Büromieten

Die Wachstumsdynamik lässt nach

Düsterer Ausblick für den irischen Immobilienmarkt: Custom House am Liffey-Fluss in Dublin

15. Juni 2008 Die Entwicklung der Büromieten ist ein deutlicher Indikator für die Konjunkturerwartungen. Das zeigt ein Strategiepapier für Büromieter des international tätigen Immobilienmakler- und Beratungshauses Jones Lang Lasalle (JLL) in London unter dem Namen „Opportunities for Occupiers“.

Darin untersucht die international tätige Immobilienmakler- und Beratungsgesellschaft die Marktkondition in 32 der großen europäischen Metropolen und gibt Büromietern Hilfestellung für ihr Verhalten gegenüber den Vermietern - und zwar mit Marktperspektiven bis 2012.

Dabei wird optisch dargestellt, in welchem Jahr sich die Marktverhältnisse zum Vor- oder Nachteil der Mieter und Vermieter verändern. Von den 32 Städten weisen nur vier ausgewogene Mietverhältnissen bis 2012 aus: Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Wien. Für alle anderen werden ganz unterschiedliche Entwicklungen vorhergesagt. Diese Erwartungen beruhen im Wesentlichen auf Vorhersagen über das Wirtschaftswachstum und die Arbeitsplatzdynamik. So ist die Arbeitslosigkeit in der Eurozone von 9 Prozent im Jahr 2006 auf 7,2 Prozent im vergangenen Jahr gefallen.

Irland zählt zu den großen Verlierern

Einer der großen Verlierer ist Irland. Der „keltische Tiger“ hat den Fuß vom Gaspedal des Wirtschaftswachstums genommen und fällt beim Wachstum der Arbeitsplätze von 3,5 Prozent - in den Jahren 2003 bis 2007 - auf 0,5 Prozent - 2008 bis 2012 - zurück. Zwar leiden auch die schnell wachsenden Länder im Osten Europas, doch ihr Wachstum liegt - bis auf Ungarn - oberhalb von 4 Prozent.

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Als einer der großen Gewinner aber wird Luxemburg angesehen, das sich durch eine intelligente und liberale Gesetzgebung allmählich in eines der führenden internationalen Finanz- und Immobilienanlagezentren der Welt entwickelt. Da in Luxemburg vieles im Bau ist, werden dem Markt nach einem Höhenflug der Büromieten von plus 14 Prozent ausgeglichene Marktkonditionen zwischen Mietern und Vermietern und leicht nachgebende Mieten von 2009 bis 2012 vorhergesagt.

Folgen der Finanzkrise zeigen sich noch nicht ganz

Als Damoklesschwert wird die internationale Finanzkrise angesehen. Die Folgen für die Arbeitsmärkte kommen mit Zeitverzögerung, heißt es in dem Strategiepapier. Als Verlierer mit einem erheblich abgeschwächten Wachstum über die kommenden fünf Jahre werden Spanien und Großbritannien angesehen. Zu den Gewinnern aber zählt das Papier aus London auch Deutschland. Zwar hat sich das Wirtschaftswachstum abgeschwächt, doch setzt sich der Abbau der Arbeitslosigkeit fort. So heißt es unter „Key Actions“ für Berlin, Frankfurt und Hamburg: „Sichern Sie sich die Mieten wegen der sich schnell bessernden Marktaussichten so schnell wie möglich.“

Für München wird wegen erheblicher Baufertigstellungen dagegen ein abgeschwächtes Mietenwachstum vorhergesagt - von kaum mehr als 1 Prozent im Jahr von 2009 bis 2012. Ähnliches gilt für Moskau. Bei Mailand heißt es: „Mieter sollten keine Mietverträge auf dem Niveau von 2008 abschließen, sondern nachgebende Mieten 2009/2010 nutzen.“ Warschau - einem der starken Immobilienstandorte - wird für 2010 bis 2012 eine bessere Zeit zum Abschluss von Mietverträgen vorhergesagt.

Der Pariser Markt ist ausgewogen

Über Budapest urteilen die Londoner verhalten: Die Spitzenmieten, so heißt es, dürften 2009/2010 durch hohe Fertigstellungen sinken. Daraus folgt, dass der Zeitpunkt für den Abschluss von Mietverträgen frühestens im kommenden Jahr vorgenommen werden sollte.

Den Hauptgeschäftszentren in Paris wird für die kommenden fünf Jahre ein ausgewogener Markt vorhergesagt. Die Hälfte der Fertigstellungen für dieses Jahr sei bereits vorvermietet worden. JLL rät Gebäudenutzern nunmehr, sich über Vorvermietungsvereinbarungen abzusichern. Im Geschäfszentrum La Défense wird die Entwicklung anders eingeschätzt. Hier heißt es, durch Vorvermietung von Gebäuden, die erst 2010 bis 2011 als Neubauten oder Sanierungen auf den Markt kommen, bleiben die Mieten weiterhin unter Druck. In der Randlage dieses Marktes werden Fertigstellungen erwartet. Die sich daraus ergebenden Möglichkeiten sollten von den Nutzern verfolgt werden.

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: Hagmann, Roger

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