Die Vermögensfrage

Immobilien helfen beim Verringern der Schenkungsteuer

Von Volker Looman

DruckenVersendenSpeichernVorherige Seite

12. Juni 2006 Die Besitzer großer Privatvermögen blicken zur Zeit mit gemischten Gefühlen nach Karlsruhe. Die Juristen des Bundesverfassungsgerichts (BVG) haben in den nächsten Wochen zu entscheiden, ob es Rechtens ist, wie Immobilien bei Schenkungen und Erbschaften behandelt werden. Häuser und Wohnungen werden im Gegensatz zu anderen Geldanlagen, beispielsweise Aktien oder Anleihen, nicht mit ihrem Marktwert, sondern mit einem Steuerwert angesetzt, der in vielen Fällen erheblich unter dem Verkehrswert liegt.

Dagegen wehren sich seit Jahren die sich benachteiligt fühlenden Anleger und Politiker. Und sie hoffen freilich, daß die Richter ihren Argumenten folgen werden. Umgekehrt werden Investoren, die ihr Vermögen in Immobilien angelegt haben, von Tag zu Tag nervöser, und hinter den Kulissen gibt es seit Monaten fieberhafte Bemühungen, um vor dem befürchteten Regen noch einen Teil der Schäfchen ins trockene zu bringen. Das gilt auch für Anleger, die Bargeld mit Hilfe vermieteter Immobilien verschenken wollen. Die Chancen und Risiken dieser Bemühungen werden in folgendem Fall deutlich.

Ein Beispiel

Ein Anleger ist 75 Jahre alt, und auf den Konten des Mannes haben sich einige Millionen angesammelt. Darunter sind Bargeld, Anleihen, Versorgungsansprüche und Aktien aller Art, aber kaum Immobilien. Der Mann ist verwitwet, und er lebt seit längerer Zeit mit einer Frau zusammen, die 22 Jahre jünger ist. Die drei Kinder sehen diese Beziehung mit Argwohn. Vor allem haben sie das Gefühl, daß die Zuneigung des Vaters zu seiner Freundin finanzielle Folgen haben wird. Und da haben die Sprößlinge nicht ganz unrecht. Der rüstige Senior trägt sich schon seit einiger Zeit mit dem Gedanken, seiner Freundin eine Million Euro zu schenken, weil die Altersversorgung der Frau recht karg ist.

Die Angelegenheit soll nach Möglichkeit geräuschlos über die Bühne gehen. Der Vater will die Schenkung aus dem Erbe heraushalten, weil er befürchtet, daß es mit den Kindern zum Streit kommen wird. Vor diesem Hintergrund hat sich der Anleger eine Zeitlang überlegt, seiner Freundin einfach Aktien, Anleihen und Bargeld im Wert von einer Million Euro zu geben. Dazu ist es letzten Endes aber nicht gekommen, weil der alte Herr mit Schrecken sieht, wie begierig das Finanzamt ist.

Das größtmögliche Unglück

Die Freundin gehört nach dem Paragraphen 15 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) in die dritte Steuerklasse. Das sind nach Ehegatten, Kindern, Eltern und Geschwistern „alle übrigen Erwerber und Zweckzuwendungen“, und die letzten beißen bekanntlich die Hunde. Die Frau hat nach Paragraph 16 ErbStG einen Freibetrag von 5.200 Euro, und ihre Steuersätze liegen nach Paragraph 19 ErbStG zwischen 17 und 50 Prozent. Das ist in steuerlicher Hinsicht das größtmögliche Unglück, weil in diesem Fall rund 348.000 Euro an das Finanzamt gehen und der Freundin nur 652.000 Euro bleiben.

Erbschaft- und Schenkungsteuern in dieser Höhe haben in der Vergangenheit dazu geführt, daß Anleger versucht haben, die Abgaben mit Hilfe von Immobilien zu senken. Im vorliegenden Fall ist es zum Beispiel denkbar, daß der Investor der Freundin eine halbe Million bar schenkt. Mit den anderen 500.000 Euro geht der Mann zur Hausbank und nimmt einen Kredit von 1,5 Millionen Euro auf. Anschließend fließen die 2 Millionen Euro in ein älteres Mehrfamilienhaus, das jedes Jahr einen Ertrag von 100.000 Euro abwirft. Anschließend gehen Immobilie und der Kredit in den Besitz der Freundin über, welche das Objekt nach einer Frist von zwei bis drei Jahren verkauft und den Kredit zurückzahlt.

