New York Die Auferstehung des World Trade Center

Die Ansicht ist jedem im Raum bekannt – und erscheint doch irgendwie neu. Zu sehen ist die Südspitze von Manhattan mit ihren vorgelagerten Inseln. Nur ragt zwischen den Hochhäusern rund um die Wall Street ein neues Bauwerk über alle anderen hinaus, gekrönt von einer markanten Spitze. Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist Tara Stacom die Aufmerksamkeit der Zuhörer im Raum gewiss.

Ihre Präsentation kann nun in die Details gehen – die Anzahl der Geschosse, die möglichen Flächenzuschnitte der Büros, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Christopher Ward, der an diesem verregneten Morgen zusammen mit ihr nach Frankfurt gekommen ist, fasst den Vortrag schließlich mit den Worten zusammen: „One World Trade Center wird den internationalen Standard für moderne Büroflächen setzen.“

Mit dem Vorgänger wird ein nationales Trauma verbunden

Tara Stacom ist ein Star unter den Immobilienmaklern in New York, ein Leistungsträger unter den Vermietungsspezialisten von Cushman & Wakefield – und sie hat einen Auftrag übernommen, für den sie in den kommenden Jahren ihr ganzes Können aufbringen muss: Mieter zu finden für rund 272.000 Quadratmeter Bürofläche. Das ist fast viermal so viel Fläche, wie der neue Frankfurter Opernturm fasst – noch dazu in einem Gebäude, mit dessen Vorgänger ein nationales Trauma verbunden ist.

Doch Christopher Ward ist fest davon überzeugt, dass sie auch diese Herausforderung letztlich erfolgreich meistern wird. Als Chef der Hafenbehörde von New York und New Jersey ist er der Bauherr des Milliardenprojekts. Ihm wiederum muss das Kunststück gelingen, die Befindlichkeiten eines ganzen Landes mit den immobilienwirtschaftlichen Notwendigkeiten in Einklang zu bringen.

Nach jahrelangen Querelen dürfen nun fünf Gebäude entstehen

Gemeinsam haben sie an diesem Morgen eine Gelegenheit beim Schopfe gepackt. Ward war ohnehin zu zwei Logistikkongressen in Europa unterwegs. Also warum nicht gleich noch Termine in Frankfurt, London und Amsterdam anschließen, um schon einmal die Botschaften auszuprobieren, mit denen sie dann spätestens Ende dieses Jahres voll in die Vermarktung des höchsten Bürogebäudes der westlichen Welt einsteigen werden. Und so erleben die zu der Frühstückspräsentation in dem Frankfurter Nobelhotel Villa Kennedy geladenen Vertreter der deutschen Immobilienbranche so etwas wie eine Vorpremiere: Für sie nimmt das neue New Yorker World Trade Center Form an.

Nach jahrelangen Querelen steht nun fest, dass auf dem Gelände des einstigen „Ground Zero“ fünf Gebäude entstehen werden – angeordnet um einen Park mit über 600 Bäumen, der an die Opfer des 11. September 2001 erinnern soll. Mit einer Höhe von 540 Metern wird One World Trade Center, das in der Planungsphase noch die Bezeichnung Freedom Tower trug, am sichtbarsten an das Erscheinungsbild der zerstörten Zwillingstürme anknüpfen. Die Bauarbeiten sind inzwischen in vollem Gange. Aus der riesigen Baugrube ragen die ersten Geschosse. Nach Angaben von Ward sind Ende dieses Jahres 50 von später einmal 104 Etagen gebaut. Im dritten Quartal 2013 soll die Eröffnung stattfinden. 3,2 Milliarden Dollar sind dann nach den bisherigen Planungen verbaut.

Die Verzögerungen könnten sich als Glücksfall erweisen

Kein anderes Immobilienprojekt in den Vereinigten Staaten kommt derzeit auch nur annähernd an diese Dimensionen heran. Der Gewerbeimmobilienmarkt ist mit der Finanzkrise in ein tiefes Loch gefallen. Kredite in Milliardenhöhe sind derzeit für Privatinvestoren nicht darstellbar. Doch ausgerechnet das Riesenprojekt im Süden von Manhattan ist davon nicht betroffen, weil der Bauherr eine Behörde ist. So läuft die Finanzierung hauptsächlich über öffentliche Schuldverschreibungen.

