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Der spanische Immobilienmarkt verliert an Schwung

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Ende März gingen Demonstranten in Madrid gegen steigende Häuserpreise auf die Straße

13. April 2007 Die kräftige Aufwärtsentwicklung am spanischen Immobilienmarkt geht offenbar dem Ende zu. Nachdem die Preise in den vergangenen Jahren stürmisch nach oben gingen, mehren sich nun die Anzeichen, dass sich die Preisentwicklung beruhigt. In den vergangenen sieben Jahren haben sich die Preise verdoppelt. Doch schon 2004 hat der Preisaufschwung offenbar den Zenit überschritten. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise nur noch um 10,6 Prozent. Davor betrug das jährliche Plus jeweils 13,9 und 17,4 Prozent. Mittlerweile liegt der Anstieg im einstelligen Bereich.

Noch härter von der Trendumkehr ist der Markt für Ferienwohnungen betroffen. Einen Preisrückgang von 10 Prozent für dieses Segment erwartet RR de Acuna, das größte auf den Immobiliensektor spezialisierte Beratungsunternehmen des Landes, in diesem Jahr. 2006 sanken die Immobilieninvestitionen der Ausländer, die mittlerweile vier Millionen Wohnungen in Spanien besitzen, um 11 Prozent.

Der Boom hat handfeste Gründe

Ursache für diese Entwicklung ist nicht allein eine drehende Konjunktur. Mit dazu beigetragen haben die vielen Skandale um nicht genehmigungsfähige Bauten besonders in Ferienregionen. Im Frühjahr 2006 etwa wanderten in Marbella die Bürgermeisterin und mit ihr die meisten Stadträte ins Gefängnis, weil sie sich durch den illegalen Bau von mindestens 30 000 Wohnungen bereichert hatten. „In Spanien sind die unethischen Praktiken inzwischen die Norm“, urteilte der UN-Sonderbeauftragte Miloon Kothari.

Nun versuchen die auf diesem Markt aktiven Experten die Anleger zu beruhigen. Trotz der belastenden Faktoren, heißt es in der Branche, sei nicht mit einem Zusammenbruch des Marktes zu rechnen. Dazu habe der Boom zu handfeste Gründe. Nicht nur das wirtschaftliche Wachstum, auch demographische Faktoren haben die Nachfrage nach Wohnraum steigen lassen. Eine wichtige Rolle spielt der Zustrom von Einwanderern, der zu einer kontinuierlichen Nachfrage nach Wohnimmobilien beiträgt, meint Thorsten Lange, Analyst für verbriefte Hypothekendarlehen bei der DZ Bank.

Rückgang der Immobilienpreise nur „im Extremfall“

Vor allem hätten monetäre Faktoren die Entwicklung begünstigt: „Vor zehn Jahren hatten die Spanier noch Zinsen von 15 Prozent zu bezahlen. Heute sind es 5 Prozent - das ist für die Bevölkerung gefühlt immer noch sehr günstig“, sagt Lange. Dennoch seien Wohnungen spürbar teurer geworden. Die DZ Bank rechnet damit, dass sich der Preisanstieg verlangsamt. Eine gute Nachricht hat Lange dennoch für deutsche Anleger, die in spanischen Immobilien engagiert sind: Dass die Preise bald sinken, glaubt er nicht.

Auch Stefan Subroweit, Analyst der Deka-Bank, will deutsche Anleger beruhigen: Mit einem Rückgang der Immobilienpreise rechnet er nur „im Extremfall“. Die Preisanstiege seien durch den Rückgang der Realzinsen fundamental abgedeckt. Dennoch rät er zu größerer Vorsicht. So befinde sich die Europäische Zentralbank immer noch in einem Zinserhöhungszyklus. Außerdem könnte sich die spanische Wirtschaft „insgesamt in einer Phase der Überhitzung“ befinden. Und ein Rückgang der Bauinvestitionen träfe die spanische Volkswirtschaft stärker als beispielsweise die deutsche.

Spanischer Pfandbriefmarkt hängt den deutschen ab

Nicht nur für Urlauber und Rentner sind spanische Immobilien aus deutscher Sicht interessant. Auch für Kapitalanleger hält der Markt Anlagemöglichkeiten bereit. Bis vor zehn Jahren waren Pfandbriefe eine rein deutsche Angelegenheit. Im vergangenen Jahr war Spanien wahrscheinlich der größte Emittent dieser Schuldtitel, die mit Immobilien besichert werden. Auch bei strukturierten Krediten hat Spanien seinen Vorsprung als zweitgrößter Emittent hinter Großbritannien ausgebaut. Dabei entfiel mehr als die Hälfte des gesamten Volumens von 60 Milliarden Euro auf verbriefte Hypothekenkredite, sogenannte Residential Mortgage Backed Securities (RMBS).

Vor allem auf dem Markt für Gewerbeimmobilien sehe er die Gefahr einer Überhitzung, warnt Subroweit die Anleger. Dort seien die Renditen schon so niedrig, dass die Mieten stark steigen müssten, damit die Erträge nicht in einigen Jahren negativ werden. In Barcelona rechnet die Deka-Bank schon im kommenden Jahr mit stagnierenden Mieten. In Madrid werde dies wohl erst von 2009 an der Fall sein.

In Spanien keine Probleme am Kreditmarkt

Eine Schuldenkrise wie in den Vereinigten Staaten scheint sich auf dem spanischen Immobilienmarkt nicht abzuzeichnen. In den Vereinigten Staaten handle es sich auch nicht um ein Problem des Immobilienmarktes, sondern um Schwierigkeiten am Kreditmarkt, sagt Lange. Dies sei in Spanien nicht der Fall. Zwar seien die Beleihungsgrenzen in den vergangenen Jahren kräftig auf 90 Prozent und mehr gestiegen. Aber auf Grund der hohen Preissteigerungen sei dies auch möglich gewesen. Allerdings kann ein möglicher Anstieg des Zinsniveaus unter Umständen auch die spanischen Immobilienkäufer treffen. Denn Hypothekenkredite sind in Spanien variabel verzinslich.

Zwar würden die Verluste aus Immobilienportfolios mit einer Abkühlung des Marktes steigen, doch sei das Ausgangsniveau mit einem Anteil notleidender Darlehen bei RMBS-Transaktionen von 0,2 Prozent extrem niedrig. In Deutschland liege dieser Wert bei ein bis 1,5 Prozent. Daran gemessen bedeute ein Anstieg in Spanien eine Normalisierung.

Die größte Tranche einer RMBS-Transaktion sei mit der besten Bonitätsnote „AAA“ bewertet. Diese Einschätzung basiere auf Stressszenarien, so dass die Portfolios auch einer Verschlechterung der Marktbedingungen standhalten müssten. Bevor es zu Ausfällen auch nur bei der risikoreichsten Tranche komme, müssten ohnehin erst der Zinsüberschuss und das Reservekonto der Transaktion aufgezehrt sein. Insofern müssen sich Kapitalanleger bisher vergleichsweise wenig Sorgen um ihre Geldanlagen in Spanien machen.

Text: @mho
Bildmaterial: AP

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