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Wohnen : Wo die Mieten noch weiter steigen

Zu vermieten: Nicht überall in Deutschland ist das teurer geworden Bild: ZB

In vielen großen Städten Deutschlands steigen die Mieten nicht mehr so schnell. Aber ein paar Ausnahmen gibt es noch - vielleicht gerade, weil die Politiker die Mieten bremsen wollten.

          Für Mieter waren es eigentlich gute Nachrichten, die der Immobilienverband IVD zu verkünden hatte: Die Mieten steigen längst nicht mehr so schnell wie in den vergangenen Jahren - und das wird ausgerechnet an dem Tag deutlich, an dem der Bundestag zum ersten Mal über die neue „Mietpreisbremse“ diskutiert.

          Patrick Bernau

          Verantwortlicher Redakteur für Wirtschaft Online.

          Selbst in Deutschlands größten Städten über 500.000 Einwohnern wurden neu vermietete Wohnungen in den vergangenen zwölf Monaten nur um 3,1 Prozent teurer - im Durchschnitt stieg der Quadratmeterpreis von 7,72 Euro auf 7,96 Euro. Und im Rest von Deutschland steigen die Mieten noch langsamer. Nur in wenigen Städten stiegen die Mieten noch schneller als die übrigen Preise, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Schick.

          „Selbst in München käme die Mietpreisbremse angesichts eines deutlich unterdurchschnittlichen Mietanstiegs von 0,84 Prozent nicht zum Tragen“, sagt Schick. Seinen Daten zufolge haben sich die Mieten in Frankfurt am Main im vergangenen Jahr nicht mehr verändert, auch in Düsseldorf, Bonn und einigen anderen Städten sind sie stagniert.

          Der Immobilienverband IVD, das ist der Zusammenschluss von Immobilienmaklern, Verwaltern und Sachverständigen. Er ist nicht der einzige, der jetzt feststellt: Die Mieterhöhungen, die Deutschland in den vergangenen Jahren so viele Sorgen bereitet haben, ebben langsam ab. Zwar steigen die Kaufpreise für Immobilien nach wie vor rasant, die Mieten sind den Kaufpreisen aber zuletzt nicht mehr in diesem Tempo gefolgt.

          Doch das gilt eben nicht überall. Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen, dass die - langsamer reagierenden und gesetzlich beschränkten - Mieten in bestehenden Mietverträgen nach wie vor steigen. In einigen Städten scheint auch die Welle der Mieterhöhungen noch nicht abgeebbt zu sein.

          Es könnte gerade die Mietpreisbremse sein, die die Mieten in diesem Jahr noch einmal besonders weit in die Höhe getrieben hat. In diesen Städten scheinen viele Vermieter ihre Mieten noch einmal anzuheben, bevor ihnen das neue Gesetz ab dem kommenden Jahr die Erhöhungen verbietet. Das jedenfalls legt eine Studie für die Bundestagsfraktion der Grünen nahe. Elf Städte wurden analysiert, das Fazit: Die Mieten stiegen „zeitlich parallel zu den politischen Ankündigungen bezüglich einer Mietpreisbremse“.

          In einigen Städten jedenfalls sind die Neuvertrags-Mieten auch im vergangenen Jahr noch kräftig gestiegen. In Berlin beispielsweise von rund 7 Euro pro Quadratmeter je nach Region auf rund 7,50 Euro, in Bremen von 7 Euro auf 7,40 Euro und in Stuttgart von 10 Euro auf 10,50 Euro für Bestandswohnungen. Unsere Karte zeigt die Entwicklung in mehr als 30 Städten Deutschlands.

          Der Vermieterverband Haus und Grund hält die Mietpreisbremse sogar für verfassungswidrig. Der aktuelle Gesetzentwurf verletze das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer. Sie schütze nicht die armen Mieter, sondern die reichen, die sich größere Wohnungen zu kleineren Mieten leisten können. So einen Effekt beschrieb der Wirtschaftshistoriker Hans-Joachim Voth vor einigen Wochen in einem Gastbeitrag auf FAZ.NET. Haus und Grund argumentiert weiter, viele Vermieter würden sich vom Markt zurückziehen. Viele Vermieter machen heute schon keine Rendite mit ihren Wohnungen oder sogar Verlust.

          Der Deutsche Mieterbund nannte die Kritik „unsachlich und polemisch“. Es sei nicht verfassungswidrig, Mieter vor „überzogenen, wucherischen Mieten“ zu schützen.

          Und wie hoch sind die Mieten tatsächlich? Der Maklerverband IVD rechnet vor, dass die Belastung der Mieter in den vergangenen 20 Jahren sogar gesunken sei, wenn man die Miete mit dem Einkommen vergleicht. 1994 hätten die Mieter im Bundesdurchschnitt etwa 19 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Wohnung ausgegeben, inzwischen seien es nur noch 16 Prozent. In vielen Großstädten sei der Rückgang noch kräftiger ausgefallen.


