Leitartikel Wirtschaft Eine Frage der Glaubwürdigkeit

Lange sah es so aus, als gehörten die offenen Immobilienfonds zu den wenigen Gewinnern der Finanzkrise. Während in diesem Jahr die Aktienkurse einbrachen und die Renditen sicherer Staatsanleihen so weit nach unten gingen, dass nach Inflation und Steuern kaum noch etwas übrigbleibt, wurden die Fonds ihrem Ruf als stabile Geldanlage in beeindruckender Art und Weise gerecht. Hinter den vergangenen zwölf Monaten steht ein durchschnittlicher Wertzuwachs von fünf Prozent.

In Zeiten, die von großer Verunsicherung in der Anlegerschaft geprägt sind, wirkt eine solche Stabilität eigentlich verlockend. Umso erstaunlicher ist es deshalb, dass die offenen Immobilienfonds innerhalb weniger Tage in einen gefährlichen Liquiditätsengpass geraten sind. Noch in den Sommermonaten saßen die Anbieter auf einem dicken Bargeldpolster. Sie konnten das Geld gar nicht so schnell in Immobilien investieren, wie es ihnen zufloss.

Es war letztlich die Zuspitzung der Finanzkrise nach dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers Ende September, die für die Vollbremsung auf der Überholspur sorgte. Viele Anleger zogen sich aus Immobilienfonds zurück. Sie sahen ihr Geld nach der staatlichen Garantie für Spareinlagen bei Banken und Sparkassen besser aufgehoben. Vermögensverwalter und Dachfonds, die offensichtlich über gute Quellen in den Gesellschaften von den Umschichtungen Wind bekamen, folgten. "Auf Nummer Sicher gehen", lautete das Motto. Also: Fondsanteile verkaufen, um nicht auf ihnen sitzenzubleiben.

Über drei Wochen vollzog sich diese Absetzbewegung im Verborgenen, bis die Situation nach der Schließung der ersten Fonds zu Beginn der vergangenen Woche eskalierte. Inzwischen können schon elf offene Immobilienfonds ihre rückzugswilligen Anleger nicht mehr auszahlen. In der Liquiditätskrise Ende 2005/Anfang 2006, als zum ersten Mal überhaupt offene Immobilienfonds wegen Liquiditätsengpässen schließen mussten, waren es nur drei.

Der staatliche Eingriff an einer Ecke des Finanzsystems, in Form der Garantie auf Spareinlagen, zeitigt ungeahnte Folgen an anderer Stelle: Er sorgt für massenhafte Umschichtungen des Kapitals zu Lasten von Immobilienfonds. Dieser Zusammenhang birgt für die Fondsbranche zumindest den Trost, dass die Liquiditätskrise nicht durch grundsätzliche Bedenken gegenüber dieser Anlageform ausgelöst wurde. Doch sie hat eine Schwachstelle bloßgelegt, an der nachgebessert werden muss, soll das Zielpublikum - langfristig orientierte Privatanleger - nach der zweiten Welle unfreiwilliger Schließungen innerhalb von drei Jahren nicht nachhaltig verprellt werden. Zwar zogen die offenen Immobilienfonds aus der existenzbedrohenden Krise im Frühjahr 2006 die richtige Schlussfolgerung, private Klein- und institutionelle Großanleger stärker voneinander abzugrenzen, um größere Mittelschwankungen zu Lasten der Privatanleger zu verhindern. Das Regelwerk wurde aber nur halbherzig geändert. Dass die Fondsanbieter in der Vergangenheit an diesem sensiblen Punkt vor ihrer eigenen Courage zurückschreckten, rächt sich in diesen Tagen.

Denn Großanleger wie Vermögensverwalter oder Dachfonds müssen den Ausgabeaufschlag von üblicherweise fünf Prozent des angelegten Geldes nicht zahlen. Damit sinkt die Hemmschwelle, die Anteile nicht ebenso rasch wieder zu verkaufen, wie sie gekauft wurden. Die Versuchung ist groß, Immobilienfonds als kurzfristigen Liquiditätsparkplatz zu nutzen. Fünf Prozent jährliche Rendite, übrigens weitgehend steuerfrei - das liegt deutlich über der üblichen Verzinsung klassischer Liquiditätsparkplätze wie Tagesgeldkonten oder Geldmarktfonds.

Der Missbrauch offener Immobilienfonds als Liquiditätsparkplatz lässt sich relativ rasch eindämmen, indem ein schneller Rückzug durch klare und verlässliche Regeln erschwert wird. Durch die Einführung eines zeitlich gestaffelten Rücknahmeabschlags - also einer Gebühr, die beim Verkauf fällig wird und über die Haltedauer abnimmt - oder einer Sperrfrist für größere Anteilspakete lassen sich beispielsweise kurzfristig orientierte Anleger nachhaltig vergraulen.

Die bisherige Zurückhaltung der Fondsgesellschaften gegenüber solchen Mechanismen hat einen guten Grund. Ihre wichtigste Einnahmequelle ist die jährliche Verwaltungsgebühr. Diese wiederum bemisst sich am verwalteten Fondsvermögen. Müssen sich kurzfristig orientierte Investoren einen neuen Liquiditätsparkplatz suchen, ist das für die Anbieter also mit schmerzhaften Einbußen verbunden.

Die jüngsten Schließungen haben gezeigt, dass der Schnitt notwendig ist. Die Krise vor knapp drei Jahren war kein einmaliger Betriebsunfall, wie die Fondsgesellschaften gehofft hatten. Wollen sie gegenüber ihrer wichtigsten Kundengruppe, den langfristig orientierten Privatanlegern, glaubwürdig bleiben, müssen sie nun handeln und die letzte offensichtliche Schwachstelle offener Immobilienfonds beseitigen. Manchmal muss man eben auf Geschäft verzichten, um das Geschäftsmodell zu erhalten.