Die Vermögensfrage

Schrottimmobilien sind in Wahrheit ganz normale Geldanlagen

Von Volker Looman

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25. März 2007 Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich diese Woche wieder mit „Schrottimmobilien“ beschäftigt. Dahinter verbergen sich Wohnungen, die Initiatoren mit Hilfe von finanzierenden Banken und Bausparkassen zu überhöhten Preisen verkauft haben. Die Richter haben das Urteil des Oberlandesgerichtes Karlsruhe, das den Initiatoren, Kreditgebern und Verkäufern arglistige Täuschung vorgeworfen hatte, in vielen Punkten bestätigt. Trotzdem wiesen sie den Fall an das Oberlandesgericht zurück. Nun wird das Verfahren neu aufgerollt, und die Chancen stehen nicht schlecht, dass die gebeutelte Anlegerin, eine junge Polizistin, stellvertretend für Tausende geprellter Investoren, Recht bekommen wird.

Die Anlegerin ist um ihre Ersparnisse gebracht worden und muss auf Jahre hinaus für ihre Schulden leben, wenn sie auf der Wohnung und dem Kredit sitzenbleibt. Der Fall hat eine gefährliche Dynamik entwickelt. Durch die Darstellung, die Immobilien seien von Anfang an Schrott gewesen, wird vom Problem abgelenkt, dass Anleger täglich Geldanlagen zu überhöhten Preisen kaufen und auf Pump finanzieren. Dies endet, so banal es klingt, zwangsläufig im Chaos.

Kein Schrott, sondern lukrative Investitionen

Die angeblichen „Schrottimmobilien“ sind in Wahrheit normale Geldanlagen. Sie haben einen Preis in der Gegenwart, sie werfen Erträge ab, und sie werden einen Wert in der Zukunft haben. Aus diesem Dreiklang ziehen kluge Investoren hohe Gewinne. Manche große Investoren legen ihr Kapital gezielt in „Schrottimmobilien“ an. Da gibt es zum Beispiel Investoren, die genau wissen, dass die Kommunen für die Unterbringung von Asylanten eine Zeitlang gewisse Beträge zur Verfügung stellen. Die Investoren nehmen die Beträge, zum Beispiel zehn Jahre jeweils 100.000 Euro, und zinsen die Zahlungen mit 15 Prozent ab. Das führt zu einem Barwert von 500.000 Euro. Für diesen Betrag kaufen die Anleger einfache Immobilien zur Unterbringung von Asylanten. Der Preis wird mit Eigenkapital und Fremdmitteln bezahlt, so dass die Investition kein Schrott, sondern ein Bombengeschäft ist.

Ähnlich gehen Investoren vor, die in Sozialwohnungen investieren. Sie informieren sich zuvor über Erträge und Kosten. Danach machen sie sich ein Bild über die Stabilität der Überschüsse. Gefragt sind Wohnanlagen, in die Mietzuschüsse und Wohngeld der Gemeinden fließen. Die Überschüsse werden mit Zinssätzen von 15 bis 20 Prozent abgezinst, so dass auf dem Papier niedrige Kaufpreise entstehen. Sind ihre Vorstellungen umsetzbar, kaufen sie. Auch in diesen Fällen mögen die Immobilien alte Gemäuer sein, doch sie sind kein Schrott, sondern lukrative Investitionen mit stabilen Erträgen, wenn sie zum richtigen Preis gekauft wurden.

Objekte Anlegern überhöht aufs Auge gedrückt

Leider beherzigen viele Privathaushalte diesen Ansatz nicht und kaufen stattdessen Immobilien zu überhöhten Preisen und bezahlen sie mit Hilfe hoher Kredite. Das fing beim Bauherrenmodell an, setzte sich bei Immobilienfonds fort und endete im Osten bei Steuersparmodellen aller Art. Genauso sind viele Pleiten an der Börse erklärbar. Die Anleger kaufen Aktien auf Pump, ohne dass sich die Hoffnungen auf hohe und schnelle Kurssteigerungen erfüllen. Die Werte sackten in den Keller, doch die Kredite stehen wie ein Fels in der Brandung. So erging es Tausenden von Anlegern mit alten Wohnungen.

