Branchen (131): Hotels

Begehrte Herbergen

Von Hans-Christoph Noack

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18. Februar 2008 Die internationale Hotellerie verdankt ihre guten Geschäfte der vergangenen Jahre der florierenden Weltkonjunktur. Durch die Erschließung neuer Märkte zogen Hotelentwickler und Investoren in Regionen, die für internationale Hotellerie ein Niemandsland war. Als ein Beispiel mag die Marke „Kempinski“ dienen, die im kommenden Jahr in Astana und Almaty in Kasachstan je ein Haus eröffnen wird. Dass bis Ende 2009 gut zehn chinesische Häuser eröffnet werden, verwundert kaum. Alle international agierenden Hotelketten sind in China mit einem großen Angebot vertreten. „Die Karawane der Investoren zieht dort hin, wo es für Geschäftsleute neue Betätigungsfelder gibt“, sagt Stephan Gerhard, Gründer und Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Treugast GmbH. Neben China gelten Asien wie auch der arabische Raum zu den Topadressen der Hotelentwicklung.

An Geld jedenfalls mangelt es nicht. Denn die Finanzinvestitionen in Hotels übertrafen vergangenes Jahr alle Erwartungen. Zum fünften Mal in Folge wurde das Volumen des Vorjahres übertroffen. Dies geht aus der aktuellen Untersuchung „Hotel Investment Outlook 2008“ von Jones Lang LaSalle Hotels hervor. Mit einem Zuwachs von 50 Prozent gegenüber 2006 wurden Hoteltransaktionen mit einem Volumen von 113 Milliarden Dollar abgeschlossen, trotz der Kredit- und Finanzkrise im zweiten Halbjahr.

Hotelimmobilien immer noch attraktiv

„Einen großen Anteil an diesem Ergebnis hat natürlich die Rekordtransaktion von Hilton durch Blackstone für rund 26 Milliarden Dollar“, sagt Christoph Härle, Managing Director von Jones Lang LaSalle Hotels. „Selbst wenn wir das Volumen dieser Transaktion herausrechnen, sehen wir immer noch ein Plus von 16 Prozent im Vergleich zum globalen Hotelinvestmentvolumen 2006.“ Das sei beachtlich, da bereits 2006 ein Rekordjahr war. Damals stieg das Volumen um 67 Prozent auf 75,5 Milliarden Dollar. Der Markt für Übernahmen ist nach Beginn der Kreditkrise um 40 Prozent zurückgegangen; die Aktivitäten auf dem Hotelinvestmarkt ließen aber nur um 17 Prozent nach.

Da die Unsicherheit auf den Finanzmärkten weiterbesteht, dürften auch die Investments in Hotelimmobilien zurückgehen. Doch für die Experten gilt auch, dass Hotelimmobilien von Investoren, die mit einer höheren Eigenkapitalquote agieren und ihre Geschäfte weniger mit Krediten finanzieren, als sehr attraktiv empfunden werden.

Noch Potential in Deutschland

Auch wenn sich der Blick vor allem nach Asien richtet, gibt es immer noch genügend Projekte in Europa und auch in Deutschland. Zwar sind diese Märkte reifer, aber es gibt hinreichend Potential für neue Häuser. In Deutschland gilt das vor allem für die Hotels im niedrigpreisigen 1- bis 2-Sterne-Bereich. Der wird in der Mehrzahl von privaten Einzelhoteliers oder Pensionen und Gasthäusern gestellt. Hier verdrängen zunehmend Ketten und Franchisesysteme allmählich die ertragsschwachen Anbieter.

In nüchternen Zahlen ausgedrückt stellt sich die Lage wie folgt dar: Rund 450.000 Zimmer oder 63 Prozent der deutschen Beherbergungsbetriebe zählen zu dem sogenannten Budgetsegment; sie fallen also höchstens in die Zwei-Sterne-Kategorie. Qualitative Hotelmarken sind nur gering auf dem deutschen Budget-Hotelmarkt präsent. Kaum 5 Prozent der preisgünstigen Häuser in Deutschland befinden sich in Besitz von Hotelketten. Im Vergleich hierzu gehören in Frankreich 37 Prozent der Budget-Häuser zu Hotelketten, in Großbritannien sogar 43 Prozent. Marken wie „Motel One“ oder „B & B“ sind Vorboten dieser Entwicklung, die den deutschen Hotelmarkt verändern wird.

