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Kein Platz für alle : Gewerbe ringt mit Wohnungsbau um Flächen

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In den Hackeschen Höfe in Berlin vertragen sich Mieter und Gewerbetreibende wunderbar. Bild: dpa

Lange war es für Investoren lukrativer, ihr Geld in Büros oder Gewerbebauten zu stecken als in neue Wohnungen. Das ändert sich zumindest in attraktiven Lagen der Städte - und führt zu Konflikten.

          Die weit über Berlin hinaus bekannten Hackeschen Höfe zeigen, wie sich Wohnen und Gewerbe miteinander vertragen können. In den neunziger Jahren wurde das Gründerzeit-Ensemble mit acht Hinterhöfen saniert. Heute finden sich dort Modegeschäfte, Kunsthandwerker, Galerien, Architekturbüros, Programmkino, Theater, Café und Restaurant, aber eben auch zahlreiche Wohnungen. Das Sanierungsprojekt hatte einen Vorteil: Schon beim Bau 1906 war die Anlage als Mischung aus Gewerbe- und Wohnhäusern konzipiert.

          Komplizierter wird es, wenn auf freien Flächen in Innenstädten neu gebaut werden soll oder ehemalige Industriestandorte reaktiviert werden. Dann stellt sich die Frage: Wer oder was soll dort entstehen - neue Wohnungen oder Räume für Unternehmen?

          Für diesen Interessenkonflikt stehen die historischen Rathenau-Hallen in Berlin-Schöneweide, wo einst der Elektrokonzern AEG Transformatoren herstellte. Auf dem Gelände am Spreeufer mit einer Reihe von Klinkerbauten sind schon die Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) und einige Betriebe untergebracht. Ein Investor aus Irland will nun auf rund einem Viertel des 100.000 Quadratmeter großen Grundstücks Wohnungen bauen.

          Nutzungskonflikte programmiert

          Dagegen stemmen sich Anlieger und Wirtschaftvertreter. „Eingestreute Wohnquartiere provozieren vermeidbare Nutzungskonflikte“, warnt die Vize-Hauptgeschäftsführerin der Berliner Industrie- und Handelskammer, Melanie Bähr. Es gelte, solche Orte, „wo Wissenschaft, Forschung und Industrie gemeinsam Produkte von morgen kreieren“, weiterzuentwickeln. Für die wachsende Zahl von Einwohnern müsse es am Ende auch genügend Arbeitsplätze geben. Bislang fehle es trotz laufenden Bebauungsplanverfahren an einem Konzept für das gesamte Areal.

          Die Rathenau-Hallen machen deutlich: Wo Bauherren bis vor einigen Jahren am liebsten Bürohäuser errichteten, entstehen inzwischen oft Wohnungen, vor allem in Städten. Weil Wohnraum dort begehrt und knapp ist, steigen die Renditen für Investoren und Projektentwickler. Durch die neue Nutzung früherer Fabriken, Warenhäuser oder Kliniken könnten „zusätzliche Potentiale bei der Schaffung des dringend benötigten neuen Wohnraums erschlossen werden“, stellt die Investitionsbank Berlin (IBB) in ihrem jüngsten Wohnungsmarktbericht fest.

          Beispiele dafür gibt es auch in anderen Großstädten. Im Büroquartier Düsseldorf-Seestern wurden Büros in kleine Apartments umgewandelt. In der Frankfurter Innenstadt wird auf der Brache des Telenorma-Areals statt des einst geplanten Bürohochhauses ein Wohnturm für Eigentümer gebaut und auch Mietwohnungen auf sieben Etagen in der Nachbarschaft. Auch das neue Baakenhafen-Quartier in der Hamburger Hafen-City sei „fast ausschließlich auf Wohnen ausgerichtet“, konstatiert Andreas Schulten, Vorstandsmitglied des Analyseunternehmens Bulwiengesa.

          Reine Wohnquartiere laut Experten nicht mehr zeitgemäß

          Die Immobilienwirtschaft zeigt sich besorgt, dass in deutschen Städten bald ein Ungleichgewicht entsteht. „Die Wirtschaftlichkeit unserer Städte beruht auf der Kombination von Wohnen, Arbeiten und Versorgen. Dafür wollen die meisten Stadtbewohner aber keine langen Fahrtzeiten aus der Stadt auf sich nehmen“, sagt der Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Andreas Mattner.

          In der öffentlichen Debatte hätten Wohnimmobilien aber zurzeit ein zu großes Gewicht. Bleibe das so, „könnte es zu einer Verdrängung von Gewerbe aus den Städten kommen“. Reine Wohnquartiere seien „längst nicht mehr zeitgemäß“. Mattner verspricht sich viel von dem Vorhaben des Bundesbauministeriums, den neuen Baugebietstypen „Urbanes Gebiet“ einzuführen. Das würde dichteres Bauen ermöglichen mit Mischung von Wohnen und Gewerbe. „Dabei bedeutet Verdichtung nicht, dass die Lebensqualität darunter leidet“, sagt Mattner. Das zeigten Städte wie Wien und Paris, in denen auf vergleichbarem Raum viel mehr Menschen lebten als in deutschen Metropolen.

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