Eine verzwickte Rechnung

Bei diesem Geschäft erhält der Fiskus weniger Steuern. Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG). Nach Paragraph 146 BewG ist das bebaute Grundstück in steuerlicher Hinsicht zwölfeinhalb Jahresmieten wert. Das sind in diesem Fall exakt 1.250.000 Euro. Von diesem Betrag darf für jedes Jahr, das seit der Fertigstellung des Objektes verstrichen ist, ein halbes Prozent abgezogen werden, höchstens jedoch ein Viertel des Steuerwertes. Das sind bei einem Haus, das 1.250.000 Euro wert ist und mindestens 50 Jahre alt ist, genau 312500 Euro. Folglich sinkt der steuerliche Wert auf 937.500 Euro.

Von diesem Betrag wird nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz ein Viertel angerechnet, weil die Finanzbeamten in einer Nebenrechnung zu dem Ergebnis kommen, daß der „Verkehrswert der zweiten Bereicherung“, die Differenz zwischen Immobilie und Kredit, genau 25 Prozent der Investition beträgt. Die verzwickte Rechnung führt unter dem Strich dazu, daß die Immobilie samt Kredit mit einem Steuerwert von 234.375 Euro angesetzt wird. Zuzüglich der Barschaft von 500.000 Euro werden in diesem Modell also 734.375 Euro weitergereicht, so daß Steuern von 255.211 Euro anfallen.

Im Kreuzfeuer der Kritik

Die Gestaltung beschert den Anlegern auf den ersten Blick einen Vorteil von 93.000 Euro, so daß es kein Wunder ist, daß Immobilien seit Jahr und Tag im Kreuzfeuer der Kritik stehen, wenn es um Erbschaften und Schenkungen geht. Das Bundesverfassungsgericht dürfte die steuerliche Sonderbehandlung nun mit hoher Wahrscheinlichkeit kippen. Offen ist nur die Art und Weise, wie die neue Bewertung aussehen wird. Die einfachste Lösung wäre die Erhöhung des Multiplikators, also die steuerliche Bewertung bebauter Grundstücke mit 15 oder 16 Jahresmieten.

Die ganze Aufregung über die Höhe der Abgaben verstellt aber den Blick für die Gefahren solcher Konstruktionen. Im vorliegenden Fall kann der Anleger zwar Steuern sparen. Doch was sind 93.000 Euro im Vergleich zu den Risiken, die bei einem solchen Geschäft drohen? Die mit Abstand größte Gefahr ist der Verfall des Immobilienpreises. Der Anleger will 2 Millionen Euro in das Mehrfamilienhaus investieren. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten für Grunderwerbsteuer und Notariat werden für das nackte Gebäude bestenfalls 1,9 Millionen Euro übrigbleiben. Hinzu kommt die Tatsache, daß das Objekt mindestens 50 Jahre alt sein muß, um den Bewertungsabschlag in voller Höhe nutzen zu können.

Zweifelhaftes Steuersparmodell

19 Jahresmieten für ein Mehrfamilienhaus, das ein halbes Jahrhundert alt ist, sind freilich viel. Für solche Objekte bezahlen nüchterne Geldanleger höchstens 14 bis 15 Jahresmieten, oder das Haus steht auf einem Grundstück, das besonders wertvoll ist. Wer für ein Mehrfamilienhaus rund 20 Jahresmieten auf den Tisch legt, das ganze Geschäft zu drei Vierteln über einen Kredit bezahlt, wird am Ende des Tages wahrscheinlich mit leeren Händen dastehen. Falls das Haus zum Beispiel nach zwei Jahren lediglich für 15 Jahresmieten verkauft werden kann, halten sich der Erlös und der Kredit die Waage. Das heißt im Umkehrschluß, daß sich das Geld, das in die Immobilie geflossen ist, in Luft aufgelöst haben wird, daß am Ende nur 245.000 Euro, die Differenz zwischen Bargeld und Schenkungsteuer, übrigbleiben werden. Das sind 400.000 Euro weniger als bei der ersten Lösung.

Das Beispiel zeigt in aller Deutlichkeit, daß Immobilien mit Vorsicht zu genießen sind, wenn sie als Steuersparmodell eingesetzt werden sollen. Dreh- und Angelpunkt sind der Ertrag und der Kaufpreis, und wenn diese Faktoren stimmen, schrumpfen die Steuervorteile. Bei einem Mietertrag von 150.000 Euro klettert der Steuerwert der Immobilie auf 1.406.250 Euro. Das führt zu einem Schenkungswert von 351.563 Euro, so daß sich die Steuer auf 296.000 Euro erhöht. Das sind lediglich noch 52.000 Euro mehr als bei der ersten Lösung, so daß sich der Aufwand beim besten Willen nicht lohnt. Statt dessen sollte der alte Herr seiner Freundin die Million in die Hand drücken und das restliche Leben in vollen Zügen genießen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 10.06.2006, Nr. 133 / Seite 22
Bildmaterial: F.A.Z-Kai

DruckenVersendenSpeichernVorherige Seite

Lesezeichen