Tourismus Die Renaissance der Hotelketten

Immer, wenn die renditehungrige Private-Equity-Gesellschaft Blackstone zu einem großen Schlag ausholt, fragen sich andere Investoren: Was wissen die, was wir nicht wissen? Blackstone hat mit anderen Geldgebern 26 Milliarden Dollar für die börsennotierte Hotelgruppe Hilton angeboten, immerhin 40 Prozent über dem Kurswert. Irgendetwas muss sexy sein an Hotels.

In Europa und vor allen in Deutschland herrscht noch die Vorstellung, dass die Häuser selten ausgelastet sind und trotzdem ständig neue entstehen. Das sind eigentlich die Zutaten für einen ruinösen Wettbewerb. Niemand in der Branche bestreitet denn auch, dass in Metropolen wie Berlin, in der inzwischen 80.000 und damit mehr Hotelbetten registriert sind als in New York, das Geschäft schwierig bis mörderisch ist.

Investoren kaufen Hotels - aus Geldnot

Doch das hat selbst dort Private-Equity-Gesellschaften nicht abgehalten, einkaufen zu gehen. Die Immobilienberatung Jones Lang LaSalle hat alle großen Hotelübernahmen (Investitionsvolumen über 10 Millionen Euro) in Europa gezählt. Deals für 21,6 Milliarden Euro haben die Makler 2006 registriert, das waren 38 Prozent mehr als im Jahr davor. Und: 43 Prozent der Kaufsumme gehen auf das Konto von Private-Equity-Gesellschaften, darunter Blackstone und eine Tochter von Morgan Stanley. Blackstone ist inzwischen einer der größten Player in Berlin mit dem Westin Grand, dem Parkhotel am Alexanderplatz und dem Esplanade.

Investoren kaufen zurzeit Hotels, weil sie Geldnot haben. Vor allem Private-Equity-Gesellschaften haben nicht zu wenig, sondern zuviel flüssige Mittel. Nachdem die klassischen Immobilienfelder Büros und Wohnungen abgegrast wurden, studieren sie umso sorgfältiger das Gastgewerbe. Hotels bieten für diese Anleger einen besonderen Reiz, weil die Immobilien die Kredite absichern und somit verbilligen. Für klassische Private-Equity-Deals nehmen Investoren hohe Kredite auf, die bis zu 80 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Der zweite Vorteil: „Da kommt jeden Monat eine Menge Cash rein“, sagt Hotelmanager Jürgen Glietz von der Rocco-Forte-Gruppe. Mit dem Geld können die Investoren Zinsen und Tilgungen leisten.

Kleine und alte Hotels sind die Verlierer

Dieses Kalkül gilt selbst in umkämpften Märkten wie Deutschland, wo für die Übernachtung im Durchschnitt rund 80 Euro gezahlt werden, in Großstädten wie Berlin 125 Euro. Darüber rümpfen Hoteliers in London, Paris oder Venedig die Nase. Sie verlangen im Schnitt zwischen 180 und 210 Euro und bekommen sie auch, schreibt die Beratungsgesellschaft Deloitte.

Jeder Deal, jeder Neubau folgt allerdings seiner eigenen Logik. Selbst Hotelgründungen in umkämpften Städten wie Berlin können sich lohnen, weil die Baukosten schärfer kalkuliert werden als das bei den Bettenburgen, die im ersten Überschwang entstanden, der Fall war. Manch neues 5-Sterne-Haus in Berlin kann selbst bei durchschnittlicher Auslastung mit 120 Euro je Zimmer auskommen, während die älteren Hotels bis zu 200 Euro brauchen. Die Verlierer sind die kleinen und die alten Häuser.

Oft reine Immobiliendeals

Die Nachfrage nach Hotel-Immobilien trifft auf ein Angebot: In den vergangenen Jahren hat sich der Trend verstärkt, dass sich Hotelgruppen wie die französische Accor-Gruppe, die Hilton-Gruppe oder Four Seasons von ihrem Mauerwerk trennen, es zurückpachten und die Verkaufserlöse in die ambitionierte Expansion stecken.

