Standort München

Die Investoren ziehen sich zurück

Von Christiane Harriehausen

"München ist kein Selbstläufer", heißt es in der Immobilienwirtschaft

15. Oktober 2008 Die Lobeshymnen auf den Münchener Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt mit seinen hohen Umsätzen und steigenden Mieten reißen nicht ab. Gilt die bayerische Landeshauptstadt doch als lebens- und liebenswerte Insel der Glückseligen mit ihrer robusten Wirtschaftskraft, einer vielfältigen Branchenstruktur und Tausenden von „Neu-Münchenern“, die es jedes Jahr zum Leben und Arbeiten an die Isar lockt.

Doch mehren sich auch in München mahnende Stimmen. Die Krise auf den Finanzmärkten macht auch vor den Bayern nicht halt. Denn nach dem ungezügelten Investmentfest geht es nun ans Aufräumen, und das könnte für manchen Investor bitter und kostspielig werden.

Büros lassen sich noch gut vermieten

Doch während der großvolumige Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland regelrecht zusammengebrochen ist, läuft das Bürovermietungsgeschäft gut, berichtet Rainer Knapek, Geschäftsführer des Maklerunternehmens CB Richard Ellis in München. Die Immobilienmärkte reagieren in der Regel zeitverzögert auf konjunkturelle Entwicklungen.

Deshalb rechnet der Fachmann in diesem Jahr noch einmal mit einem Büroflächenumsatz von 750.000 bis 800.000 Quadratmetern. Dass das im Jahr 2009 nicht so bleiben wird, sei freilich absehbar. Denn mit nachlassender Wirtschaftskraft werde sich auch die Lage auf dem Arbeitsmarkt wieder verschärfen und damit die Nachfrage nach Büroflächen sinken.

Auch Großgesuche sind auf dem Markt

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Vor allem ältere Gebäude in weniger zentralen Lagen werden es schwer haben. Schon heute suchen die Mieter vor allem moderne, gut ausgestattete Büroflächen im Stadtgebiet. Dabei konzentriert sich die Nachfrage nicht nur auf kleine und mittelgroße Flächen, sondern es sind auch ein Dutzend Großgesuche auf dem Markt. „Im Vergleich zu anderen großen Städten in Deutschland ist das außergewöhnlich“, meint Knapek.

Die Dynamik auf dem Bürovermietungsmarkt habe außerdem leicht steigende Mieten zur Folge, doch große Sprünge nach oben seien nicht zu erwarten. In der Münchener Innenstadt muss für hochwertige Büroflächen mit annähernd 30 Euro je Quadratmeter gerechnet werden. In Ausnahmefällen kann der Preis allerdings auch schon einmal oberhalb von 40 Euro liegen. Ansonsten sind im Münchener Stadtgebiet Durchschnittsmieten von 14 Euro je Quadratmeter üblich.

Was viele Marktkenner beunruhigt, ist die große Zahl von neuen Flächen, die in den kommenden drei Jahren fertiggestellt werden. „Bis Ende 2010 werden noch etwa eine Million Quadratmeter Büroflächen neu errichtet. Davon werden 700.000 Quadratmeter spekulativ gebaut“, sagt Knapek. Der vorhandene Sockelleerstand werde sich deshalb voraussichtlich nicht verringern.

Ohne Sanierung wird es nicht gehen

„Vor allem Gebäude aus den achtziger Jahren werden in Anbetracht der Konkurrenz zu einem Problem“, prognostiziert auch Tim Wiesener, Direktor bei dem Immobilienberatungsunternehmen Savills in München. Und genau diese Gebäude sind im Zuge der großen Portfolioverkäufe der vergangenen Jahre gehandelt worden und sollen jetzt am Markt plaziert werden. Eine Aufgabe, die nur schwierig zu lösen sein dürfte und vor allem kostenintensiv ist.

Ohne Sanierung und ein professionelles Asset Management wird es schwer sein, für diese Flächen überhaupt Interessenten zu finden. „Doch es fehlt am Geld, um in die Immobilien zu investieren“, sagt Wiesener. Die Eigentümer müssten es schaffen, mit ihren Bestandsimmobilien Produkte zu gestalten, wie dies oft im Neubau zu sehen sei. Hier läge auch für den Münchner Markt eine wichtige Aufgabe und eine interessante Chance.

