Hypothekenkrise

Zu Hause am Abgrund

Von Catherine Hoffmann

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Es wird ungemütlich für hoch verschuldete Immobilienbesitzer und Hedge-Fonds-Mananger

30. Juli 2007 Man könnte es auch Dummheit nennen. Professionelle Anleger - vom Hedge-Fonds bis zur Versicherung - haben begierig Spezialanleihen gekauft, die auf wackelige Immobilienkredite aus Amerika gebaut sind. Die Papiere bestachen durch hohe Renditen, und die Investoren griffen begierig zu. Schließlich waren die verbrieften Kredite mit der bestmöglichen Bonitätsnote gesegnet, die eine Anleihe haben kann: „AAA“ oder „Aaa“. Wer wollte da Böses vermuten und wissen, dass die Spezialanleihen bald kollabieren würden, weil sie vollgepackt waren mit riskanten Krediten?

Banken, Versicherungen, HedgeFonds und so mancher Privatanleger haben im Immobilien-Monopoly Millionen verloren. Und die Rekordjagd an den Weltbörsen wurde jäh unterbrochen. Seither buchstabieren Anleger das Alphabet des Finanzchinesisch: von „AAA“ über „CDO“ bis hin zu „Subprime Mortgages“.

Bedenkenlos auf Pump gekauft

Angefangen hat alles ganz harmlos. Die Amerikaner haben in den vergangenen Jahren in so großer Zahl Häuser gekauft wie nie. Ein eigenes Heim ist in den Vereinigten Staaten so selbstverständlich wie hierzulande das Auto. Und wie der BMW dient die Immobilie als Statussymbol. Da kauft man bedenkenlos auf Pump. Kredite gibt es nicht wie in Deutschland zu festen Konditionen bei der Bank, sondern beim Eigenheimfinanzierer zu variablen Zinsen. Und weil die Zinsen in den vergangenen Jahren außerordentlich niedrig waren, schienen die Hypotheken spottbillig. Das galt umso mehr, als die Immobilienpreise kräftig zunahmen.

Amerikanische Eigenheimfinanzierer wie New Century arbeiten wie ein Broker: Sie behalten die Kredite nicht auf ihren Büchern, sondern verhökern sie an Investmentbanken. Die gießen die Kredite der vielen Häuslebauer in einen Pool, die „Mortgage Backed Securities“ (MBS). Das sind durch Hypotheken besicherte Spezialanleihen. Sie galten als sicheres Investment, schließlich stehen ja die frisch erworbenen Immobilien als Pfand dahinter.

Rendite um jeden Preis

Damit nicht genug: Häufig packen die Investmentbanken die verbrieften Kredite zusammen mit Darlehen von Eigenheimbesitzern oder Anleihen in eine neue Hülle, die „Collateralized Debt Obligation“. Der Clou daran: Die CDOs lassen sich in viele Stücke mit unterschiedlichem Risikoprofil teilen. Jede dieser Tranchen erhält ein eigenes Rating - von der Bestnote „AAA“ für höchste Bonität bis hin zur schlechtesten Tranche, die noch nicht mal mehr ein miserables Rating erhält, sondern gar keines mehr.

Banker nennen dieses hochriskante Investment „Equity Tranche“: Sie offeriert die höchsten Renditen. Läuft allerdings irgendetwas mit den Hypotheken schief, die am Anfang der Wertschöpfungskette stehen, sind die Käufer dieser Tranche die Ersten, die Verluste erleiden. Die Ratingagenturen helfen dabei, den Kreditkuchen aufzuschneiden. Und sie sorgen dafür, dass die begehrten Stücke mit dem höchsten Rating möglichst groß ausfallen.

Große Versicherungskonzerne, Pensions- und Hedge-Fonds sind gierig danach. Nach dem Börsencrash fielen die Anleiherenditen 2003 auf ein Rekordtief, von dem sie sich lange Zeit nicht erholt haben. Institutionelle Anleger stürzen sich seither auf alles, was nicht Aktie ist und doch hohe Renditen bringt. Da kamen CDOs mit einem Spitzen-Rating gerade recht. Sie galten als Wundermittel, um den gewaltigen Anlagebedarf zu decken. Der Markt für CDOs verzeichnete phantastische Wachstumsraten. 2006 wurden Papiere im Wert von 503 Milliarden Dollar verkauft, fünfmal so viel wie drei Jahre zuvor, rechnet Morgan Stanley vor.

Maschinerie der Geldvermehrung

Eine gewaltige Maschinerie der Geldvermehrung war in Gang gekommen, die mit immer höheren Drehzahlen lief. Alle Beteiligten durften sich zu den Gewinnern zählen - vom amerikanischen Hausbesitzer bis hin zum Hedge-Fonds-Manager. Immobilienmakler, Eigenheimfinanzierer, Investmentbanken, Ratingagenturen und die Anleger haben auf Teufel komm raus Geschäfte gemacht, ohne groß Rücksicht auf die Kreditwürdigkeit der Schuldner zu nehmen. Hauskäufer freuten sich über steigende Immobilienpreise und eine günstige Finanzierung, Immobilienmakler und Kreditvermittler über hübsche Provisionen. Die Eigenheimfinanzierer mussten sich nicht um die Kreditwürdigkeit kümmern, schließlich würden sie die Risiken bald mit Profit verkaufen.

