25.02.2010 · Die Erhöhung in Sachsen-Anhalt könnte nur ein Auftakt sein / Von Michael A. Müller
BERLIN, 25. Februar. Sachsen-Anhalt wird als erstes Flächenland am 2. März den Grunderwerbsteuersatz von 3,5 auf 4,5 Prozent erhöhen. Es ist damit das dritte Bundesland, welches von der 2006 eingeführten Länderbefugnis zur Festsetzung eines erhöhten Grunderwerbsteuersatzes Gebrauch macht. Berlin hatte gleich zu Beginn des Jahres 2007 und Hamburg zum 1. Januar 2009 den Steuersatz auf 4,5 Prozent angehoben.
Der erhöhte Steuersatz gilt in Sachsen-Anhalt für alle Kaufverträge, die nach dem 1. März 2010 abgeschlossen werden. Wird also ein Kaufvertrag noch bis zum 1. März abgeschlossen, fällt nur eine Steuer in Höhe von 3,5 Prozent an. Dies gilt auch, wenn der Kaufpreis erst später bezahlt wird. Allerdings entsteht die Grunderwerbsteuer schon mit Vertragsabschluss und wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Die Vertragsparteien eines Ende Februar geschlossenen Kaufvertrags müssen deshalb damit rechnen, die Steuer schon im April bezahlen zu müssen.
Auch andere Bundesländer denken schon über eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer nach. Schließlich hat der durch die Finanzkrise ausgelöste Rückgang von Immobilienkäufen das Grunderwerbsteueraufkommen massiv einbrechen lassen. Während 2007 noch 6,9 Milliarden Euro aus dieser Quelle in die Länderkassen flossen, ist für 2009 nur noch mit einem Steueraufkommen von 4,5 Milliarden Euro zu rechnen. Das entspricht einem Rückgang um knapp 35 Prozent. Das Aufkommen ist damit auf das Niveau des Jahres 2004 zurückgefallen (4,67 Milliarden Euro).
Die Bremer Finanzsenatorin Karoline Linnert hat schon im März 2009 eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer ins Gespräch gebracht. Anfang Januar 2010 hat der Finanzminister von Baden-Württemberg, Willi Stächele, den gleichen Schritt für sein Bundesland vorgeschlagen. Eine kürzlich durchgeführte telefonische Anfrage unter den anderen Finanzministerien der Länder, welche den Grunderwerbsteuersatz bisher nicht angehoben haben, hat immerhin ergeben, dass dort derzeit keine entsprechenden Gesetzgebungsverfahren laufen.
Neben dem politischen Kalkül, dass Steuererhöhungen unpopulär sind und Wählerstimmen kosten, sprechen auch andere gute Gründe gegen eine Steuersatzerhöhung. Unter Berücksichtigung von weiteren Anschaffungsnebenkosten wie zum Beispiel Notargebühren und Grundbuchkosten betragen die Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie inzwischen 6 und 7 Prozent. Kommt dazu noch eine Maklercourtage, können die Kosten auf bis zu 10 Prozent steigen. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von ein bis zwei Jahresnettomieten schmälern jedoch die Rendite einer Immobilieninvestition erheblich. Dies ist nicht nur eine Belastung für einzelne Anleger, sondern erschwert auch die private Wohneigentumsbildung in Deutschland insgesamt. Darüber hinaus behindern die hohen Transaktionskosten den Handel mit Immobilien und führen damit tendenziell zu einem verringerten Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt. Letztlich könnte eine Steuersatzerhöhung damit sogar zu einem weiteren Rückgang des Grunderwerbsteueraufkommens führen.
Ein Blick über die Grenzen zeigt, dass Deutschland sich mit einer Steuererhöhung auf 4,5 Prozent zum Hochsteuerland entwickelt. In unseren Nachbarländern Dänemark (0,6 Prozent) und Polen (2 Prozent) liegt der Steuersatz erheblich unterhalb dieser Marke. Es gibt nur noch wenige Staaten wie Frankreich (5,09 Prozent), Niederlande (6 Prozent) und Belgien (10 beziehungsweise 12,5 Prozent), in denen der Grunderwerbsteuersatz höher ausfällt.
Zur Steuervermeidung bietet sich statt des Verkaufes der Immobilie selbst der Verkauf von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft an (Share Deal). Es ist deshalb damit zu rechnen, dass mit einer Steuersatzerhöhung der Trend zu Share Deals verstärkt wird. Zwar muss der Erwerber dann oftmals für seine Zwecke nicht optimale Gesellschaftsstrukturen und deren Risiken übernehmen. Dies kann sich aber wegen der Steuerersparnis trotzdem lohnen. Darüber hinaus können Unternehmen seit dem 1. Januar Immobilien im Rahmen von Umwandlungen (zum Beispiel Verschmelzung) ohne Grunderwerbsteuer übertragen. Den Bürgern Sachsen-Anhalts stehen diese Möglichkeiten beim Erwerb von Eigenheimen allerdings nicht offen.
Der Autor ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner im Bereich Asset Management von Pricewaterhouse Coopers.