Dadurch waren mehr Hotelgebäude zu haben als früher und entsprechend auch billiger. Gleichzeitig haben viele Investmentgesellschaften Hotelteams aufgebaut, die die Branche genauer durchleuchten, berichtet Christoph Härle, Managing Director bei Jones Lang LaSalle Hotels.

Oft sind die Käufe reine Immobiliendeals. Blackstone hat in Deutschland 17 Hotels, die sie von der Betreibergesellschaft Event-Hotels gegen eine Management-Gebühr und einige finanzielle Anreize zur Ergebnisverbesserung führen lässt. Bei Hilton ist Blackstone aber nicht auf die Immobilien scharf, sie ist in die Hotelbetreibergesellschaft eingestiegen, um das operative Ergebnis zu verbessern.

Der Trend zur Reise ist ungebrochen

Ausschlaggebend für die Investments ist aber, dass die Investoren bessere Zeiten erwarten. Das gilt für Berlin, wo nicht nur die Bettenzahl, sondern auch die Besucherzahl ständig steigt. Das gilt vor allem global.

Der Trend zur Reise, das ist die eigentliche Überraschung, ist ungebrochen. Die UNWTO, die UN-Tourismusorganisation, hat allein für die ersten vier Monate dieses Jahres ein Plus von sechs Prozent bei internationalen Reisen registriert. Attraktiv werden dabei Ziele in den aufstrebenden Märkten China, Indien und Russland. Die Hotelgruppe Hilton allein plant in Indien und China zusammen rund 100 neue Hotels. Die französische Gruppe Accor feierte in diesem Frühjahr in Peking ihre 300. Hoteleröffnung in der Asien-Pazifik-Region. Allein 2006 stellte die Hotelgruppe 53 Hotels in zwölf Ländern der Region fertig. Weitere 95 sollen in zwei Jahren folgen.

Damit regieren die internationalen Hotelbetreiber auf die ständig steigende Zahl der Reisenden in den Boomregionen Asiens. China hat die Zahl seiner Touristenankünfte binnen zehn Jahren auf über 50 Millionen verdoppelt. Das Reich der Mitte besuchen inzwischen mehr Menschen als Italien. Ähnliche Steigerungsraten weisen Länder wie Vietnam, Malaysia und Hongkong auf. Im Asien-Pazifik-Raum wuchs die Zahl der Touristen (einschließlich der Geschäftsreisenden) in den ersten vier Monaten dieses Jahres um 9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im Mittleren Osten verzeichnete die UN-Organisation ein Plus von 8 Prozent.

Indien, China, Mekka

Dieser Trend hängt am steten globalen Wachstum und der zunehmenden Vernetzung der Wirtschaft: Beide Faktoren beflügeln den Tourismus und den Geschäftsreiseverkehr. Dazu kommt, dass sich in Indien und China mehr als 100 Millionen Menschen in Einkommensklassen hineingeschuftet haben, die ihnen nun gelegentlich Auslandsreisen erlauben. Die Reisen dienen nicht nur der Erholung und dem Geschäft, noch schneller wächst global die Zahl der Pilgerreisen. Investoren reagieren darauf mit Hotelbauten unter anderem in Mekka.

Überraschend ist, dass die Reiselust kaum zu trüben ist: Terroranschläge oder Naturkatastrophen verkleinern den Touristenstrom nur kurz. „Madrid, London, Glasgow? So blöd das klingt, aber die Leute gewöhnen sich daran“, sagt Hotelexperte Härle.

Das bestätigen auch Untersuchungen der Kreditkartenfirma Visa: Bali wurde zweimal von Bomben getroffen; 2002 und 2005. Jedes Mal folgte auf die Attentate ein scharfer Einbruch bei den Besucherzahlen und eine langsame Erholung, wie die Kreditkartenfirma aus ihren Abrechnungen ablesen kann. Die Kampfpause im Bürgerkrieg in Sri Lanka zwischen 2002 und 2006 beflügelte den Tourismus kräftig. Und die Insel Phuket, 2004 vom Tsunami betroffen, verzeichnete nie so hohe Einnahmen von Touristen wie jetzt.