Die Vermögensfrage

Immobilien unter Denkmalschutz bleiben verlockend

Von Volker Looman

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27. Mai 2006 Anfang dieses Jahres haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für selbstgenutzte und vermietete Immobilien verändert. Die Zulagen für Eigenheime sind gestrichen worden, die degressive Abschreibung der Mietobjekte ist nicht mehr möglich.

Nun sind in den vergangenen Wochen auch noch die Zinsen für Hypotheken gestiegen, so daß die Renditen vieler Immobilien mit hoher Wahrscheinlichkeit sinken werden. Das veränderte Umfeld bedeutet aber nicht, daß Immobilien unrentable Investitionen geworden sind.

Bei Immobilien zählen Standort, Bauqualität und Ertrag

Anleihen und Aktien unterliegen seit Jahr und Tag gewissen Schwankungen, das ist bei Häusern und Wohnungen letzten Endes nicht anders. Nach wie vor kommt es bei Immobilien auf den Standort, die Bauqualität und den Ertrag an. Winken obendrein noch steuerliche Vergünstigungen, bleiben Immobilien attraktive Investitionen. Das gilt in besonderem Maße für Häuser und Wohnungen, die unter Denkmalschutz stehen. Sie waren und sind, wenn die Rahmenbedingungen stimmen, interessante Geldanlagen - eine Aussage, die seit Anfang des Jahres stärker als zuvor gilt.

Ein Bauträger bietet zum Beispiel in Dresden verschiedene Wohnungen an, die unter Denkmalschutz stehen. Sie sind zur Zeit noch in einem jämmerlichen Zustand. Doch sie sollen in den nächsten Monaten in neuem Glanz erblühen, und daran wird sich auch das Denkmalschutzamt beteiligen. Entsprechend wird die Werbetrommel gerührt. Die Wohnungen werden als "hochwertige Kapitalanlagen" angepriesen, die sich für den Anleger "wie von selbst" rechnen. Bei nüchterner Betrachtung ist das aber reichlich übertrieben. Der Preis pro Quadratmeter beträgt - ohne Nebenkosten - rund 1.700 Euro. Die zusätzlichen Gebühren für Bauzeitzinsen, Grunderwerbsteuer und Notariat belaufen sich auf rund 7 Prozent des Kaufpreises, so daß insgesamt mit 1.800 Euro pro Quadratmeter zu rechnen ist. Der Aufwand kann zu 85 Prozent nach den steuerlichen Vorschriften des Denkmalschutzes abgeschrieben werden, der monatliche Ertrag pro Quadratmeter liegt bei 4,50 Euro.

So karg die Zahlen sind, so deutlich sind für Fachleute die Konturen erkennbar. Wer beispielsweise 150.000 Euro investiert, erwirbt eine Wohnung, die knapp 90 Quadratmeter groß ist. Hinzu kommen 10.000 Euro für die Nebenkosten, so daß die Immobilie effektiv 160.000 Euro kostet. Dafür winkt ein Ertrag von 400 Euro pro Monat - und wer die Immobilie 20 Jahre nutzt, wird am Ende der Laufzeit einen Verkaufspreis von 150.000 Euro ansetzen. Dahinter verbirgt sich die Überlegung, daß die Nebenkosten notwendige Spesen waren, der Wert der Wohnung aber weder fallen noch steigen wird.

Bei der Analyse, wie rentabel das Objekt ist, verteilen sich die Anleger auf Selbstnutzer und Vermieter. Wer in die Wohnung einziehen möchte, investiert 160.000 Euro, spart sich 20 Jahre die monatliche Miete von 400 Euro pro Monat, sollte ab dem sechsten Jahr aus Vorsichtsgründen mit jährlichen Aufwendungen von 2.700 Euro für die Instandhaltung rechnen und kann am Ende mit einem Gegenwert von 150.000 Euro rechnen. Das führt unter dem Strich zu einer jährlichen Rendite von 1,5 Prozent - keine berauschende Verzinsung. Wer höhere Ergebnisse wünscht, muß auf steigende Mieten und Verkaufserlöse hoffen. Bei einem Anstieg von jeweils einem Prozent klettert die Rendite auf 2,6 Prozent pro Jahr, und bei einem Zuwachs von jeweils 2 Prozent steigt die Verzinsung auf 3,7 Prozent pro Jahr.

Günstiger sieht die Rechnung nach Steuern aus. Die Eigennutzer dürfen die Aufwendungen, die unter den Denkmalschutz fallen, nach Paragraph 10 f Einkommensteuergesetz (EStG) als Sonderausgaben geltend machen. Das sind im vorliegenden Fall zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent von 130.000 Euro, so daß sie zehnmal 11.700 Euro in der Steuererklärung geltend machen dürfen. Das führt bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro und der Splittingtabelle zu Steuervorteilen von 4.200 Euro pro Jahr.

