28.08.2011 · Immobilien, deren Bauherren sich an Nachhaltigkeitskriterien orientieren, haben niedrigere Nebenkosten und befinden sich üblicherweise auf dem neuesten Stand der Technik. Sie bieten Investoren auch handfeste wirtschaftliche Vorteile. Von Steffen Uttich
FRANKFURT, 28. August
Die 155 Meter ragen die beiden Bürotürme der Deutschen Bank an der Frankfurter Taunusanlage in die Höhe. Für die deutsche Immobilienwirtschaft sind sie so etwas wie Leuchttürme: Orientierungspunkte, falls im Alltag wieder einmal aus dem Blick geraten sollte, was technisch in Sachen Energieeffizienz eines Gebäudes machbar ist, welch tiefen Eindruck das in der Öffentlichkeit hinterlässt - und wie eine Orientierung an Nachhaltigkeitskriterien dem Wert eines Gebäudes auf die Sprünge helfen kann.
Rund 200 Millionen Euro hatte die größte deutsche Privatbank in die Sanierung ihrer Zentrale gesteckt, die nun als eines der umweltfreundlichsten Bürogebäude der Welt gilt. "Der Energieverbrauch konnte um die Hälfte, der Verbrauch von Wasser um über 70 Prozent und die Kohlendioxid-Emissionen um fast 90 Prozent verringert werden", teilte der Finanzkonzern stolz anlässlich der feierlichen Wiedereröffnung in diesem Frühjahr mit. Zwei Bewertungsgutachten taxierten das Gebäude auf etwa 600 Millionen Euro, was dem 18- bis 19-fachen der derzeitigen Jahresmiete entspricht. Damit sind die inzwischen von der Bank auf "Greentowers" getauften Dopppeltürme nicht nur gut für das Ansehen des Bauherren, sondern auch ein wirtschaftlicher Erfolg.
In der deutschen Immobilienwirtschaft wird das Bauen unter der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien inzwischen sehr ernst genommen. Gerade im Geschäft mit Bürogebäuden, wo der Wettbewerb hart und die potentielle Marge für den Bauherren hoch ist, gilt das sogenannte Green-Building-Konzept für hochwertige Objekte in den besten Lagen als ein wesentlicher Erfolgsfaktor in der Vermarktung. Längst sind die Kritiker, die einst darin nur einen Marketing-Gag sahen, verstummt. "Nachhaltige Immobilien weisen eine Reihe an ökonomischen Vorteilen auf", stellt Nico Rottke, Leiter des Real Estate Management Institute an der EBS Business School, in dem von ihm herausgegebenen Buch "Ökonomie vs. Ökologie - Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft" fest. Er verweist vor allem auf reduzierte Lebenszykluskosten, eine erhöhte Wertstabilität sowie potentiell höhere Mieten und Preise.
Auch der Baukonzern Hochtief wirbt nicht nur mit der für kühl rechnende Immobilieninvestoren nur schwer fassbaren Rettung der Welt für den Green-Building-Ansatz, sondern auch mit rationalen Argumenten: "Nachhaltige Gebäude sind wirtschaftlich effizient, umweltfreundlich und sparen Ressourcen - sie sind für ihre Nutzer gesund und fügen sich optimal in ihr sozio-kulturelles Umfeld ein. Damit behalten nachhaltige Gebäude langfristig ihren hohen Wert für Investoren, Eigentümer und Nutzer gleichermaßen."
Tatsächlich bewegen sich die Vorteile "grüner" Gebäude nicht im luftleeren Raum, sondern schlagen sich zum Beispiel ganz konkret in der Nebenkostenabrechnung - auch häufig "zweite Miete" genannt - nieder. Gerade sie genießt in Zeiten, in denen Energieressourcen tendenziell knapper und Energiepreise tendenziell teurer werden, eine immer größere Aufmerksamkeit. Für viele Mieter ist die Energieeffizienz inzwischen ein wesentliches Entscheidungskriterium. Und für die Eigentümer besteht die Möglichkeit, angesichts einer niedrigeren "zweiten Miete" die Nominalmiete anzuheben, ohne möglicherweise den Nutzer zu verprellen. Einige Immobilieninvestoren treffen beim Einkauf von Objekten auch schon die Annahme, dass bei einem Weiterverkauf in einigen Jahren Green-Building-Standards erfüllt sein müssen, um den Ausstieg nicht zu gefährden.
Vor diesem Hintergrund werden vor allem in der Investoren- wie auch in der Mieterschaft von gewerblich genutzten Immobilien Nachhaltigkeitszertifizierungen als ein Signal wahrgenommen, dass sich die jeweiligen Objekte auf dem neuesten Stand der Technik befinden. In den Vereinigten Staaten sollen Büroimmobilien mit einem Leed-Zertifikat (Leadership in Energy and Environmental Design) schon jetzt durchschnittlich 10 Prozent höhere Verkaufserlöse erzielen als vergleichbare Objekte ohne den Nachhaltigkeitsnachweis.
Im Gegenzug sieht Horst Schlemminger, der das Immobilienteam der Anwaltssozietät Clifford Chance in München leitet, schon Anzeichen dafür, dass nicht zertifizierten Immobilien Wertabschläge bevorstehen. "Nach der im Sommer 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung sind die energetischen Eigenschaften und die Restnutzungsdauer einer Immobilie bewertungsrelevant." Die Restnutzungsdauer könne sich durch Energieeinsparmaßnahmen erhöhen. Für erneuerbare Energien eingeplante Flächen könnten werterhöhend berücksichtigt werden.
Bei allen sichtbaren Fortschritten in der jüngeren Vergangenheit dringt die Nachhaltigkeitsbotschaft vom Spitzensegment in die Breite des Immobilienmarktes nur langsam durch. Im Rahmen einer Studie der Technischen Universität München im Auftrag der Hochtief Projektentwicklung zum Thema "Nachhaltigkeit und Verkehrswert" stellten die Verfasser auf der Basis einer Umfrage unter gut 400 Marktakteuren fest, dass eine nachhaltige Gebäudequalität für die meisten von ihnen weiterhin nur eine Nebenrolle spielt. Priorität hat die Ausrichtung der Gewerbeimmobilie auf die Kernprozesse des Nutzers, um diesen in die Lagen versetzten, seine Produktivität zu erhöhen.
Dass die Eigenschaften der Nachhaltigkeit von den Nutzern noch nicht umfassend honoriert werden, hängt nach Ansicht der Verfasser auch damit zusammen, dass sie oft zu technisch klingen und als sehr komplex angesehen werden. Zudem erachten Mieter viele Eigenschaften schon heute als eine Selbstverständlichkeit. "Die Übererfüllung der Gebäudequalität wird im Grunde nicht bezahlt", fasste Jörg Haller von der Hochtief Projektentwicklung bei der Präsentation der Studie seine Erfahrungen zusammen. Darin bestehe derzeit das Risiko für Bauherren, wenn sie Nachhaltigkeitskriterien konsequent berücksichtigen.
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