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Vorbild Österreich? : Wenn die Reichen in der Sozialwohnung leben

Schöner Wohnen in Österreich: Von der Förderung profitieren oft die Falschen. Bild: ddp Images

Wenn die Mieten steigen, gucken viele Leute nach Österreich. Denn dort gibt es viele Sozialwohnungen. Doch davon profitieren nicht unbedingt die Armen.

          Wer nach der bayerischen Grenze Österreich erreicht und durch Kleinstädte fährt, stößt immer wieder auf Immobilien der Oberösterreichischen (OÖ) Wohnbau. Die Gesellschaft ist seit mehr als einem halben Jahrhundert im gemeinnützigen Wohnungsmarkt tätig und bietet die gesamte Projektabwicklung an: von Planung, Errichtung und Sanierung bis hin zu Revitalisierung von Wohn- und kommunalen Bauten. Dazu gehören neben Wohnungen auch Reihenhäuser und Kommunalbauten wie Kindergärten, Schulen, Feuerwehren, Bauhöfe und Rotkreuz-Stellen. Derzeit verwaltet die OÖ Wohnbau mehr als 41.000 Verwaltungseinheiten in Oberösterreich. Im Unternehmen sind insgesamt 156 Mitarbeiter beschäftigt.

          Michaela Seiser

          Wirtschaftskorrespondentin für Österreich und Ungarn mit Sitz in Wien.

          Zwar ist der Soziale Wohnungsbau in Wien dominant. Doch machen sich diese Aktivitäten auch in den Bundesländern bemerkbar. Besonders hoch ist der Anteil der gemeinnützigen Mietwohnungen in Oberösterreich, wo gut jede fünfte aus diesem Segment kommt. Fast so hoch ist ihr Anteil in Kärnten. Wesentlich niedriger mit nur knapp über einem Zehntel fällt er in den westlichen Bundesländern aus. Dort hat traditionell das Eigenheim einen höheren Stellenwert. Zudem waren vor allem in Tirol und Vorarlberg in den Nachkriegsjahrzehnten die Gemeinnützigen mehr auf untere Einkommensschichten ausgerichtet, während in Wien von vornherein auch mittlere Einkommensklassen erfasst wurden.

          Mit seinen rund 900.000 Wohnungen nimmt der soziale Wohnungsbau in Österreich einen Anteil von fast einem Viertel am gesamten Wohnungsbestand (60 Prozent des Mietwohnungssektors) ein und liegt damit in der Europäischen Union an zweiter Stelle. Mehr als zwei Drittel des sozialen Wohnungsbaus schultert die gemeinnützige Wohnungswirtschaft. Der Rest entfällt auf den kommunalen Wohnungsbestand, der in Wien dominiert. Dort ist das Rathaus der größte Bauherr der Welt, und der gemeinnützige Wohnungsbau war, von der österreichischen Bundeshauptstadt ausgehend, Wegbereiter für Europa. In Österreich erstreckt sich das System des geförderten Wohnungsbaus nicht nur auf Einkommensschwache, sondern reicht bis tief in den Mittelstand.

          Bestimmte Mieter, nicht Wohnungen fördern

          Zwar war es möglich, Tendenzen zur sozialen Segregation, einer Konzentrierung von Menschen unterschiedlicher wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit in „teuren und billigen“ Wohngebieten, weitgehend zu unterbinden. Trotzdem stellt sich die Frage, ob der Soziale Wohnungsbau in Österreich seinen Zweck erfüllt. In der EU profitieren viel mehr sozial Schwache von geförderten Wohnungen, weiß das liberale Wiener Forschungsinstitut Agenda Austria. „Nur 22 Prozent der Bewohner der günstigsten Sozialwohnungen in Österreich sind Niedrigverdiener, gehören also zu den 20 Prozent mit niedrigstem Einkommen. Mittelverdiener stellen 66 Prozent der Mieterschaft, und die Topverdiener machen immerhin noch ganze 12 Prozent aus“, kritisiert Michael Christl, Ökonom in der Agenda Austria. Die Bewohner von Gemeindewohnungen sollten daher deutlich öfter ihre Einkommen offenlegen müssen. Liegt es über einem bestimmten Wert, soll auch die Miete auf einen marktüblichen Wert steigen. Die zusätzlichen Einnahmen könnten etwa in den Bau neuer Wohnungen gesteckt werden.

          Agenda Austria empfiehlt, alte Verträge mit zu geringen Mieten Schritt für Schritt zu beseitigen und die Preise für diese Wohnungen an den Marktpreis heranzuführen, ähnlich wie das in Deutschland über das Vergleichsmietsystem geschieht. Das würde das allgemeine Mietniveau senken und Neumieter, die ja oft auch jünger sind, entlasten. „Es gilt, verstärkt Mieter zu fördern und nicht Wohnungen, denn das bringt mehr Treffsicherheit.“

          Ist die Umverteilung hin zur Mittelschicht gerecht?

          Ungeachtet dessen beurteilt Wolfgang Amann, Direktor des Instituts für Wohnen und Bauen (IIBW) in Wien, die starke Stellung der gemeinnützigen Wohnungsbauträger positiv. Die Gesamtausgaben für wohnpolitische Maßnahme betragen nach Angaben des IIBW in Österreich 0,7 Prozent des BIP. Das sei deutlich weniger als in anderen Ländern wie Frankreich, England und den Niederlanden, argumentiert Amann. Anders als in Deutschland gebe es in Österreich dauerhaft verringerte Mieten. Grund dafür ist die im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verankerte Kostenmiete auf Bestandsdauer. Dass das Angebot durch die starke Verbreitung von Gemeinnützigen geschwächt wird, sieht Amann nur bedingt: In einigen Regionen fehlen private Impulse, gibt der Spezialist zu bedenken. Doch in Wien habe es im vergangenen Jahr mehr als 20.000 Baubewilligungen gegeben. In Österreich waren es mehr als 70.000, wie die Zählbehörde Statistik Austria erfasst hat. Bezogen auf die Bevölkerungsanzahl seien die Neubauten im Vergleich zu Deutschland doppelt so hoch.

          Kritiker halten entgegen, dass es sich angesichts der niedrigen Preise für Eigentümer nicht lohnt zu investieren. Vergleichsweise niedrige Renditen von weniger als rund 3 Prozent im Jahr spiegeln das wider, wie der Deloitte Property Index zeigt. Private Hauseigentümer halten den öffentlichen Wohnungsbau für marktverzerrend. Anders als die Privaten zahlen die Gemeinnützigen keine Steuern auf Mieteinnahmen. Das wäre zu rechtfertigen, wenn nur die Bedürftigen profitierten. Tatsächlich gehört weniger als die Hälfte der Mieter zu den Einkommensschwachen. Der österreichische Wohnungsmarkt zählt zu den am strengsten regulierten auf der Welt. Drei von vier Mietverträgen werden durch den Staat gelenkt.

          Ob diese Umverteilung hin zur Mittelschicht gerecht ist, wird nur wenig hinterfragt. Aus Sicht der Agenda Austria schaffen die Regulierungen des Wohnungsmarkts und der soziale Wohnungsbau eine Zweiklassengesellschaft: „Es gibt Insider, die trotz guter Einkommen geschützt und bessergestellt werden, und Outsider, denen der Zugang zu günstigem Wohnraum erschwert wird. Das ist die Schattenseite im ,Wiener Wohnparadies‘.“

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