Grund zur Sorge sieht er jedoch nicht. „Selbst wenn der Vermietungsumsatz im kommenden Jahr auf 500 000 Quadratmeter sinken sollte, bleibt der Münchener Markt auf einer Spitzenposition.“ Und auch über die Wirtschaftskraft der Region müsse man sich keine Sorgen machen. Daher sei nicht mit einem signifikanten Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen, die zurzeit bei 8 Prozent liegt.

Nebenkosten sind noch zweitrangig

Eine ernsthaft den Markt beeinflussende Diskussion über die Höhe der Nebenkosten oder energieeffiziente Gebäude kann der Fachmann in München nicht feststellen. „Allerdings ist zu beobachten, dass bei einer Anmietung genauer auf die Nebenkosten geschaut wird“, berichtet Wiesener. In der Regel sei der Eigentümer dann allerdings eher bereit, einen gewissen Abschlag bei der Miete hinzunehmen, als in energetische Maßnahmen zu investieren.

Deutlich zurückgegangen ist der Umsatz auf dem Immobilieninvestmentmarkt, wobei die Jahre 2006 und 2007 auch Ausnahmejahre waren, wie Achim Degen, Geschäftsführer bei Colliers Schauer & Schöll berichtet. „Das Transaktionsvolumen lag in München bis zum Ende des dritten Quartals bei ungefähr 1,6 Milliarden Euro. Dies ist zwei Drittel weniger als zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres“, fasst Degen die Situation zusammen. Der Fachmann erwartet Anpassungen auf dem Investmentmarkt, was unter anderem auch mit der geänderten Zusammensetzung der Investoren zusammenhänge.

„Opportunistische Anleger sind zurzeit aufgrund der hohen Eigenkapitalforderungen der Banken, der hohen Fremdkapitalzinsen und den vergleichsweise unattraktiven erzielbaren Renditen zurückhaltend“, sagt Degen. Auch die verbleibenden eigenkapitalstärkeren Investoren werden seiner Meinung nach noch abwarten, obwohl der Anlagedruck aufgrund der weiterhin hohen Mittelzuflüsse zunehmen werde.

Investoren schauen stärker auf den Preis

Insgesamt seien gute und unproblematische Gebäude an besten Standorten nach wie vor gefragt. Allerdings nicht zu jedem Preis. Hierzu zählten in erster Linie Neubauprojekte in guten Bürolagen mit Vorvermietungsständen von 50 Prozent und mehr oder im Segment der Einzelhandelsimmobilien Einkaufszentren in etablierter Lage. Wie manch anderer Investor setzt auch die Private-Equity-Gesellschaft Orlando Real Estate auf den Standort München.

Die Gesellschaft hat institutionelle Anleger unter anderem beim Ankauf des „Art Deco Palais“ in München beraten. Dabei handelt es sich um die ehemalige Oberpostdirektion in der Arnulfstraße, die zurzeit aufwendig umgebaut und modernisiert wird. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf mehr als 125 Millionen Euro. Das Gebäude wurde im Jahr 2006 von der Deutschen Post verkauft und anschließend zu etwa 60 Prozent zurückgemietet, sagt Michael Ullmann, Gründungspartner der Orlando Real Estate. München sieht er als vergleichsweise stabilen Standort mit kalkulierbaren Risiken an. Dennoch dürfe nicht übersehen werden, dass die bayerische Landeshauptstadt mit Büroflächen nicht gerade unterversorgt sei.

„München ist zwar der drittgrößte Büromarkt in Europa, aber nicht die drittgrößte Stadt“, gibt Ullmann zu bedenken. Das werde bei der Diskussion um die Leerstandsrate und das vorhandene Mietsteigerungspotential geflissentlich übersehen. „München ist kein Selbstläufer. Als Investor muss man genau differenzieren und auf die Lage und die Qualität der Immobilie achten“, sagt Ullmann. Vor allem spekulative Immobilieninvestments - also ohne Vorvermietung oder festen Nutzer - hält er zum gegenwärtigen Zeitpunkt für schwierig - falls es dafür überhaupt ausreichende Finanzmittel gibt. Bisher noch nicht ausgeschöpfte Möglichkeiten gebe es bei Umnutzung und Modernisierung.

Text: F.A.S.
Bildmaterial: dpa

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