16.06.2008 · Noch immer kämpft die Weltwirtschaft mit der Finanzkrise. Ausgelöst wurde sie in den Vereinigten Staaten - am Häusermarkt. Wie kam es, dass so viele Kredite an Schuldner vergeben wurden, die mit der Rückzahlung eigentlich völlig überfordert waren? Zwei Ökonomen haben das jetzt empirisch untersucht.
Von Claus Tigges
© AP
Am amerikanischen Häusermarkt fing alles an
Seit Monaten zieht sie sich nun schon hin, ein Ende ist nicht abzusehen: Die Krise auf dem Häusermarkt hat die amerikanische Wirtschaft an den Rand einer Rezession geführt, womöglich sogar hinein. Die Immobilienpreise fallen und die Zahl der Zwangsversteigerungen schnellt in die Höhe. Hausbesitzer, die den Wert ihres Heims zusammenschmelzen sehen, sind verunsichert und halten sich im täglichen Konsum zurück, weil sie sich ärmer fühlen. Hinzu kommen jene, die ihr Haus unter den jetzigen Umständen verkaufen müssen: Sie bekommen vielfach weniger, als sie der Bank schulden. Auch das Geschäft mit den so genannten „Home Equity Loans“, Krediten, bei denen der gestiegene (Buch-)Wert der Immobilie beliehen wird, um Renovierungen oder Urlaubsreisen zu finanzieren, ist praktisch zum Erliegen gekommen.
Unter der Häuserkrise leidet auch die Bauwirtschaft, die schon Hunderttausende Stellen gestrichen hat. Ebenso geht es den Baumärkten, Immobilienmaklern und Handwerkern. Ganz zu schweigen von Banken und anderen Finanzmarktakteuren, die sich mit ihrem Engagement auf dem Hypothekenmarkt die Finger verbrannt haben.
Die „latente Nachfrage“ identifizieren
Die Suche nach den Ursachen der Preisblase auf dem Häusermarkt hält an. Atif Mian und Amir Sufi von der Universität Chicago haben dieser Tage einige Antworten präsentiert. Es ist ihnen gelungen, einen Zusammenhang zwischen dem raschen Ansteigen der Hauspreise – zwischen 1996 und 2005 um fast 200 Prozent im Landesdurchschnitt – und dem Anschwellen der Hypothekendarlehen nachzuweisen. Sie stützen ihre Analyse auf umfangreiche Daten über die verschiedenen Formen von Konsumentendarlehen, die Konditionen von Hypothekenkrediten, die Einkommensverhältnisse bis hin zu den Hauspreisen. Geordnet haben die beiden Forscher die Daten nach so genannten „Zip Codes“, amerikanischen Postbezirken.
Ziel der Untersuchung war es zunächst, eine sogenannte „latente Nachfrage“ nach Hypothekendarlehen zu identifizieren. Als Maßstab dafür diente der Anteil der Kreditanträge in den jeweiligen Postbezirken, die von den Darlehensgebern abgelehnt wurden, schreiben Mian und Sufi, zwei junge Professoren an der „Graduate School of Business“ in Chicago. Sie erläutern dies an einem Beispiel: Zwei Postbezirke A und B, die in demselben Landkreis (County) liegen, unterscheiden sich hinsichtlich der Kreditwürdigkeit der Einwohner. In A haben alle Haushalte eine so gute Bonität, dass sie den niedrigsten Darlehenszins bekommen können. Im Postbezirk B hingegen beantragt zwar ebenfalls jeder Haushalt ein Hypothekendarlehen, doch nur 50 Prozent werden gewährt. Die andere Hälfte wird wegen zu schlechter Bonität abgelehnt. Das ist die latente Nachfrage. Nun steigt das Kreditangebot und die Gläubiger sind bereit, auch riskantere Darlehen an weniger kreditwürdige Familien zu vergeben. In der Folge ist zu erwarten, dass in B die latent vorhandene Kreditnachfrage befriedigt wird und es dort zu einer Beschleunigung des Kreditwachstums kommt, während sich in A nichts ändert.
In Regionen mit hoher latenter Nachfrage verschoben
Die empirische Analyse der beiden Wissenschaftler, die sich auf fast 3000 Postbezirke erstreckt, liefert eine Reihe wichtiger Einsichten: Zum einen zeigt sich, dass sich das Wachstum der Hypothekenkredite zwischen 2001 und 2005 ganz deutlich in die Regionen verschoben hat, in denen eine hohe latente Nachfrage bestand. Damit stieg die Verschuldung im Verhältnis zu den Einkommen dort erheblich stärker als in Postbezirken, in denen die latente Nachfrage geringer war. Außerdem ist der Zinsaufschlag, den Schuldner mit einer schlechten Bonität im Vergleich zu Hausbesitzern mit erstklassiger Bonität zahlen müssen, während dieser Zeit geschrumpft. Für Hausbesitzer mit geringer Bonität war es so günstig wie nie zuvor, einen Kredit zu bekommen.
„Die Quelle dieser größeren Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen ist eine zunehmende Disintermediation“, schreiben Sufi und Mian – und meinen damit, dass diejenigen, die den Kredit vergeben, diesen nicht in den eigenen Büchern halten, sondern an Investoren verkaufen. Dies war besonders auffällig in den Postbezirken mit einer hohen latenten Nachfrage. Die Analyse der beiden Ökonomen bestätigt damit die Vermutung, dass die Verbriefung der Subprime-Kredite die Krisengefahr erhöht hat.
Zusätzliche Kredite an riskantere Schuldner vergeben
Das gilt nicht zuletzt deshalb, weil das schnelle Wachstum des Subprime-Marktes auch entscheidend zum beschleunigten Preisauftrieb auf dem Häusermarkt beigetragen hat, wie Sufi und Mian belegen. Denn in jenen Bezirken, in denen das Kreditwachstum besonders schnell war, sind auch die Hauspreise schneller gestiegen als anderswo – und das, obwohl dort Einkommen und Beschäftigung gesunken sind. Und es sind auch genau diese Postbezirke, in denen nun besonders viele Hausbesitzer mit ihren Zahlungen ins Hintertreffen geraten und Häuser zwangsversteigert werden.
Wie die beiden Ökonomen errechnet haben, sind Hypothekendarlehen von 83 Milliarden Dollar allein im Jahr 2005 auf die Tatsache zurückzuführen, dass Banken und andere Intermediäre zusätzliche Kredite an riskantere Schuldner vergeben haben. So haben sie die Nachfrage nach Häusern angeheizt und deren Preis in die Höhe getrieben. Zwischen 2001 und 2005 seien rund 10 Prozent des Immobilienpreisanstiegs auf diese Entwicklung zurückzuführen.
Keine konkrete Empfehlung an die Politik
Eine konkrete Empfehlung an die Politik, wie gefährliche Entwicklungen dieser Art fortan vermieden werden können, geben Mian und Sufi nicht. Wohl aber eine viel sagende Einordnung: „Unsere Ergebnisse legen nahe, dass ‚moral hazard‘ auf Seiten der Kreditgeber, die die Darlehen anschließend verkaufen, eine entscheidende Rolle für die Krise gespielt hat“. Mit anderen Worten: Durch den Verkauf der Darlehen haben sich die ursprünglichen Gläubiger des Ausfallrisikos entledigt, so dass sie sorglos wurden und zu viele Kredite vergeben haben.
Sollen Kinderlose einen „Solidarzuschlag" zahlen?
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