Amerikanischer Häusermarkt

Stabilisierung oder kurze Erholungspause?

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Clevelands "Slavic Village" verfällt erneut

25. März 2008 Seit Monaten haben die Aktienmärkte im Grunde nur eine Hoffnung: Diese blöde Immobilien- und Finanzkrise möge doch endlich bald vorbei sein und die Aktienkurse wieder steigen.

Und so wird jeder Strohhalm ergriffen, um sich daran hochzuziehen und auf die neue Hausse zu spekulieren. Einer dieser Halme war die Spekulation auf eine Bodenbildung am amerikanischen Häusermarkt. Die Zahl der Verkäufe bestehender Häuser in den Vereinigten Staaten ist im Februar zum ersten Mal seit sieben Monaten wieder gestiegen, und zwar verglichen mit dem Vormonat um saisonbereinigt 2,9 Prozent. Volkswirte hatten dagegen mit einem leichten Rückgang gerechnet.

Hoffnungen nicht betätigt

Die Verbesserung im Februar sei zumindest ein Anzeichen, dass sich der Markt stabilisiere, sagte Lawrence Yun, Chefvolkswirt der National Association of Realtors und Händler frohlockten: „Der Einbruch der Hauspreise sorgt endlich wieder für Käufe“.

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Doch die Freude vom Montag hielt nur bis zum Dienstag. Die an diesem Tag folgenden Indizes vom Immobilienmarkt konnten die als positiv empfundenen Zahlen nicht bestätigen.

Der von Standard & Poor's verwaltete Case-Shiller-Index, der die Preisentwicklung von Wohnhäusern im Einzugsgebiet der zehn wichtigsten amerikanischen Großstädte nachzeichnet, brach im Januar um 11,4 Prozent ein, was gleichzeitig der stärksten Einbruch des Index' seit dessen Auflage 1987 ist.

Hauspreise fallen weiter

Der entsprechende Wert für die 20 bedeutendsten Städte fiel im Januar im Vergleich zum Vorjahr um 10,7 Prozent. Damit fielen beide Werte zum ersten Mal zweistellig. „Die Hauspreise fallen weiter, verlangsamen sich und erreichen landesweit Rekord-Tiefststände“, kommentierte David Blitzer von Standard & Poor's die Entwicklung. „Leider sieht es nicht danach aus, als würde der Beginn des Jahres 2008 eine Wende markieren, nachdem schon 2007 die Preise stetig gefallen sind.“ Dreizehn der zwanzig größten Städte hätten im Januar den größten Preisverfall in einem Monat erlitten, erklärte er weiter.

Und auch dem weniger beachteten OFHEO-Hauspreisindex zufolge haben die Hauspreise in den Vereinigten Staaten im Januar ihren Abwärtstrend beschleunigt. Wie das Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) am Dienstag mitteilte, sanken die Preise gegenüber dem Vormonat um 1,1 Prozent, nach einem Rückgang von 0,6 Prozent im Dezember. Für die zwölf Monate bis Ende Januar wies das OFHEO ein Minus von 3,0 Prozent aus. Beobachter sagten, die Daten deuten darauf hin, dass die Hauspreise die Talsohle noch nicht erreicht hätten.

Auch Luxusviertel betroffen

Schon die am Monat veröffentlichten Daten waren letztlich nicht so positiv gewesen, wie sie gemacht wurden. Der durchschnittliche Verkaufpreis etwa brach um historische acht Prozent auf inzwischen weniger als 196.000 Dollar (127.500 Euro) ein. Dies ist der höchste prozentuale Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen vor vierzig Jahren.

Der Analyst Dan Peirce von State Street Global Advisors sagte, der Rückgang der Preise bei zeitgleich steigender Zahl der Verkäufe zeige, dass Eigenheim-Besitzer offensichtlich mehr und mehr bereit seien, ihre Kaufpreiserwartungen zu senken.

Damit muss sich wohl auch Notenbank-Chef Ben Bernanke abfinden. Dieser hatte 2004 in Washington für 839.000 Dollar eine Neubauvilla auf dem Capitol Hill erworben. Die Preise in der Gegend erreichten etwa ein Jahr später ein Rekordhoch, jetzt haben sie wieder das Niveau von 2004 erreicht.

Auch das Plus bei den Verkaufszahlen ist eigentlich nur ein schwacher Hoffnungsschimmer. Auf Jahressicht sind die Käufe nämlich um 23,8 Prozent gefallen. „Wir erwarten keine beträchtlichen Anstieg des Verkaufs bestehender Häuser vor der zweiten Jahreshälfte“, sagte auch Yun.

Revitalisierung von Problemgemeinden steht vor dem Scheitern

Die Verbesserung im Februar sei jedoch ein Anzeichen, dass sich der Markt stabilisiere. Indes ist daran doch noch ein Fragezeichen zu heften. Die Verbesserung ist recht schwach und könnte auch nicht mehr als eine leichte Erholungsreaktion sein.

