Hypothekenanleihen

Boetzelen-Anleihe: Hoher Zins bedeutet Risiko

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Diese Mieter will Boetzelen haben

19. Juni 2006 Sechs Prozent Zinsen? Das klingt doch prima in Zeiten, in denen die Börse Achterbahn fahren und das Tagesgeldkonto nur knapp die Hälfte abwirft. Diesen Kupon verspricht die neue Boetzelen-Anleihe, die noch bis Ende Juni gezeichnet werden kann und an der Börse Düsseldorf zu handeln sein wird (Isin DE000A0JQAG2).

Doch sechs Prozent - das sollte jedem Anleger klar sein - sind nicht risikofrei zu haben. Da ist auch die Boetzelen-Anleihe keine Ausnahme. Das Papier heißt zwar Hypothekenanleihe, hat aber weder mit Bundesanleihen noch Pfandbriefen der Hypothekenbanken viel zu tun. Vielmehr werden in der Anleihe künftige Mietforderungen gebündelt und verbrieft.

Es ist schon das zweite Mal, daß das Unternehmen über die Tochtergesellschaft Boetzelen Rhein-Main-Hypo GmbH Titel im Wert von 20 Millionen Euro mit einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren begibt.

Hohe Rendite für Boetzelen

Das Geschäftsmodell ist clever: Boetzelen nimmt zusätzlich zum Emissionserlös von 20 Millionen Euro bei der Hypothekenbank Europhypo einen niedrig verzinsten und erstrangig besicherten Kredit über 30 Millionen Euro auf. Für 40 Millionen Euro kauft sie anschließend Immobilien, die restlichen zehn Millionen Euro werden als Reserve gehalten, um die Liquidität der Anleihe zu sichern. Über die Verwendung der Mittel wacht die Sparkasse Köln-Bonn.
Die Immobilien werden oder sind schon an Einzelhändler wie Aldi, Lidl, Rewe und Tengelmann vermietet, wobei die Restlaufzeit der Mietverträge mindestens zehn Jahre beträgt. Aus den Mieten werden zunächst der Zins auf den erstrangigen Kredit der Eurohypo gezahlt und der Kredit mit anfänglich drei Prozent pro Jahr getilgt. Die übrigen Mieteinnahmen dienen der Bedienung der Anleihe. Am Ende der Laufzeit wird die Tilgung der Anleihe und des restlichen Eurohypo-Kredits entweder über eine Anschlußfinanzierung oder den Verkauf der Immobilien bestritten.

Die Mieteinnahmen sollen etwa acht Prozent der Finanzierungssumme betragen. Dem stehen Finanzierungskosten von etwa fünf Prozent gegenüber. Das verspricht für die Eigentümerin der Zweckgesellschaft, die Boetzelen AG, eine hohe Rendite und für die Inhaber der Anleihe ein Sicherheitspolster.

Das ist die "alte" Boetzelen-Anleihe

Frühere Kündigung möglich

Wichtig für die Käufer der Anleihe ist, daß sie als nachrangige Gläubiger das wesentliche Risiko des gesamten Geschäfts tragen, wenngleich das Ausfallrisiko durch die Qualität der Mieter und die Marge begrenzt wird. Die Boetzelen GmbH ist mit einem Eigenkapital von einer Million Euro ausgestattet. Darüber hinaus haftet die Muttergesellschaft aber nicht.

Für den Anleger besteht also das Risiko, daß die vermieteten Immobilien in den nächsten zehn Jahren so stark an Wert verlieren, daß Anschlußfinanzierung oder Verkauf für die Tilgung nicht ausreichen. Allerdings sollen bis zu diesem Zeitpunkt bereits zwölf Millionen Euro der ursprünglichen Kreditsumme abbezahlt sein.

Möglicherweise wird die Anleihe auch nicht über die volle Zeit laufen. Frühestens in drei Jahren hat die Emittentin das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung zum Nennwert. Dann könnte der Immobilienbestand in eine steuerbegünstigte Aktiengesellschaft (Reit, Real Investment Trust) überführt werden.