Ein Teil der Nachfrage im mittleren Segment wird in Richtung Niedrigpreishotellerie tendieren. Im Budgetsegment wird es weniger unabhängige Häuser geben. Denn die haben im vergangenen Jahr eher weniger von der stabilen Entwicklung des deutschen Gesamtmarktes profitiert. Nach dem Weltmeisterschaftsjahr mit hohen Buchungszahlen in den WM-Städten konnte die Branche ihre guten Ergebnisse auch 2007 halten. Auslastung und Zimmerdurchschnittspreise konnten sich behaupten oder leicht zulegen. Dennoch bleibt es beim Preisabstand zu den großen europäischen Metropolen. Im Vergleich sind deutsche Hotels zu billig, was bisher die Investoren aber weniger schreckte.

Aufwärtstrend in der Kettenhotellerie

Diese haben auch in erster Linie die Kettenhotellerie im Fokus, die sich 2007 über weiter verbesserte Ergebnisse freute. Ihr durchschnittlicher Erlös pro verfügbares Zimmer ist im Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozent gestiegen, wie die Allgemeine Hotel- und Gastronomiezeitschrift in ihrem jüngsten Branchenbarometer berichtet. In dieser Höhe ist der Zuwachs überraschend. Denn zum einen war kaum erwartet worden, an die außergewöhnlichen Ergebnisse des Fußball-Weltmeisterschaft-Jahres 2006 anknüpfen zu können. Zum anderen wurde Anfang 2007 die Mehrwertsteuer angehoben und entzog Kaufkraft.

Daher sei das vergangene Jahr positiv für die Kettenhotellerie verlaufen, womit sich die Aufwärtsbewegung fortsetzt. Fünf von zwölf Monaten weisen sogar zweistellige Umsatzzuwächse je verfügbares Zimmer auf, lediglich die Monate Mai, Juni und Juli zeigen schwächere Ergebnisse. Dies waren im Vorjahr die Hauptmonate der Fußball-Weltmeisterschaft. Der durchschnittlich erzielte Zimmerpreis legte im Jahresvergleich um 3,5 Prozent auf 92,70 Euro zu, während die Auslastung nur leicht auf 64,1 Prozent stieg.

Kontinuität im Jahr 2008

Für 2008 prognostiziert Gerhard ein Jahr der Kontinuität, was die Branche aber auch brauche. Auf auskömmlichem Niveau könnten unterlassene Ersatz- und Erneuerungsinvestitionen in Gebäuden wie auch in der Ausstattung nachgeholt werden. Das gelte sowohl für die Ferien- als auch die Stadthotellerie, sagt Gerhard, der auch in den 10 bis 15 Jahre alten Hotelimmobilien in Ostdeutschland diesen Renovierungsbedarf ausmacht. Durch die nach wie vor gute Nachfrage nach Hotelbetten in fast allen Kategorien gebe es auch eine Planungssicherheit bei den Budgets, die Ersatzinvestitionen erleichtere.

Eine als Mode und als Fehlinvestition verschriene Diversifizierungsmaßnahme feiert unterdessen ihre ersten Erfolge: Wellness. Mit gut durchdachten Wohlfühl-Modellen lässt sich durchaus nachhaltig Geld verdienen. Bisher waren in Hotelkreisen Wellness-Einrichtungen, die wie Pilze aus dem Boden schossen, als Geldgräber abgestempelt.

Tendenz zu größeren Wellness-Angeboten

Aber nachdem Privat- und Ferienhotels vorgemacht haben, dass qualitativ hochwertige Einrichtungen mit entsprechendem Fachpersonal Gäste auch in auslastungsschwachen Zeiten anlocken, beginnt ein Umdenken. Zwar schlagen die Personal- sowie die Betriebs- und Verwaltungskosten in diesen Häusern stärker zu Buche, doch zahlt jeder Gast durchschnittlich mehr als 285 Euro für die durchschnittlich verbrachten 2,6 Wellness-Tage. Die Erlöse aus den Wellness-Anwendungen machen mit 12,3 Prozent einen erheblichen Teil vom Umsatz aus.

Die Tendenz zum größeren Angebot an Wohlfühl-Kurzurlauben wird auch in den Kurorten beobachtet, die dem Schwund an Kurgästen und einer wachsenden Konkurrenz ausländischer Angebote etwa aus Tschechien oder Ungarn neue Konzepte entgegensetzen müssen. Alte Badeeinrichtungen werden zu Wohlfühlbädern wie in Bad Aibling umgewidmet - in der Hoffnung, dass Selbstzahler statt kassenentsandte Kurgäste die Hotels und Restaurants wieder füllen.

Text: F.A.Z., 18.02.2008, Nr. 41 / Seite 21
Bildmaterial: F.A.Z.

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