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Wohnungsmarkt : Mit den Immobilienpreisen steigen auch die Risiken

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Bund und Länder wollen am Donnerstag den Startschuss für eine Wohnungsbauoffensive geben. Bild: dpa

Am Immobilienmarkt dreht sich die Spreisspirale immer schneller nach oben. Und die Flüchtlinge kurbeln die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich an. Experten warnen vor einer Überhitzung des Marktes.

          Die Preise für Wohnimmobilien steigen so rasant wie zuletzt in den Boomjahren nach der Wiedervereinigung. Daran wird sich absehbar nichts ändern, auch wegen des Flüchtlingszustroms. Die Politik ist alarmiert, am Donnerstag wollen Bund und Länder den Startschuss für eine Wohnungsbauoffensive geben. Ewig nach oben drehen kann sich die Preisspirale allerdings nicht, die Gefahr einer Überhitzung steigt. „Wem es bei den mittlerweile seit fünf Jahren kräftig steigenden Häuserpreisen langsam mulmig zumute wird, sollte seinem Bauchgefühl ruhig vertrauen“, sagt Commerzbank-Experte Marco Wagner. Der Boom werde zwar weitergehen - Investitionen in Immobilien würden aber riskanter.

          Das sieht man im Ausland genauso. „Für Frankfurt sehen wir schon leichte Übertreibungen, ebenso in München, Berlin und Hamburg“, sagt Analyst Elias Hafner von der Schweizer Großbank UBS. „Dort gibt es gewisse Ungleichgewichte. Wenn die Immobilienpreise hier in den nächsten zwei, drei Jahren ähnlich schnell wachsen wie zuletzt, erhöht sich die Gefahr von mittelfristigen Preiskorrekturen merklich.“

          Angebot hinkt wachsender Nachfrage hinterher

          Schon seit langem wird in Deutschland viel zu wenig gebaut. Experten zufolge fehlen zwischen Garmisch und Kiel mindestens 800.000 Wohnungen. Der Flüchtlingszustrom droht nun zu einem weiteren Preis-Turbo zu werden. Vergangenes Jahr wurden 270.000 Wohnungen fertiggestellt. Um die Nachfrage zu bedienen, müssten es mehrere Jahre in Folge aber 400.000 bis 450.000 sein, schätzt das Institut der deutschen Wirtschaft - davon etwa 100.000 für Flüchtlinge. „Dies ist eine große Herausforderung“, sagt IW-Experte Michael Voigtländer. „Schließlich hinkt in einigen Ballungsräumen die Bautätigkeit schon seit einigen Jahren der Nachfrage hinterher.“

          Grund dafür sind vor allem fehlende Neubauflächen, aber auch immer weiter steigende Kosten. Hektisch arbeiten Bund und Länder deshalb an einer Wohnungsbauoffensive. Geplant sind unter anderem Steueranreize von über vier Milliarden Euro, um mehr privates Kapital in den Wohnungsbau zu locken. Am Donnerstag sollen letzte Details bei einem Treffen der Länder-Ministerpräsidenten mit Bundeskanzlerin Angela Merkel geklärt werden.

          Abhilfe tut Not, denn die Preisspirale dreht sich immer schneller: Deutschlandweit sind die Preise für Wohnimmobilien 2015 um fast fünf Prozent geklettert - etwa doppelt so schnell wie 2014. Im dritten Quartal lag das Tempo sogar bei 5,6 Prozent. Besonders krass ist es in den Großstädten: In Hamburg, Köln und München stiegen die Häuserpreise Wagner zufolge zuletzt um etwa zehn Prozent zum Vorjahr, in Frankfurt und in Berlin um rund 13 Prozent.

          Abreißen wird der Trend Wagner zufolge so schnell nicht. Neben der Zuwanderung, die schon seit der Finanzkrise 2009 - zunächst vornehmlich aus der EU - steigt, sei dafür auch die Niedrigzinspolitik der EZB verantwortlich. „Die gestiegene Nachfrage und die sehr niedrigen Zinsen treiben die Immobilienpreise“, sagt auch UBS-Experte Hafner. Wohnimmobilien sind so günstig finanzierbar wie seit 40 Jahren nicht mehr, fand die Commerzbank heraus. Die effektiven Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Bauherren mit einer anfänglichen Zinsbindung über 10 Jahre lägen derzeit etwas über zwei Prozent. Hinzu kommt: Weil die Konjunktur läuft und die Zahl der Erwerbstätigen auf Rekordniveau liegt, wird das eigene Heim für immer mehr Menschen greifbar.

          Preise laufen Einkommen davon

          Zugleich warnen die Experten aber auch vor Anzeichen für ein Heißlaufen des Wohnimmobilienmarktes. So sind in den vergangenen fünf Jahren die Häuserpreise deutlich schneller gestiegen als die Mieten, was die Renditen begrenzt. „Außerdem nimmt der Bestand an Hypothekenkrediten immer schneller zu“, warnt Wagner. Zuletzt stieg er zum Vorjahr um knapp vier Prozent. Die verfügbaren Einkommen kletterten aber nur um drei Prozent. Dass die Preise der Kaufkraft davonlaufen, zeigt sich vor allem in den Metropolen: In den fünf größten Städten Deutschlands stiegen die Häuserpreise um fast ein Drittel schneller als die Einkommen der Einwohner.

          “Die Hausse am Immobilienmarkt wird sich auf absehbare Zeit ungebrochen fortsetzen, zumal auch der Zuwanderungsstrom nicht unvermittelt abreißen dürfte“, zieht Wagner als Fazit. Mittlerweile nähmen allerdings auch die Risiken für den Häusermarkt und damit für die deutsche Wirtschaft insgesamt zu.

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