Branchen und Märkte (182): Immobilien

Am Gelde hängt doch alles

Von Birgitt Ochs

DruckenVersendenSpeichernVorherige Seite

Die Branche hofft auf das Konjunkturprogramm II

12. Februar 2009 Klaus Franken geht es gut. Die Finanzkrise, sagt der geschäftsführende Partner der deutschen Catella Property Group, bereite ihm jedenfalls kein größeres Unbehagen. Genaugenommen, sei sie sogar heilsam. Nun werde wieder nach „normalen Prinzipien“ gearbeitet, gibt sich der Immobilienfachmann zuversichtlich. Denn normal war in den Jahren 2005 bis 2007 eigentlich nichts mehr, damals, als das Investitionsvolumen in Büros, Hotels, Wohnungen, Shopping Centers und Lagerhallen in bis dato nicht gesehene Höhen schoss. Mehr als 60 Milliarden Euro Investorengelder hatten die großen Beratungsgesellschaften 2007 allein für den Erwerb gewerblicher Immobilien gezahlt. „Doch jeder, der sich auskannte, hatte ein Grummeln in der Magengrube“, sagt Franken heute.

„Das war doch alles überhitzt“, sagt rückblickend auch Andreas Blaschkowski von der Drees & Sommer AG in Stuttgart. Das Vorstandsmitglied will von schweren Zeiten für die Branche nichts wissen. Das sei ein reines Finanzmarktproblem. Das Konjunkturprogramm II der Bundesregierung werde der Baubranche reichlich Aufträge einbringen. Außerdem nennt Blaschkowski die Entwicklung bestehender Immobilien und ganzer Quartiere als ein Aufgabenfeld.

Spektakuläre Bauten sind Vergangenheit

Neue Projekte werden genau überprüft

Weniger optimistisch beurteilt dagegen Rainer Eichholz von der Hochtief Projektentwicklung GmbH die Lage. Für die Immobilienentwickler sei 2009 die Frage der Refinanzierbarkeit ihrer Projekte entscheidend, erklärt der Sprecher der Geschäftsführung. Mit dem Rückzug der Finanzinvestoren ist eine große Kapitalgebergruppe vom Markt verschwunden.

Spekulative Bauten gehören 2009 endgültig der Vergangenheit an. „Erst mit einer Vorvermietungsquote von 30 bis 50 Prozent wird die Branche den Spaten in die Hand nehmen“, sagt Eichholz.

Die Kreditklemme, die zu Schwierigkeiten in der Refinanzierung führt, trifft jene Investoren, die besonders stark auf Fremdkapital setzten - und mittelbar trifft sie jene Schar der Beratungsgesellschaften wie Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, aber auch Ernst & Young und Price Waterhouse Coopers (PWC), die bis vor kurzem noch kräftig an den Transaktionen mitverdienten und nun zum Teil kräftige Gewinneinbrüche erleiden.

Große Differenz zwischen Buchwert und Marktwert

Zwar präsentierte PWC eine Studie, der zufolge der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor zu den Favoriten der internationalen Kapitalanleger zählt. Tobias Just, Immobilienspezialist der Deutschen Bank, hält das aber für eine etwas beschönigende Lesart. 2009 gehen die Research-Experten für den deutschen Markt von einer Investitionssumme in Höhe von 20 bis 25 Milliarden Euro aus - das ist der Durchschnittswert der Jahre 2000 bis 2005.

„Dass die Investoren Deutschland lieben, wäre etwas zu viel gesagt“, äußert Just mit Blick auf die Zahlen. Aus seiner Sicht heißt das lediglich: Es bleiben nicht noch mehr Käufer weg, und Anbieter haben am Markt keinen Vorteil mehr. Zwischen 2005 und 2007 wurden B- und C-Immobilien in Mittel- und Kleinstädten ohne die eigentlich üblichen Preisabschläge gehandelt.

Längst ist die Differenz zwischen dem einstigen Buchwert und dem hohen Marktwert offensichtlich. Von einem „aktuell verzweifelt gesuchten fair pricing“, spricht denn auch Degi-Research-Fachmann Thomas Beyerle. Über mögliche Notverkäufe spekuliert die Branche.