Denn das Gravierende der Krise zeigt sich nicht auf dem Capitol Hill, sondern in den Problemgemeinden der Vereinigten Staaten, die in den vergangenen Jahren ihren Ruf deutlich verbessert hatten. Dort dreht sich die Entwicklung oft wieder zurück, berichtet Gene Sperling, Wirtschaftsberater von Hillary Clinton.

Leerstehende Häuser würden geplündert oder von Obdachlosen genutzt. Prostitution und Drogenhandel nähmen wieder zu. Das Städtchen Lawrence, ein mehrheitlich von Bürgern mit lateinamerikanischer Abstammung bewohnter Vorort nördlich von Boston, hatte sich von dem Platzen der Immobilienblase in den Neunzigern erholt und das Stigma als Neu-Englands „Brandstifter-Hauptstadt“ abgelegt.

In Westview, einem historischen Viertel von Atlanta, häuften sich aufgrund der Leerstände Prostitution, Drogendelikte und Plünderungen, ebenso wie in Bushwick in Brooklyn oder Williamsbridge in der Bronx.

Im Ortsteil Slavic Village, von der Stadt Cleveland mittels eines Revitalisierungsprogramms in den Siebzigern auf die Beine gebracht, gab es die meisten Zwangsversteigerungen. Die Kriminalität habe zugenommen, und die restlichen Einwohner würden den Ort verlassen, wenn sie könnten.

Verbraucher tief pessimistisch

Unter diesen Umständen verwundert dann auch nicht, dass das Verbrauchervertrauen auf ein Fünfjahrestief gesunken ist. Der Index sank im März überraschend deutlich auf 64,5 von revidiert 76,4 Zählern im Februar, Analysten hatten im Schnitt mit einem Rückgang auf 73,5 Punkte gerechnet. Der Erwartungsindex verschlechterte sich noch drastischer und sank auf 47,9 von 58,0 Zählern und damit auf den tiefsten Stand seit Anfang 1974.

Die amerikanische Konjunktur hat Ende 2007 deutlich an Fahrt verloren und leidet zunehmend unter der Finanzkrise. Viele Experten schließen ein Abgleiten in eine Rezession nicht aus, nach Einschätzung mancher Fachleute steckt die Vereinigten Staaten bereits mittendrin.

Kleine Pause oder Stabilisierung?

Kurzfristig aber können sich die Aktienanleger weiter Hoffnung machen. Denn nach dem drastischen Einbruch des Case-Shiller-Index und dem schwächeren OFHEO-Index für den Monat Januar ist angesichts der leichten Erholung der NAR-Zahlen für Februar mit einer Erholung beim nächsten Ausweis zu rechnen.

Ein erstes Indiz wird die von der NAR demnächst veröffentlichte Zahl der schwebenden Hausverkäufe für Februar sein. Ob damit aber die Immobilienkrise wieder zu Ende geht, oder sich nur die Abwärtsentwicklung verlangsamt oder aber die Krise nur kurz eine Pause einlegt, wird sich erst im weiteren Jahresverlauf zeigen.

Ziehen die Hauspreise wieder an, könnte dies die Schnäppchenjäger wieder zum Rückzug veranlassen und in der Folge würden Verkaufszahlen und Preise weiter fallen.

Langfristig scheint einem Wiederaufschwung auch die Basis zu ermangeln, deutet das geringe Verbrauchervertrauen an. Die Postbank rechnet mit einer Flaute beim Konsum in den Vereinigten Staaten. Für die nächsten Monate deute sich „für den privaten Verbrauch eine sehr verhaltene Entwicklung an“, hieß es. Die hohen Energiepreise und die Turbulenzen an den Finanzmärkten hätten „ihr Übriges getan, um die Stimmung der Konsumenten zu dämpfen“.

Schwaches Verbrauchervertrauen wird auch Immobiliennachfrage belasten

Auch für die Bank of America ist das Ergebnis der März-Umfrage des Conference Board „besonders bemerkenswert“. Die Verbraucher in den Vereinigten Staaten würden sich auf eine längere Schwächephase der amerikanischen Wirtschaft einstellen. Die „trübe Stimmung“ mache die Furcht der Verbraucher vor einer harten und ausgeprägten Phase konjunktureller Schwäche deutlich, schreiben die Experten der Bank of America.

Unter diesen Umständen erscheint eine breite Immobiliennachfrage doch eher weniger wahrscheinlich. Und welcher Schnäppchenjäger bindet sich auf Dauer schon Dutzende von Häusern auf Vorrat ans Bein?

Zumindest werden die Problemregionen noch auf längere Sicht den Markt belasten, selbst wenn Bernankes Villa am Capitol Hill sich bald wieder höheren Wertes erfreuen sollte. Doch dort finden sich auch nicht die preiswerten Zwangsversteigerungen. Ein großer Häuserboom wäre trotz panischer Zinssenkungen in diesem Jahr eine große Überraschung. Mehr als eine leichte Stabilisierung wird es kaum geben. Das wäre indes ja schon einmal ein Fortschritt - aber auch dieser ist keineswegs schon gewiss.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: @mho
Bildmaterial: F.A.Z., REUTERS

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