Der einzige Unterschied dürfte der Vorsatz einzelner Initiatoren und Kreditgeber sein, die Anleger bewusst über den Tisch zu ziehen. Sie gründeten Gesellschaften mit beschränkter Haftung, garantierten eine Zeitlang hohe Mieten und drückten die Objekte arglosen Anlegern überhöht aufs Auge. Mit dem Hinweis, dass die Banken vor der Kreditvergabe die Werthaltigkeit der Wohnungen überprüft hätten, wurden Zweifel vom Tisch gefegt, und das Unheil nahm seinen Lauf. So wie Aktien, die auf Kredit gekauft wurden, keine Schrottaktien waren, sind auch Wohnungen, die auf Pump gekauft wurden, kein Schrott, sondern normale Anlagen.

Zwar viel Geld verloren, aber Leid zu Ende

Die wahren Probleme sind der überhöhte Preis und die hohen Kredite. Davon sind aber nicht nur Anleger betroffen, die in Aktien und Immobilien investieren, die ihre Preise nicht wert sind, sondern auch Kaufleute aller Art, die Geld aufnehmen und in Betriebe stecken, die auf Dauer keinen Gewinn erzielen. In solchen Fällen werden alle Investoren auf Schulden sitzenbleiben, und es stellt sich die Frage, wie die Menschen mit diesen Verbindlichkeiten umgehen sollen. Bei „Schrottimmobilien“ hoffen die Privatleute seit jeher auf die Gerichte. Sie fordern die Rücknahme der Immobilien und die Tilgung der Kredite, doch die Hoffnungen haben sich oft nicht erfüllt.

Die meisten Initiatoren und Vertriebsgruppen haben Insolvenz angemeldet, und die Banken und Bausparkassen machen vor Gericht mit Erfolg geltend, dass sie keine Immobilien verkauft, sondern nur Kredite vergeben haben. So groß die Hoffnung der einen Anlegerin sein mag, durch das neue Urteil des BGH von den Schulden befreit zu werden, so groß wird die Enttäuschung der anderen Investoren sein, die Schäden selbst beheben zu müssen. Glück haben Anleger, die ihre Geschäfte aus der eigenen Tasche bezahlt haben. Sie haben, so hart das klingt, Geld verloren, doch damit ist das Leid zu Ende.

Instandhaltungskosten oft höher als Mieteinnahmen

Mit einem blauen Auge werden Anleger davonkommen, die genug verdienen, um die Schulden abzutragen. Wenn die Immobilien verkäuflich sind, stehen die Betroffenen vor der Wahl, die Immobilien zu behalten und die Schulden zu tilgen oder die Objekte zum wahren Wert zu veräußern und die Restschulden zu tilgen. Was günstiger ist, hängt in erster Linie von der Besteuerung der Anleger ab. Die weitere Abschreibung der Objekte und die Absetzbarkeit der Kreditzinsen haben den Vorteil, das Finanzamt an der Beseitigung der Schäden zu beteiligen. Werden die Objekte aber verkauft, müssen die Restschulden voll aus der eigenen Tasche getilgt werden.

Sind die Objekte nicht verkäuflich, wird den Besitzern nichts anderes übrigbleiben, als das Objekt zu vermieten und die Kredite zu tilgen. Bitter wird es für Anleger, die nicht mehr die laufenden Unterdeckungen tragen können. Selbst bei Wohnungen, die ordentlich vermietet sind, kommt es vermehrt zu dem Problem, dass die Instandhaltungskosten und die Kreditraten höher als die Mieteinnahmen sind. Wo aber nichts ist, ist nichts zu holen. Wenn die finanziellen Stricke gerissen und die Belastungen nicht mehr tragbar sind, wird sich der Antrag auf private Insolvenz nicht vermeiden lassen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 24.03.2007, Nr. 71 / Seite 20
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

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