„In der Krise bildet man sich nicht weiter“

Dass die Immobilienwirtschaft 2009 unter besonderem Druck steht, hatte im Januar bereits der Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Eckart John von Freyend, in einer Rede formuliert. Wie kaum ein anderer Wirtschaftszweig ist die Branche sowohl mit den Finanzmärkten als auch der Realwirtschaft verwoben. Zum einen sind Zinsentwicklung und Zugang zu Kapital maßgeblich für die Rentabilität der Unternehmen, zum anderen bestimmen Beschäftigungs- und Einkommensentwicklung die Vermietung und damit auch die langfristige Preisentwicklung einer Immobilie.

Für dieses Jahr wie auch für 2010 rechnet Researchfachmann Just mit einem Rückgang der Spitzenmieten im Bürosegment von etwa 10 Prozent und durchschnittlich sinkenden Kaufpreisen. Der Wertverlust werde aber weit weniger dramatisch als in London mit seiner gefährdeten Finanzbranche.

Mit Preisabschlägen ist seiner Einschätzung nach auch bei Hotelimmobilien zu rechnen. Vor allem das gehobene Segment wird leiden, während die Ein- bis Dreisternehäuser profitieren könnten. Doch Herbergen, deren Auslastung zu 50 Prozent aus Tagungsgästen besteht, drohen schlechte Zeiten.

„In der Krise bildet man sich nicht weiter“, glaubt Just. 2008 haben sich die Investoren bereits zurückgehalten. Das Transaktionsvolumen lag bei 980 Millionen Euro und damit fast 60 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Für 2009 rechnen Marktbeobachter wie Jones Lang LaSalle mit einem weiteren Rückgang.

Mit dem schnellen Weiterreichen ist es vorbei

Wo kein Aufstieg war, kann auch kein Abstieg folgen - übertragen auf die Immobilienmärkte gilt dies für den Wohnungsmarkt. Der Wohnungsbau ist auf den niedrigsten Stand seit Gründung der Bundesrepublik zurückgefallen. Allerdings steigt das Bausparvolumen, und die Zinsen sind nach wie vor niedrig. Der Großteil der deutschen Eigenheimerwerber kauft im Bestand. Stagnation prägt den Markt. Auch bei den Preisen. Zwar rechnen die Makler mit Steigerungen, doch bisher ist davon nur etwas in einzelnen Lagen und Teilmärkten zu spüren.

Von einer Flucht der privaten Anleger in Immobilien können die Marktbeobachter nicht berichten. Doch ist „das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage ungebrochen“, sagt Karin Menzel von der Berner Group GmbH. Die Geschäfte des Unternehmens, das sich auf die Sanierung von denkmalgeschützten Altbauten spezialisiert hat, laufen ungebrochen, wie Menzel sagt, die dieser Tage auf Werbetour für ein neues Projekt ist.

Anders sieht der Markt für Mietwohnungen aus. Die Zeit, in der große Wohnimmobilienpakete gehandelt wurden, war bereits 2008 vorbei. Allein der lange vorher geplante Verkauf der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG) fiel aus dem Rahmen. Seitdem wechseln nur noch kleinere Bestände den Besitzer.

Wie bei den Büroflächen sehen Branchenfachleute auch bei den Wohnimmobilien einen hohen Bedarf an Asset Management, also an Maßnahmen zur Wertentwicklung. Im Fall schlecht vermieteter Immobilien geht es vor allem darum, den Leerstand zu senken. Ein Grundproblem, das einen Großteil des Bestands trifft, ist die schlechte Energiebilanz der Gebäude. Dies führt dazu, dass die Nebenkosten die eigentliche Miete in einigen Fällen schon deutlich übersteigen.

In jedem Fall ist die Zeit des schnellen Weiterreichens von Objekten vorbei. Man müsse das einzelne Produkt intensiv betrachten, sagt Klaus Franken. „Es wird wieder gearbeitet.“

Sonderseite Branchen und Märkte: Alle Folgen

Text: F.A.Z.
Bildmaterial: AFP, ZB

DruckenVersendenSpeichernVorherige Seite

Lesezeichen

Verlagsinformation

Die perfekte Wohnung oder das ideale Haus zum Kaufen oder Mieten: Jetzt über 960.000 Angebote bei Immowelt.de und FAZ.NET!