06.11.2008 · Seit dem 1. November werden die neuen Wohnriester-Produkte angeboten. Sie sind grundsätzlich vorteilhaft; aber der Beratungsbedarf ist hoch. Von Heinrich Bockholt
FRANKFURT, 6. November. Vom 1. November an werden die ersten zertifizierten Produkte auf den Markt kommen, darunter Wohnriester-Annuitätendarlehen, Wohnriester-Bausparverträge und Kombinationsverträge aus Bankvorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung über einen Bausparvertrag. Ähnlich wie die Riesterrente dürfte auch Wohnriester den Markt der Baufinanzierung von selbstgenutzten Immobilien verändern. Doch wie bei der Riesterrente können nur rentenversicherungspflichtige Personen und Beamte die Förderung in Anspruch nehmen. Der Bauherr oder Bausparer wird entscheiden müssen, ob er die Riesterförderung zur Baufinanzierung oder für die Riesterrente verwenden will. Zwischen diesen beiden Verwendungsarten wird zwangsläufig ein Verdrängungswettbewerb entstehen, da die Anleger ihr Geld nur einmal investieren können.
Wohnriester-Bausparverträge müssen in vollem Umfang zur Baufinanzierung verwendet werden. Wenn eine Finanzierung nicht zustande kommt, muss der Vertrag in eine Riesterrente überführt werden, weil sonst eine steuerschädliche Verwendung des Wohnriester-Bausparvertrags vorliegt. Da der Bausparvertrag ein Zinsoptionsgeschäft mit der Zusage eines festen Zinssatzes für ein Darlehen im 2. Rang nach Zuteilung ist, muss der Bauherr überlegen, ob er diese Variante der Eigenkapitalbildung nehmen will oder nicht.
Bei der Baufinanzierung sind eine Reihe Entscheidungen zu treffen: Soll das Guthaben der bestehenden Riesterrente als Eigenkapital verwendet werden oder nicht? Dabei ist zu beachten, dass für die Jahre 2008 und 2009 die Verwendungsmöglichkeit erst bei einem Guthaben von 10 000 Euro an möglich ist. Grundsätzlich werden damit die Riesterrenten auf einen Prüfstand gestellt, ob sie sich überhaupt lohnen. Denn die Rückkaufswerte vieler Riesterrenten dürften bei einer Laufzeit von schon 10 Jahren eher unter den gesamten geleisteten Einzahlungen liegen als darüber. Bei den Wohnriester-Annuitätendarlehen ist darauf zu achten, dass die gesamte Leistung, die eine Person erhält (zum Beispiel 2000 Euro einschließlich Zulagen), in die Tilgung einfließt. Ferner muss das Darlehen in der Zeit zwischen dem 60. und 67. Lebensjahr des Kreditnehmers zurückgezahlt sein.
In das Eigenheimrentengesetz wurde hineingeschrieben, dass bei einem Bankvorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung über einen Bausparvertrag - auch Kombinationsdarlehen genannt - der Gesamteffektivzins genannt werden muss. Das stellt eine Erweiterung der bisherigen Preisangabenverordnung (Paragraph 6) dar. Auch muss beachtet werden, dass Bauspardarlehen sofort in den 2. Rang einer Baufinanzierung ohne Preisaufschlag gemäß dem Bausparkassengesetz (Paragraph 7) gestellt werden können. Da die Masse der Baufinanzierungen im 1. im 2. und oft auch im 3. Rang abgeschlossen werden, ist die Frage zu stellen: Ist ein Darlehen Mischkondition im 1. und 2. Rang besser als ein Kredit im 1. Rang plus ein Kombinationsdarlehen für den 2. Rang? Diese Frage sollte jeder Baufinanzberater lösen können. Die Wohnriester-Beiträge können voll als Sonderausgaben abgesetzt werden und führen in vielen Fällen zu Steuerersparnissen, die die Zulagen überschreiten. Die Liquiditätsvorteile sind erheblich. Dem stehen die Steuernachzahlungen gegenüber, die nachgelagerte Besteuerung im Rentenalter. Die gesamten Wohnriester-Beiträge zum Beispiel in Höhe von 2100 Euro werden jährlich in ein fiktives Wohnförderkonto eingestellt und mit 2 Prozent verzinst. Dieses Wohnförderkonto wird mit 65 Jahren nachgelagert besteuert. Das Guthaben wird durch Restlaufzeit bis zum 85. Lebensjahr - hier also 20 Jahre lang geteilt und jährlich dem zu versteuernden Einkommen als fiktiver Ertrag hinzugerechnet, der dann zu einer faktischen Steuermehrzahlung führt. Es ist anzunehmen, dass die verwirrte Kundschaft vom Baufinanzberater erwartet, über diese fiktiven Konten und faktischen Steuerzahlungen aufgeklärt zu werden.
Die Wechselfälle des Lebens wie Tod, Scheidungen, beruflich bedingte Wohnungswechsel durch Umzug von Frankfurt nach Berlin et cetera erschweren die reibungslose Inanspruchnahme der Wohnriester-Förderung. Hier sind viele Bestimmungen zu beachten, damit der Bauherr nicht gezwungen wird, sein Haus zu verkaufen, nur weil er das Wohnförderkonto auflösen muss und die Steuernachzahlung greift.
Da der Gesetzgeber die Ungereimtheiten einer Gesetzgebung dem Finanzdienstleister aufbürdet, muss dieser Beratungsprotokolle entwerfen, um sich selbst abzusichern. Der potentielle Bauherr muss sein schriftliches Einverständnis geben, dass er die Zulagen und Steuerersparnisse nun für Wohnriester und nicht mehr für die Riesterrente verwendet. Ferner dürften Verweise auf die Störfälle des Lebens und die nachgelagerte Besteuerung sinnvoll sein. Als Fazit kann man ziehen: Wohnriester wird in der Praxis seinen Erfolg haben, aber ein an sich gutes Gesetz ist mit vielen Fallstricken verbunden, die die Bürokratiekosten sinnlos erhöhen, den Bürger ärgern und die Gerichte beschäftigen werden.
Der Autor ist Professor an der FH Koblenz für Finanzierung und Investition sowie Vorsitzender des Bundesverbandes Finanz-Planer, Mainz.