Immer schlechtere Schuldner kamen zum Zug, und die Kreditvergabe wurde zunehmend laxer. Hypotheken nach dem Motto „two and 28“ dienten als Lockvogel: In den ersten zwei Jahren zahlen die Schuldner niedrige Festzinsen, in den folgenden 28 deutlich höhere variable Zinsen. Menschen mit zweifelhafter Bonität konnten auf einmal Hypotheken aufnehmen. Mit den „Ninja-Loans“ erreichte die Verkaufsmaschinerie ihren Höhepunkt: Kreditnehmer brauchten kein Einkommen, keinen Job, kein Vermögen (No Income, No Job or Assets) - und bekamen doch Kredit.

Alle stecken mitdrin

Die Investmentbanken verdienten blendend am Verbriefen, Strukturieren und Verkaufen der auf diese Art geadelten Kredite. Mit im Boot saßen die Ratingagenturen. Sie haben mit den CDOs mehr verdient als in ihrem Kerngeschäft, dem Rating von Staats- und Unternehmensanleihen. Schließlich konnten die Investoren von den hochverzinslichen Derivaten gar nicht genug bekommen, obwohl der gesunde Menschenverstand hätte warnen müssen, dass dort, wo „AAA“ draufsteht, nicht unbedingt beste Qualität drinsteckt, staunt Michael Viehmann von Flossbach & von Storch.

Das ging gut, solange die Zinsen niedrig waren und die Immobilienpreise in Amerika immer höher kletterten. Doch damit ist schon lange Schluss. Mehr und mehr Hausbesitzer können die Hypothekenraten nicht bezahlen. Denn die werden immer höher, weil die variablen Kreditzinsen mit dem allgemeinen Zinsniveau steigen - bis über die Schmerzgrenze hinaus. Und so schnellte die Zahl der Hypotheken, die gekündigt wurden, im Mai auf 176.137 hoch. Das sind 90 Prozent mehr als vor einem Jahr. Eine Zwangsversteigerung bringt oft wenig. Sie führt nur dazu, dass die Hauspreise fallen.

Kreditgeschäft mit Fußangeln

Eine teuflische Spirale kam in Bewegung: Investmentbanken wie HSBC oder Morgan Stanley reichten die Kredite, die sie in CDOs verpacken sollten, an die Eigenheimfinanzierer wie New Century zurück. Das erlauben ihnen Vertragsklauseln, die verhindern sollen, dass die Kreditbroker mit Schrott handeln. New Century musste die Last der faulen Hypotheken auf sich laden und ging pleite - wie viele seiner Wettbewerber.

Je mehr verschuldete Hauskäufer in die Knie gingen, desto klarer wurde: Viele der Kreditverbriefungen sind ihr Geld und die schönen Bonitätsnoten der Ratingagenturen nicht wert. Standard & Poor's, Moody's und Fitch sahen sich gezwungen, CDO-Tranchen im großen Stil herabzustufen - zum Entsetzen der Anleger.

Hedge-Fonds gerieten durch die Hypothekenkrise in Not. Bear Stearns teilte am 18. Juli den Investoren in zwei Fonds mit, dass sie nach einer „beispiellosen Talfahrt“ des Werts von Problemkrediten ihr Geld abschreiben müssen. Zuvor hatten die beiden Fonds Einlagen in Höhe von 1,5 Milliarden Dollar eingesammelt.

„Die Krise ist noch lange nicht ausgestanden“

Es ist nicht der einzige Fall. Seit die Preise für wenig liquide Spezialanleihen in die Tiefe stürzen, sind auch Banken und Versicherungen zu Wertberichtigungen gezwungen. Fed-Chef Ben Bernanke warnte vor „signifikanten Verlusten“ mit faulen Hypothekeninvestments: Er rechnet mit Ausfällen bis zu 100 Milliarden Dollar.

„Die Krise ist noch lange nicht ausgestanden“, glauben Analysten wie Chris Wood vom französischen Vermögensverwalter CLSA. Die Bank of America veröffentlichte kürzlich einen Bericht, dem zufolge 2007 die Zinsen für Hypothekendarlehen mit einem Volumen von rund 500 Milliarden Dollar um mindestens zwei Prozentpunkte heraufgesetzt werden. Im kommenden Jahr ist sogar ein Kreditvolumen von 700 Milliarden Dollar betroffen. Davon stammen drei Viertel aus dem Subprime-Segment. Fachleute schätzen, dass bis zu 50 Prozent dieser Kredite ausfallen werden.

Es wird ungemütlich, nicht nur für Hedge-Fonds und Banken. Die Risikoprämien für riskante Anlagen von der Anleihe bis zur Aktie steigen weltweit. Ob die betroffenen Unternehmen direkt unter dem Subprime-Debakel leiden, spielt dabei keine große Rolle. Entscheidend ist die zunehmende Risikoaversion der Anleger. Die Sorglosigkeit hat sich ins Gegenteil verkehrt: Angst.

Das Ende aller Tage ist das aber nicht. Die Risiken aus den leichtfertig verteilten Hypotheken sind auf viele Schultern verteilt - dank der Kreditderivate. Gab es früher eine Finanzkrise, standen die Banken im Epizentrum des Bebens. Geraten heute Kredite in Not, spüren unzählige Investoren auf der ganzen Welt den Schmerz. Ein bisschen Subprime ist überall.

Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 29.07.2007, Nr. 30 / Seite 41
Bildmaterial: F.A.Z., REUTERS

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