Planergebnis 2005 nicht erreicht

Die Bilanz der jungen Gesellschaft sieht nicht gerade gesund aus, was bei der gewählten Finanzierung aber auch nicht verwundert: Einer Bilanzsumme von 28,874 Millionen Euro stand zum 31. Dezember vergangenen Jahres Fremdkapital von 29,198 Millionen Euro gegenüber - das wirtschaftliche Eigenkapital betrug also minus 324.000 Euro. Die Gesellschafter stockten das Eigenkapital des Unternehmens deshalb von 25.000 auf eine Million Euro auf, um das negative wirtschaftliche Eigenkapital auszugleichen.

2005 erwirtschaftete das Unternehmen nur 138.000 Euro Umsatz aus der Vermietung seiner Gebäude, hatte aber 652.000 Euro für Zinsen zu zahlen. Unter dem Strich blieb ein Jahresfehlbetrag von minus 343.000 Euro. Erwartet hatte das Management in der Planbilanz für 2005 nur ein Minus von 159.000 Euro. Es sei nicht gelungen, wie geplant schon 2005 ein Drittel der gesamten erwarteten Jahresmiteinnahmen zu erlösen, heißt es im Anleihenprospekt.

Ursprünglich wollte das Unternehmen in wenigen Monaten alle Einkaufsmärkte erwerben, heißt auf Nachfrage bei Boetzelen. Das sei ein wenig zu optimistisch gewesen, deshalb hätten sich auch die Mieteinnahmen verzögert. Die Kosten hierfür habe die Muttergesellschaft übernommen. Inzwischen sei das Portfolio der ersten Anleihe komplett erworben, das Geschäft laufe wie geplant. Dieses Jahr soll die Gesellschaft schwarze Zahlen schreiben.

Anleger geben Vertrauensvorschuß

Die Inhaber der alten Anleihe (Isin DE000A0EPM07) stört das nicht erreichte Planergebnis 2005 jedenfalls nicht - die Anleihe notiert einigermaßen stabil bei 103 Euro, also drei Prozent über dem Ausgabepreis (siehe auch: ). Gut möglich, daß auch die neue Anleihe ähnlich gefragt ist, sie ist schließlich analog konzipiert.

Die Gesellschaft hat ein plausibel klingendes Geschäftsmodell. Solange Aldi und Co. pünktlich Miete zahlen, kann eigentlich nichts schiefgehen. Wirklich nicht? Immerhin muß dann 2015 für die erste bzw. 2016 für die zweite Anleihe noch genug Geld da sein, um den Anlegern ihr Geld zurückzahlen zu können. Den bisherigen Planungen zufolge fehlen dazu je Anleihe etwa fünf Millionen Euro, die anderen 15 Millionen sollen aus dem Liquiditätspolster und den erwirtschafteten Zinsen finanziert werden. Wie die Anschlußfinanzierung aussehen soll, läßt das Unternehmen gegenüber FAZ.NET noch offen - ein Verkauf von einzelnen Werten im Portfolio komme in Frage, außerdem eine weitere Anleihe oder die Finanzierung aus Eigenmitteln.

Die Gesellschaft hat noch nicht bewiesen, daß sie ihre Ziele einhalten und profitabel wirtschaften kann. Die Anleger geben dem Unternehmen also einen Vertrauensvorschuß. Daß das Eigenkapital auf inzwischen eine Million Euro aufgestockt wurde, ist sicherlich ein gutes Zeichen. Die Käufer der ersten Anleihe hatten noch auf Eigenkapital von 25.000 Euro vertraut. Allerdings dürfen die Anleger nicht vergessen, daß ihnen dieses Eigenkapital im Fall der Fälle nicht viel bringt - die Banken haben bei Zahlungsschwierigkeiten des Unternehmens zuerst Zugriff auf die Mittel der Gesellschaft. Die Inhaber der nachrangigen Anleihe stellen sich ganz hinten an.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.



Text: @bemi mit Material von ruh., F.A.Z.
Bildmaterial: FAZ.NET, picture-alliance/ dpa/dpaweb

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