Die Vermögensfrage

Wegfall der Eigenheimzulage ist kein Beinbruch

Von Volker Looman

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24. Dezember 2005 Manchmal geschehen in der Politik noch Wunder. Jahrelang haben die Parteien sowohl die Bauherren als auch die Käufer selbstgenutzter Häuser und Wohnungen mit hohen Eigenheimzulagen verwöhnt. Genausolange brandmarken Ökonomen diese als Irrsinn und weisen auf die Tatsache hin, daß dadurch die Preise für Eigenheime in Deutschland viel zu hoch seien

Nun ist der stattliche Unfug staatlicher Vernunft gewichen. In dieser Woche hat der Bundesrat der Vorlage des Bundestages zugestimmt, daß für Eigenheime, die nach dem 1. Januar 2006 gebaut oder gekauft werden, keine Zulagen mehr bezahlt werden. Bei sämtlichen "Altfällen" ändert sich allerdings nichts. Wer im Augenblick schon Geld bekommt beziehungsweise sich die Förderung in den vergangenen Tagen noch gesichert hat, wird die Zulagen bis zum Ende des vereinbarten Zeitraumes erhalten.

Eigenheimzulage war immer nur ein Tropfen auf den heißen Stein

Die Eigenheimzulage war allen Unkenrufen zum Trotz immer nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Bei der Finanzierung selbstgenutzter Immobilien kam und kommt es aber nicht auf Subventionen, sondern auf das Eigenkapital und die Tilgung an. Durch den Wegfall der Eigenheimzulage wird die Finanzierung selbstgenutzter Immobilien in Zukunft einfacher als bisher. Gleichzeitig wird das Sparen aber weiter an Bedeutung gewinnen. Vor diesem Hintergrund stehen junge Menschen vor dem Problem, wie sie richtig sparen sollen: Sollen sie Geld in der Rürup-Rente anlegen, sollen sie die Vorteile der betrieblichen Altersvorsorge nutzen, sollen sie Kapital in die Riester-Rente stecken, oder sollen sie Geld fürs Eigenheim auf die Seite legen?

Die Entscheidung hängt in erster Linie davon ab, wie stark der Wunsch nach dem Eigenheim ist. Wer es um jeden Preis haben möchte, zum Beispiel in zehn Jahren, sollte auf die staatliche Altersvorsorge verzichten, weil die Rentenverträge im Augenblick einfach nicht ins Konzept passen. Wer das Eigenheim will, braucht Bargeld und keine Pensionen. Das führt für junge Leute zu einem Finanz- und Vorsorgekonzept, das im Kern äußerst einfach ist: Zuerst kommen Sparverträge fürs Eigenheim, dann folgt die Tilgung der Schulden, schließlich sind staatliche Rentenverträge und private Geldanlagen an der Reihe. Wird das Pferd dagegen vom Schwanz her aufgezäumt, droht die Gefahr, daß das Eigenheim am fehlenden Kapital scheitern wird.

Die passenden Sparverträge für künftige Eigenheimbesitzer sind Bauspar-, Renten- und Aktiensparpläne. Die richtige Mischung dieser Bausteine steht und fällt mit der langfristigen Risikobereitschaft des Sparers. Dreh- und Angelpunkt sind die individuellen Wünsche: Wann soll der Traum realisiert werden; wie teuer wird das Eigenheim sein; in welcher Zeit sollen die Schulden getilgt werden? Wer zum Beispiel in zehn Jahren ins Eigenheim einziehen möchte und die Schulden innerhalb von 15 Jahren tilgen will, hat insgesamt 25 Jahre vor sich.

Die richtige Mischung der Finanzierungsbausteine macht's

Bei diesem langen Zeitraum ist es denkbar, das Geld die ganze Zeit in Aktien anzulegen und den Kredit, der in zehn Jahren aufgenommen werden soll, in 25 Jahren mit Hilfe der Wertpapiere zu tilgen. Wenn das Eigenheim mit allen Nebenkosten beispielsweise 350.000 Euro kostet, muß dieser Betrag in 25 Jahren zur Verfügung stehen. Dafür sind bei einer Jahresrendite von 7,5 Prozent insgesamt 300 Sparraten zu jeweils 415 Euro notwendig. Unter Berücksichtigung der Steuern, die im Laufe der Zeit von 25 auf 45 Prozent klettern sollen, weil der Anleger auf der Karriereleiter nach oben steigt, sinkt die Rendite auf 6,8 Prozent, so daß die Sparraten auf 460 Euro klettern. In zehn Jahren werden die Zinsen der Hypothek hinzukommen. Bei einem Jahreszins von 5 Prozent werden 180 Zinsraten von jeweils 1458 Euro zu bezahlen sein, so daß das ganze Eigenheim auf zwei Zahlungsperioden verdichtet werden kann. Zuerst kommen 120 Raten von jeweils 460 Euro, dann folgen 180 Zahlungen von jeweils 1918 Euro. Die Summe dieser Raten liegt bei 400.400 Euro, der Barwert der Zahlungen beträgt bei einem Abzinsungssatz von 5 Prozent etwa 194.000 Euro.

