Immobilien Wohnungsspekulanten

Der eine trägt sinnigerweise den Namen des Höllenhundes: Cerberus. Die anderen nennen sich Blackstone, Fortress, Lonestar, Carlyle, Annington. Und sie sind Gegenstand öffentlicher Erregung, die mal als Heuschrecken, mal als Finanzhaie diffamiert werden, weil sie über preiswertes Volksvermögen herfielen und womöglich verbrannte Erde hinterließen. So lautet der gängige Vorwurf.

Was sie tun, ist selbst manchem Fachmann suspekt, denn die Finanzinvestoren aus dem anglo-amerikanischen Raum kaufen für Milliardenbeträge die über Generationen vom deutschen Staat mit massiven Subventionen gehätschelten Wohnungsbestände auf - allein im vergangenen Jahr 300.000 Wohnungen. Diese wollen sie in wenigen Jahren mit hohem Gewinn wieder abstoßen. Ihren Geldgebern, darunter Pensionsfonds und große Organisationen, versprechen sie zweistellige Renditen, ein Vielfaches dessen, was die Wohnungsvermietung in Deutschland abwirft.

Eine D-Mark für knapp 200.000 Wohnungen

Das wirft Fragen auf: Wollen sie etwa die Mieten drastisch erhöhen, Mieter verdrängen, Wohnungen massenhaft in Eigentumswohnungen aufteilen und teuer verkaufen? Wissen sie nicht, daß Deutschland einen durch Mieterschutz regulierten Wohnungsmarkt besitzt, auf dem nicht jeder tun kann, was er will? Ist ihnen unbekannt, daß in etlichen Städten Wohnungen leer stehen und die Bundesregierung erst kürzlich vor einem Wertverfall von Wohneigentum gewarnt hat?

Hat ihnen niemand gesagt, daß sie Milliardenbeträge ausgeben für etwas, was vor geraumer Zeit für eine symbolische D-Mark erhältlich war, wie ein Blick zurück ins Jahr 1986 zeigt? Für diesen Betrag erhielt damals ein Berliner Bäckermeister den Zuschlag für knapp 200.000 Wohnungen der zusammengebrochenen Neuen Heimat Hamburg - einst die größte Wohnungsgesellschaft in Europa.

Eine Million Wohnungen drängen auf den Markt

Doch, all das ist ihnen bekannt. Aber es schreckt sie nicht ab - im Gegenteil. So hat die Deutsche Annington aus dem Umfeld des japanischen Finanzkonzerns Nomura erst kürzlich die Wohnungsgesellschaft Viterra mit 138.000 Wohnungen aus dem Eon-Konzern für stolze sieben Milliarden Euro erworben.

Und wer die Namen der Wohnungsgesellschaften auflistet, deren Eigentümer angesichts der steigenden Gebote gewillt sind, sich von ihnen zu trennen - darunter viele Unternehmen und Kommunen -, kommt schnell auf eine Million Wohnungen, die in den kommenden Jahren auf den Markt drängen werden.

In einigen Jahren mit Gewinn aussteigen

Die Ausländer treibt etwas ganz anderes zur Jagd auf deutsche Wohnungsbestände. Während die Wohnungspreise in zahlreichen ausländischen Metropolen in astronomische Höhen gestiegen sind, stagniert der deutsche Wohnungsmarkt und erscheint im Vergleich dazu außerordentlich preiswert. Gelockt werden die Investoren auch von den niedrigen Zinsen und den ohne große Schwankungen fließenden Mieteinnahmen.

Deutschland zählt zu den wenigen Ländern der Welt, in denen die Wohnungsrenditen augenblicklich deutlich über den Hypothekenzinsen liegen. Die Investoren aus dem Ausland, die sich bis unter die Halskrause mit günstigen Krediten bei den Banken eindecken, versprechen sich einträgliche Geschäfte. Selbst wenn sie keinen Pinselstrich auf ihre neu erworbenen Wohnungen verwenden sollten, können sie aus den laufenden Einnahmen einen Teil der Kredite tilgen und - falls ein starker Euro hilft - in einigen Jahren mit Gewinn aussteigen.

Immobilienaktien nach amerikanischem Vorbild

Ob die Rechnung aufgeht, hängt freilich auch vom Einkaufspreis ab. Hier könnte sich der eine oder andere Investor verspekuliert haben. Doch große Gedanken verschwenden die Investoren - mit Blick auf die Preissteigerungen in den Nachbarländern - nicht auf den geplanten Ausstieg aus der deutschen Wohnungswirtschaft.

Was bis dahin nicht an Mieter, private Kapitalanleger und Immobiliengesellschaften verkauft ist - die ebenfalls von den niedrigen Zinsen profitieren wollen -, läßt sich zur Not an der Börse plazieren. Die politische Entwicklung kommt ihnen sogar entgegen. Wenn alles nach Plan läuft, könnte die nächste Bundesregierung bald ihren Segen für steuerbefreite Immobilienaktien nach amerikanischem Vorbild geben.

Allmählich wieder Wohnungsmangel

Die eigentliche Gefahr für die Wohnungsspekulanten liegt in der Finanzierung, wenn die günstigen Kredite auslaufen und die Zinsen bis dahin wieder über den Immobilienrenditen liegen. Zwar können sie dann immer noch auf Käufer hoffen, aber nur, wenn sich die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren spürbar belebt und die Mieten und Preise steigen. Doch auch das sehen die Investoren mit Gelassenheit. Sie blicken auf das Angebots- und Nachfragepotential der kommenden Jahre.

Und da der Wohnungsbau in Deutschland - abgesehen vom Eigenheimbau - regelrecht eingebrochen ist, beginnt sich in den bevorzugten Ballungszentren, den attraktiven Gemeinden und den Universitätsstädten allmählich wieder Wohnungsmangel aufzustauen. Und der wird - so die Erwartungen - die Mieten und Preise in die Höhe treiben, sobald sich die Binnenkonjunktur belebt und die Kaufkraft wieder zunimmt. Die langfristig erwartete Abnahme der Bevölkerungszahl - vor der die Fachleute warnen - interessiert sie nicht, denn wie in kaum einem anderen Land der Welt beginnen in Deutschland neue Haushaltsgründungen die Nachfrage zu prägen.

Sicherste Form der privaten Vermögensanlage

So ist die Zahl der Ein- bis Zweipersonenhaushalte, in denen der Haushaltsvorstand unter 45 Jahre alt ist, in den vergangenen dreißig Jahren um 150 Prozent gestiegen. Und in der Altersgruppe 45 bis 65 Jahre grassiert das Scheidungsfieber, so daß selbst in dieser Altersschicht Wohnungen zum Kauf und zur Miete nachgefragt werden.

Auch gilt Wohneigentum seit eh und je als die sicherste Form der privaten Vermögensanlage und Altersvorsorge, so daß der drohende Verfall des staatlichen Rentensystems die Mieter regelrecht in die Arme der Investoren treiben könnte.