Die Vergünstigungen sind höher als die alte Eigenheimzulage, so daß die jährliche Rendite unter Berücksichtigung der Rückflüsse auf 3,2 Prozent nach Steuern klettert. Renditen in dieser Größenordnung werden Eigennutzer, welche die Wohnung bar bezahlen, zudem Wert auf Sicherheit legen, zur Zeit auch mit Anleihen erzielen, so daß die Wohnung eine attraktive Anlage ist. Bei steigenden Mieten und Endwerten klettern die Ergebnisse im selben Maße wie die Werte vor Steuern an.

Wenn Kosten und der Ertrag nicht stimmen, kann am Ende nichts herauskommen

Hypotheken drücken die Renditen in den Keller, weil Eigennutzer die Kreditzinsen nicht als Werbungskosten absetzen können. Kredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren kosten zur Zeit nominal 4,5 Prozent. Das sind effektiv 4,6 Prozent pro Jahr. Sollen beispielsweise 110.000 Euro aufgenommen werden, sind 120 Tilgungen von jeweils 1.140 Euro notwendig, um die Verbindlichkeiten während der Zinsbindung bis auf den letzten Cent abzubauen. Dadurch sinkt die Verzinsung der Investition auf 2,7 Prozent pro Jahr.

Für Kapitalanleger, die die Wohnung vermieten, fallen die Ergebnisse noch schlechter aus. Das liegt auf der einen Seite an den Objektdaten und auf der anderen Seite an den Kreditkosten. Wer den nackten Zahlungsstrom der Immobilie betrachtet, sieht auf einen Blick, daß die Grundrendite der Wohnung wie beim Eigennutzer lediglich 1,5 Prozent pro Jahr beträgt. Sie ist so gering, daß die Steuervorteile die Investition kaum verbessern. Im Gegensatz zum Eigennutzer muß der Geldanleger die Erträge versteuern. Das macht sich vor allem in der zweiten Halbzeit bemerkbar, wenn die Abschreibung nach Paragraph 7 i EStG ausläuft. Die jährliche Rendite steigt bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro auf lediglich 2,6 Prozent nach Steuern.

Die Verzinsung ist so niedrig, daß die Anleger auf die Investition nach Möglichkeit verzichten sollten. Mit einem Darlehen wird alles nur noch schlimmer. Falls ein Kredit von 150.000 Euro aufgenommen wird und nur die Nebenkosten bar bezahlt werden, kostet die Hypothek mindestens 4 Prozent im Jahr. Nach dem Ende der Zinsbindung sollte mit einem Anschlußzins von 5 Prozent kalkuliert werden. Die Immobilie und der Kredit führen zu einem Sparvertrag. Er beginnt mit einer Startzahlung von 10.000 Euro. Dann folgen 240 Raten, die bei 145 Euro beginnen und später auf 807 Euro klettern. Am Ende steht die Wohnung im Wert von 150.000 Euro. Das ergibt unter dem Strich eine Verzinsung von 2,2 Prozent pro Jahr.

Die magere Verzinsung erweckt den Eindruck, daß selbst Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, unter die Räder gekommen sind. Das ist richtig und falsch zugleich, weil es auf den Standpunkt ankommt. Grundlage ordentlicher Renditen sind und bleiben die Objektdaten. Wenn die Kosten und der Ertrag nicht stimmen, kann am Ende aber auch nichts herauskommen. Die höchsten Renditen werden bei einer Vermietungsdauer von zehn bis zwölf Jahren erzielt, weil danach die Steuervorteile wegbrechen. Die kurze Vermietung lenkt den Blick auf den Ausstieg: Wie gut sind die Aussichten, daß die Immobilie wieder verkauft werden kann, und wie hoch wird der Verkaufspreis sein? Die Hoffnung auf 150.000 Euro ist trügerisch. Kapitalanleger zahlen aller Erfahrung nach 12 bis 15 Jahresmieten, und Selbstnutzer gehen bis auf 20 Jahresmieten. Das würde bei einem monatlichen Ertrag von 400 Euro zu Erlösen von 58.000 bis 96.000 Euro führen. Das ist ein bißchen wenig. Man kann es aber auch anders sehen: Der Einstiegspreis von 33 Jahresmieten war etwas hoch.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen



Text: F.A.Z., 27.05.2006, Nr. 122 / Seite 20
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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