Die Alternative ist das Ansparen des Eigenkapitals in Anleihen und der Umstieg auf einen Kredit mit laufender Tilgung. Werden in den nächsten zehn Jahren die monatlichen Raten von jeweils 460 Euro nicht in Aktien, sondern in festverzinsliche Anleihen angelegt, winkt ein Zins von 3 Prozent je Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Steuern noch 2,15 Prozent übrig, so daß am Ende der Sparzeit voraussichtlich 61.000 Euro auf dem Konto stehen werden. Die Differenz zu 350.000 Euro, dem Preis des Hauses, muß als Tilgungsdarlehen aufgenommen werden, so daß der Anleger mit 289.000 Euro ins Soll rutscht. Die Verzinsung und die Tilgung der Hypothek erfordern bei einem Zinssatz von 5 Prozent insgesamt 180 Monatsraten von jeweils 2.285 Euro. Der addierte Aufwand dieser Zahlungen beträgt 466.500 Euro, die abgezinste Summe liegt bei 223 000 Euro.

Die Aktienlösung ist um 29.000 Euro günstiger als die Variante. Das ist auf der einen Seite viel Geld, doch auf der anderen Seite gibt es keine Garantie für die Vorteile. Die Aktien können Renditen abwerfen, die höher oder niedriger sind. Genauso sieht es bei den Rentenpapieren aus. Sie können sich mit 3 Prozent im Jahr verzinsen, doch der Anleger kann sich auf diese Prognose nicht verlassen. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, daß herkömmliche Bausparverträge unverwüstliche Klassiker sind. Sie erfreuen sich bei vielen Anlegern größter Beliebtheit, weil sowohl die Habenzinsen als auch die Sollzinsen vom ersten Tag an berechenbar sind.

Sparer müssen sich für groben Finanzierungsweg entscheiden

Die Vorteile des Bausparens befreien die Sparer aber nicht von der Pflicht, sich für einen groben Finanzierungsweg zu entscheiden. Die Sparer müssen sich für Chance oder Sicherheit entscheiden, sie müssen positive oder negative Zinsdifferenzen wählen, und sie müssen sich letzten Endes für Aktien oder Anleihen entscheiden. In der Praxis wählen etwa 80 bis 90 Prozent der Sparer die zweite Lösung. Die Entscheidung für Anleihen verlangt von dem Sparer in der Folge die weitere Festlegung, ob das Geld in Bausparverträge oder in Rentensparpläne fließen soll.

Die Haben- und Sollzinsen der Bausparkassen sind in den vergangenen Jahren gesenkt worden. In Schwäbisch Hall, dem Mekka des deutschen Bausparens, ist der jährliche Habenzins auf ein Prozent gesunken, die Kredite kosten jetzt 3,75 Prozent im Jahr. Für die Investition in zehn Jahren bietet sich der Vierpromilletarif des Hauses an, und die Zahlen eines Bausparvertrages über 100.000 Euro führen zu interessanten Ergebnissen. Der Vertrag beginnt mit einer Abschlußgebühr von einem Prozent der Bausparsumme. Die 1.000 Euro werden bar bezahlt. Dafür wandern die 120 Sparraten von jeweils 400 Euro in voller Höhe in den Zinstopf, so daß nach zehn Jahren rund 50.000 Euro auf dem Konto stehen werden. Die Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Guthaben, im vorliegenden Fall ebenfalls 50.000 Euro, wird als Darlehen gewährt werden. Der Kredit wird mit Monatsraten von jeweils 400 Euro getilgt, so daß die Rückzahlung der Schulden ungefähr 156 Monate dauern wird. Alternativ kann der Sparer die Abschlußgebühr und die Sparraten in einen Investmentfonds stecken, der das Geld in festverzinsliche Anleihen investiert. Bei einer Rendite von 3 Prozent vor Steuern und einer Verzinsung von 2,1 Prozent nach Steuern winken am Ende der Sparzeit etwa 53 000 Euro. Sie senken das benötigte Darlehen auf 47.000 Euro. Wird dieser Betrag mit Hilfe von 156 Raten zu jeweils 400 Euro getilgt, darf der Kredit höchstens 4,72 Prozent im Jahr kosten. Im Augenblick kosten Hypotheken jährlich 4 bis 4,5 Prozent, doch bei einem langfristigen Satz von 5 Prozent ist die Bausparkasse die bessere Wahl.

Wem der Guthabenzins von einem Prozent zuwenig ist, kann den Sparvorgang auf zwei Verträge aufteilen. Die eine Hälfte fließt an die Bausparkasse, die andere Hälfte geht an den Rentenfonds. Wichtig sind erstens die Bereitschaft, mit dem Sparen überhaupt anzufangen, und zweitens der Wille, in die vollen zu gehen. Mit Sparraten von 100 oder 200 Euro bleibt das Eigenheim ein unerfüllbarer Traum. Wenn das Objekt etwa 350.000 Euro kostet, sind Eigenmittel von 100.000 Euro notwendig, und das erfordert in den nächsten zehn Jahren, da hilft weder Jammern noch Klagen, monatliche Sparraten von mindestens 800 Euro.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 24.12.2005, Nr. 300 / Seite 20
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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