Häusermarkt

Amerika steckt weiter in der Abwärtsspirale

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Kein Käufer fürs billige Traumschloss

07. Mai 2008 Am Mittwochmorgen sah es nicht zuletzt noch dank beruhigender Töne aus dem deutschen Bankensektor so aus, als ob die Finanzmärkte mittlerweile mit der Krise wenigstens leben könnten. Am Mittwochnachmittag wird nun das deutlich, was besonnene Stimmen stets angemahnt hatten - die Krise ist eben nicht einfach vorbei.

Was wohl vielen Anlegern Hoffnung gemacht hatte, waren vermeintliche Stabilisierungszeichen vom Häusermarkt (Amerikanischer Häusermarkt: Stabilisierung oder kurze Erholungspause?), dem Infektionsherd der Krise. Die Zahl der Verkäufe bestehender Häuser in den Vereinigten Staaten war im Februar zum ersten Mal seit sieben Monaten entgegen der Erwartungen wieder gestiegen und so wurde frohlockt, dass der Einbruch der Hauspreise endlich wieder für Käufe sorge. Insofern wurden auch die weiter fallenden Preise eher als positiv empfunden.

Besserer Trend nicht bestätigt

Doch die neuesten Zahlen taten den Optimisten nicht den Gefallen, den Trend zu bestätigen. Hofften die Anleger am Vortag noch, die nach Daten des Immobilienbewerters Zillow im ersten Quartal um 7,7 Prozent gefallenen Preise hätten weitere Käufer angelockt, so sehen sie sich am Mittwoch getäuscht.

Trotz Preisen, die so niedrig wie seit fast drei Jahren nicht mehr und des größten Preisrückgangs in zwölf Jahren fiel der Index ausstehender Hausverkäufe nach Aussage der National Association of Realtors (NAR) im März gegenüber dem Vormonat um 1,0 Prozent und liegt damit um 20,1 Prozent unter dem Niveau vom März 2007.

Volkswirte hatten zwar einen höheren Rückgang erwartet, doch der entscheidende Punkt ist, dass die sinkenden Preise weiterhin keine höhere Nachfrage induzieren. Das Vertrackte an der Situation ist, dass es just der Rückgang der Hauspreise ist, der Neukäufer abschreckt. Denn sie müssen befürchten, dass ihre Hypothek bald den Wert ihres Hauses wieder übersteigt.

Angebotsflut und Finanzierungsnachteile

Da in den Vereinigten Staaten Immobilien zu einem deutlich höheren Anteil als in Deutschland mit Krediten finanziert werden, geht dies rasch. Bei annähernd 52 Prozent der Hausbesitzer, die auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2006 gekauft haben, sei dies bereits der Fall, schätzt Zillow.

Gleichzeitig treibt die Rekordzahl an Zwangsversteigerungen die Zahl der Häuser auf dem Markt nach oben, was die Preise weiter drückt. Volkswirte der Investmentbank Lehman Brothers schätzten in einer jüngeren Studie, dass der Anteil der aus Zwangsversteigerungen stammenden verkauften Eigenheime bis Ende 2009 auf 30 Prozent steigen wird.

NAR-Chefökonom Lawrence Yun sieht das Problem dagegen vor allem auf der Finanzierungsseite. Die Verfügbarkeit von bezahlbaren Hypotheken sei im Lande ungleich verteilt. Zu einer spürbaren Besserung der Hausverkäufe werde es wohl erst im zweiten Halbjahr kommen. Zudem nahm der Verband die Prognose der verkauften Eigenheime für 2009 auf 5,72 Millionen zurück.

Auf hohen Beständen sitzen geblieben

Was derzeit auf dem Häusermarkt der Vereinigten Staaten abläuft, ist eine schmerzhafte Deflationsspirale. Der preis- und mengenmäßig aufgeblähte Markt lässt Luft ab. Bauunternehmen wie der größten amerikanischen Häuserbauer D.R. Horton sitzen auf riesigen Beständen an Grundstücken und Häusern. Im ersten Quartal verkaufte D.R. Horton mit rund 6.700 Häusern ein Drittel weniger als vor einem Jahr - zudem musste der Konzern im Schnitt die Preise um acht Prozent senken. Die Zahl neuer Aufträge ging um fast 25 Prozent zurück.

Und weil auf dem Häusermarkt nichts zu holen ist, suchen sich die Anleger andere Investitionsmöglichkeiten, während die Banken die Kreditbedingungen für Objekte erheblich verschärfen, die eine solch ungünstige Preisentwicklung aufweisen.

Hinzu kommt, dass diese aufgrund der Schuldensituation der Verbraucher Erhebungen der Notenbank zufolge allgemein die Konditionen für Darlehen deutlich verschärft haben. Per Saldo stiegen bei 70 Prozent der erfassten Banken die Zinsen für Kredite im ersten Quartal stärker als die eigenen Finanzierungskosten.

Kreditgeschäft wie vor 25 Jahren

Damit schöpfen die Banken zumindest einen Teil der Zinssenkungen ab, was wachstumshemmend wirkt. Auch das fördert die Erholung des Immobilienmarktes nicht eben gerade.

Bei Krediten für private Bauherren stieg der Überhang der Banken, die bei Darlehensnehmern der höchsten Bonität die Bedingungen verschlechterten auf rund 60 Prozent, nach 53 Prozent in der Januar-Befragung. Rund ein Viertel der amerikanischen Banken gab an, das Geschäft mit den erstklassigen Hypotheken sei zurückgegangen, und bei netto 30 Prozent war das Geschäft mit nicht-traditionellen Krediten flauer.

„Was eine akzeptable Kredit-Historie und die Anzahlung angeht, sind wir im Kreditgeschäft wieder in den 1980er Jahren angelangt“, sagte David Kittle, designierter Vorsitzender des Hypothekenbanken-Verbandes Mortgage Bankers Association.

Die angeschlagene amerikanische Volkswirtschaft hält sich derzeit mühsam aufrecht und weil die Anleger darauf hoffen, dass das Ende der Krise näher rückt, so halten sich die Aktienmärkte aufrecht. Die rechten Voraussetzungen für ein gutes Aktien Jahr sind dies aber nicht.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: mho
Bildmaterial: dpa

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