          Was die Mietpreisbremse für Mieter bedeutet


            Was ist die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Vermieter die Miete von Wohnungen kräftig erhöhen, wenn ein neuer Mieter einzieht. Wird eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters wieder neu vermietet, darf der Vermieter künftig höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen. Wenn die Miete schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung nicht senken. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Wiedervermietungen. Neu gebaute Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden, sind ausgenommen.

            Wo gilt die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen. Zumindest in Berlin soll sie schon vom 1. Juni an gelten. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Landesregierungen für jeweils fünf Jahre „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen. Nur dort gilt die Mietpreisbremse. Dafür galten Groß- und Unistädte als heiße Kandidaten. Inzwischen wachsen die Mieten auch in vielen Großstädten langsamer. Ob das die Länder bremst, ist noch nicht klar.

            Sinkt die Miete auch für bestehende Mietverträge?

            Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich erst einmal nichts, weil die neue Mietpreisbremse nur bei Wiedervermietungen gilt. Bei bestehenden Mietverträgen sind Mieter allerdings schon heute vor starken Mietsteigerungen geschützt. So dürfen die Bestandsmieten in bestimmten Gebieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Langfristig kann sich die neue Mietpreisbremse allerdings indirekt auch auf bestehende Mietverträge auswirken, weil die Mieten nach den geltenden Vorschriften nur im Rahmen der orstüblichen Mieten steigen dürfen. Wenn die ortsüblichen Mieten wegen der Neuregelung nicht mehr so schnell steigen, wirkt sich das auch auf Altverträge aus.

            Woran orientiert sich die Mietgrenze?

            An der so genannten "ortsüblichen Miete". Wie hoch die ist, können Mieter über die öffentlich zugänglichen Mietspiegel der Städte erfahren, die zuletzt allerdings in die Kritik geraten sind. Der Mietspiegel bezieht sich in der Regel auf Durchschnittspreise der vergangenen vier Jahre. Er unterscheidet weiter nach genauer Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung.

            Ab wann gilt das Gesetz?

            Die Mietpreisbremse tritt vom 1. Juni 2015 an in Kraft.

            Kann die Miete nach Renovierungen immer noch steigen?

            Ja. Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, sind drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Was genau „umfassend renoviert“ bedeutet, wird auch in dem Entwurf nicht exakt definiert. Allein die Wände zu streichen, wird nicht reichen. Als grober Anhaltspunkt kann folgende Regel dienen: Umfassend ist eine Renovierung wohl dann, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen Neubau entsprechen. Für alle anderen Modernisierungen gilt: Wenn Wohnungen so modernisiert wurden, dass eine Mieterhöhung erlaubt ist, dann bleibt die Mieterhöhung erlaubt - auch wenn damit die Mietpreisbremse eigentlich überschritten wird.

            Wer muss den Makler zahlen?

            Bislang zahlen in vielen Städten die Mieter die Maklerprovision. Das soll sich vom 1. Juni an ändern. Künftig soll gelten: „Wer bestellt, der zahlt.“ Das kann Vermieter oder Mieter sein. Vereinbarungen, mit denen Vermieter – wenn sie den Makler beauftragt haben – die Courtage trotz der Neuregelung den Mietern aufladen, sind unzulässig. Ein Maklervertrag von Mietern kommt auch erst dann zustande, wenn ein Wohnungssuchender schriftlich den Auftrag dazu erteilt hat und der Makler gezielt für diesen Kunden eine Bleibe findet. Verstößt ein Makler gegen diese verschärften Regeln, droht ihm ein Bußgeld.

            Um wie viel Geld geht es bei Mietpreisbremse und Maklerprovision?

            Nach Angaben des Justizministeriums sparen die Mieter durch die Neuregelungen jährlich insgesamt 858 Millionen Euro, davon 283 Millionen Euro durch die Mietpreisbremse und 571 Millionen Euro durch eingesparte Maklercourtage. Bei dieser Berechnung werden allerdings negative Auswirkung auf Investoren, die sich mittelfristig auch auf das Mietniveau auswirken dürften, nicht berücksichtigt.

            Wie kann das den Mietern schaden?

            Eine ungewollte Nebenwirkung des Gesetzes könnten steigende Erstmieten sein. Es scheint so, als würden viele Vermieter noch vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten erhöhen. Zudem zeigt die Geschichte, dass Mietpreisbremsen oft dazu führen, dass reiche Mieter sich angesichts der niedrigen Miete auf mehr Platz ausbreiten - während ärmere Mieter schwerer eine Wohnung finden, wie der Wirtschaftshistoriker Hans-Joachim Voth auf FAZ.NET beschrieben hat.


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