Außerdem mußten die Investoren einer Mieteinnahmegesellschaft beitreten; aus deren Pool sollten etwaige Mietausfälle getragen werden. Zumeist waren sie von der inzwischen insolventen Vertriebsfirma Heinen und Biege vermittelt worden, der eine enge Verbindung zur Badenia nachgesagt wird. Finanziert wurde der Erwerb jeweils - zumindest indirekt - durch Kredite der Bausparkasse. Die Betroffenen versuchen nun mit ihrem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof, eine Zwangsvollstreckung in ihr Privatvermögen abzuwehren.

Widerruf nur nach der „Haustürsituation“

Der Vorsitzende Richter Nobbe sagte in der mündlichen Verhandlung, der EuGH habe die bisherige Rechtsprechung seines Senates bestätigt. Demnach kann ein Anleger zwar einen Darlehensvertrag widerrufen, wenn er diesen in einer "Haustürsituation" - etwa im eigenen Wohnzimmer oder am Arbeitsplatz - geschlossen hat und nicht über sein Rücktrittsrecht belehrt wurde. Das geschah aber früher fast nie, weil es damals im Gesetz bei Hypothekendarlehen ausdrücklich ausgeschlossen war. Diese Einschränkung hat der EuGH jedoch mittlerweile durch ein früheres Urteil im Fall "Heininger" beseitigt. Der Käufer muß dann aber im Regelfall auf einen Schlag den gesamten Kredit zurückzahlen und bleibt auf der unerwünschten Immobilie sitzen.

Nobbe sagte, er werde das EuGH-Urteil nur "in den wenigen Fällen" Verbrauchern zugute halten, die sich bei Abschluß ihres Kreditvertrags in einer Haustürsituation befanden und hinsichtlich des Kaufvertrags noch nicht gebunden waren. Anderenfalls fehle es an der Ursächlichkeit, die die Europarichter verlangt hätten, damit der Bank das Risiko aus der unterbliebenen Rücktrittsbelehrung aufgebürdet werden kann. Nach Angaben der Banken wurden die Verträge zumeist in der umgekehrten Reihenfolge geschlossen.

„Beweiserleichterungen“ für betrogene Anleger

Der Senat verfügte mit Blick auf den EuGH jedoch zugleich "Beweiserleichterungen" für betrogene Anleger. Demnach können sich Verbraucher bei einem "institutionalisierten Zusammenwirken" der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer, Vermittler oder Vertreiber der Anlageobjekte sowie mit Fondsinitiatoren einfacher auf einen Wissensvorsprung des Geldinstituts berufen. Eine Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung wird demnach vermutet, wenn etwa auch die Finanzierung vom Verkäufer angeboten wurde. Schützen will der Bundesgerichtshof Investoren zumindest dann, wenn sich die Unrichtigkeit von Angaben der Vermittler aufdrängt und sich das Kreditinstitut dieser Kenntnis "geradezu verschlossen" habe. Kürzlich hatte der Bundesgerichtshof erst bekanntgegeben, daß nunmehr der Bankensenat alleine für solche Fälle zuständig sei. Bislang hatte der Zweite Zivilsenat, der über Gesellschaftsrecht urteilt, bei Streitigkeiten über Immobilienfonds eher zugunsten der Anleger entschieden. Von diesen Rechtspositionen ist er derweil aber überwiegend abgerückt.

Text: jja., F.A.Z., 17.05.2006, Nr. 114 / Seite 13
Bildmaterial: picture-alliance/ dpa/dpaweb

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