Die zeitlichen Verzögerungen im Vorfeld der Bauarbeiten können sich deshalb sogar als Glücksfall für die Vermarktung der Büroflächen erweisen. „In drei Jahren kommt kein anderes Gebäude in dieser Größenordnung und mit dieser Qualität auf den Markt“, sagt Maklerin Stacom. Außerdem sei der Gebäudebestand im südlichen Manhattan ohnehin mit einem Durchschnittsalter von 75 Jahren nicht mehr auf der Höhe der Zeit. Auch die Mietpreisvorstellungen der Hafenbehörde stellen keine unüberwindliche Hürde dar. Die Spanne liegt zwischen monatlich 45 und 55 Euro je Quadratmeter inklusive Nebenkosten und damit etwa in Höhe der aktuellen Durchschnittsmiete in Manhattan von gut 40 Euro. Das ist auch nicht allzu weit vom Mietniveau in Frankfurt entfernt, wo in der Spitze 38 Euro aufgerufen werden. Zudem handelt es sich bei der von Behördenchef Ward genannten Spanne um die Nominalmiete. Andeutungen im Gespräch mit ihm zeigen einen gewissen Spielraum der effektiven Mieten nach unten auf, der vor allem über steuerliche Vergünstigungen und die Übernahme von Energiekosten darstellbar wäre.

„Die Sicherheitsvorkehrungen übertreffen die Vorgaben“

Die entscheidende Hürde in der Vermarktung des neuen Blickfangs in der Skyline von Manhattan ist also weniger eine wirtschaftliche, sondern vielmehr eine emotionale. Selbst im fernen Frankfurt dauert es nicht lange, bis das Gespräch auf die Sicherheitsvorkehrungen kommt. Die Verunsicherung, dass auch das neue Gebäude zum Ziel einer Terrorattacke werden könnte, liegt unausgesprochen im Raum. Doch die Starmaklerin und ihr Auftraggeber sind darauf vorbereitet.

Sie weichen nicht aus, sie gehen auf Bedenken ein. Sie berichten von den Denkmälern rund um das Gebäude, die an den Anschlag erinnern werden. Sie verweisen aber auch ganz konkret auf die Vielzahl an Sicherheits- und Lebensrettungsmaßnahmen, die vorgesehen sind. „Die Sicherheitsvorkehrungen übertreffen die aktuellen gesetzlichen Anforderungen und werden als Modell für zukünftige Sicherheitsansprüche an Hochhäuser dienen“, sagt Ward. Irgendwann fühlen sich die Zuhörer ausreichend über diesen sensiblen Punkt informiert. Das Gespräch kann von den beiden Gästen aus Amerika wieder auf die „Großartigkeit“ von One World Trade Center gelenkt werden. Immerhin ist schon der Nachweis erbracht, dass das Gesamtpaket durchaus wettbewerbsfähig ist.

Auch viele internationale Mieter erwartet

Eine erste Großvermietung ist abgeschlossen: Das China Center New York wird auf 17.700 Quadratmetern zwischen der 64. und 69. Etage einziehen. Die Maklerin von Cushman & Wakefield sieht das als vielversprechenden Auftakt. Sie rechnet mit einem hohen Prozentsatz an internationalen Mietern in dem Gebäude. „Darunter könnten auch acht bis zwölf deutsche Firmen sein, die wir demnächst gezielt ansprechen“, fügt der Deutschland-Chef von Cushman & Wakefield, Martin Brühl, hinzu. Dabei handele es sich um größere Unternehmen, die schon vor Ort vertreten seien und bei denen der bestehende Mietvertrag zum Zeitpunkt der Fertigstellung des neuen Turms auslaufe.

Als sich Stacom und Ward von ihren Zuhörern in Frankfurt verabschieden, wirken sie zufrieden. Die Generalprobe ist gelungen, das Interesse geweckt. Schon in den nächsten Tagen steht eine Grundsatzentscheidung der Hafenbehörde an, wen sie als privaten Projektentwickler mit einem Eigenkapitalanteil von 100 Millionen Dollar mit an Bord nimmt. Der Gedanke dahinter hat weniger etwas mit Risikostreuung zu tun als vielmehr mit einer erhofften Unterstützung in der Verwaltung und Vermarktung des neuen Gebäudes. Die örtlichen Projektentwickler Durst und Related haben sich bis in die Endrunde vorgekämpft. Spätestens Ende dieses Monats soll der Zuschlag kommen – und dann müssen sich die Argumente nach dem Probelauf in Europa auch auf dem Heimatmarkt als zugkräftig erweisen.