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Der Steuertipp : Sparen bei der Baufinanzierung

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Die Zinszahlungen vorzuziehen, kann sich für Vermieter auszahlen. Bild: dpa

Wer eine Immobilie vermietet, für den kann es sich lohnen, Zinszahlungen vorzuziehen. Denn diese lassen sich als Werbungskosten angeben, die vom Fiskus unmittelbar erstattet werden.

          Immobilien werden meist über Darlehen finanziert. Dabei gibt es die Möglichkeit, spätere Zinszahlungen vorzuziehen. Das kann Sinn ergeben, wenn die Immobilie vermietet ist. Denn diese vorgezogenen Zinszahlungen (Disagio) können sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen, die zu einer unmittelbaren Steuererstattung führen.

          Ein Beispiel: Wird eine vermietete Immobilie mit einem Darlehen von 500.000 Euro finanziert und vereinbart der Darlehensnehmer ein Disagio von 10 Prozent, würden also Zinsen in Höhe von 50.000 Euro vorab bezahlt. Das geschieht, indem das Darlehen nur in Höhe von 450.000 Euro ausgezahlt wird.

          Der in den Folgejahren noch zu zahlende Zinssatz sinkt dadurch stark, so dass sich im Beispiel ein Nominalzinssatz von derzeit 0,15 Prozent ergeben würde. Das Disagio kann bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 40 Prozent und weiteren steuerpflichtigen Einkünften eine unmittelbare Steuererstattung von 20.000 Euro bringen.

          Disagio muss marktüblich sein

          Ein derartiges Vorziehen von Werbungskosten kann sinnvoll sein, wenn absehbar ist, dass in den späteren Jahren wegen geringerer Einkünfte der Steuersatz niedriger wäre. Denn je höher der Steuersatz, desto größer der steuerliche Vorteil der absetzbaren Zinsaufwendungen.

          Die sofortige Abzugsfähigkeit ist möglich, sofern das Disagio marktüblich ist. Hiervon ging die Finanzverwaltung bisher aus, wenn für ein Darlehen mit festen Zinsen für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von maximal 5 Prozent vereinbart wird. Dieser Auffassung erteilte der Bundesfinanzhof (Az. IX R 38/14) jüngst eine Absage. Er vertritt zugunsten des Steuerpflichtigen die Auffassung, dass eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank, die wie unter fremden Dritten geschlossen wurde, ein Indiz für die Marktüblichkeit ist. Dann wäre auch ein Disagio von mehr als 5 Prozent als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen. Daher sollte in ähnlichen, noch offenen Fällen Einspruch eingelegt werden und bei Neu- oder Umfinanzierungen einer vermieteten Immobilie ein Disagio geprüft werden.

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