Fonds als Vermieter Risse im Bad, Schimmel am Balkon

Geld, wird Gerard Van der Horst zitiert, sei für ihn nur „ein Mittel“. Glücklich macht es indes auch. Als das niederländische Wirtschaftsmagazin „Quote“ den Immobilieninvestor in die Liste der 500 reichsten Landsleute aufnahm („geschätztes Vermögen: 66 Millionen Euro“), soll die Reaktion postwendend per Mail erfolgt sein: „Cool!“ Die Mieter der Dortmunder Fischsiedlung müssten Niederländisch können, um solche Informationen über ihren Vermieter zu sammeln. Sie kennen Van der Horst bestenfalls aus dem Internet. Aber er bestimmt seit einem Jahr ihr Leben in dem Dortmunder Stadtviertel, wo alle Straßen nach Fischen benannt sind. Vor einem Jahr kaufte der niederländische Investor den Fonds Valbonne mitsamt dessen Wohnungen im Karpfenweg, Forellenweg, Stichlingweg in Dortmund.

Für die Mieter in diesen bröckelnden Gemäuern - viele Hartz-IV-Bezieher, oft mit Migrationshintergrund - überweist Vater Staat pünktlich die Miete. Weniger pünktlich wird hier repariert und saniert. In den Häusern, die 1929 vom Bergbauunternehmen und Eon-Vorgänger Veba errichtet wurden, zieht schon mal der Gestank der Kanalisation durchs Treppenhaus. Im Winter, klagen die Bewohner, fielen tagelang Warmwasser und Heizung aus. Und mit Heizung beschlugen die Fenster wie im Tropenhaus. Die Folge: Schimmel. Der Mieterverein berichtet von Nebenkosten-Nachforderungen über 2600 Euro. Der Hausverwalter kümmere sich spät bis nie, klagen die Mieter, und er verweise meist auf fehlende Mittel vom Eigentümer Van der Horst. Der ist für eine Stellungnahme nicht zu erreichen.

Ganze Stadtviertel in der Hand ausländischer Investoren

So kann es aussehen, wenn als Wohnungsvermieter anonyme Fonds agieren, die niemand kennt und niemand anrufen kann. Ganze Stadtviertel sind in der Hand ausländischer Investoren, die vor acht Jahren das vermeintliche deutsche Immobilienparadies stürmten und Milliarden in Mietskasernen steckten. Jetzt gerät das Geschäftsmodell ins Wanken - und die ganze Branche in Verruf. Es gibt kleinere Fonds wie Valbonne mit relativ wenigen Wohnungen. Sie profitieren gerade davon, dass manch größerer Anbieter in Liquiditätsnöten ist. Es gibt aber auch große Fonds wie die amerikanische Fortress, die hohe Dividenden aus ihren Wohnungsgesellschaften gesaugt haben. Der Immobilienriese Gagfah, der zweitgrößte deutsche Vermieter, wird gerade von der Stadt Dresden, deren Wohnungsbestände er einst gekauft hat, wegen „Verstoß gegen die Sozialcharta“ auf eine Strafzahlung von einer Milliarde Euro verklagt.

Gagfah gilt Mietervereinen als Sinnbild für Schimmelwohnungen, vor denen die Balkone bröckeln. Neulich stürzte in einem Gagfah-Haus in Solingen ein defekter Fahrstuhl mit zwei Kindern ab - vier Stockwerke tief. Gagfah-Chef William Brennan weist alle Vorwürfe zurück. „Die Klage der Stadt Dresden ist mutwillig, missbräuchlich und ohne jede Substanz“, sagt er der Frankfurter Allgemeinenn Sonntagszeitung. Und beteuert, dass es „nur bei einer kleinen Handvoll unserer über 20.000 Gebäude Schimmelprobleme gibt“. Schimmel habe viele Gründe, doziert der Manager. „Mal liegt es am Gebäude, mal am Fenster und auch schon einmal an einem Mieter, der kein Geld hat und nicht heizt.“ Aber gewiss sei jeder Fall schlimm und werde gelöst.

Es wird verkauft, was das Zeug hält

Für viele ausländische Investoren hat sich der Traum vom deutschen Wohnungsmarkt nicht erfüllt, es wird verkauft, was das Zeug hält. Die Gagfah hat ihre Wohnungsverkäufe 2010 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt, mit deutlichen Preisabschlägen. Als der Niederländer Van der Horst 2010 die Dortmunder Fischsiedlung kaufte, geschah dies laut Branchenkennern zum Schnäppchenpreis. Der Vorbesitzer, ein von Steueroasen-Fonds kontrolliertes Vehikel, hatte bereits 2008 Insolvenz anmelden müssen, weil die Bank keinen Kredit mehr zahlte - nach Ausbruch der Bankenkrise. Die Kernschmelze an den Finanzmärkten hat die goldenen Zeiten beendet, in denen mehr als zwei Millionen Wohnungen verkauft wurden. „Immobilien“ und „Deutschland“ - zwei Worte reichten, um nach der Jahrtausendwende weltweit Investoren zu elektrisieren. Der deutsche Markt galt als unterbewertet. In Deutschland waren die Mieten niedrig, da schien Luft nach oben. Und nirgendwo sonst wurde so oft gemietet. Die Mieter, so das Kalkül, würden wie im Rest der Welt irgendwann in eigenen vier Wänden leben und ihre Mietwohnungen kaufen wollen.

Angebot gab es reichlich. Konzerne wie Eon wollten ihre Werkswohnungen losschlagen, in die sie kaum noch investierten. Bund, Länder und Gemeinden sanierten ihre Haushalte mit dem Verkauf riesiger Wohnungsgesellschaften und entledigten sich des Problems, dass jahrelang zu wenig in die Häuser investiert wurde. Der Modernisierungsstau schreckte die Ausländer wenig, hatten viele doch vor, die Wohnungen schnell weiterzuverkaufen. So flogen die Private-Equity-Manager vor den Verhandlungen per Hubschrauber sporadisch die Straßenreihen ab. Als später immer mehr Konkurrenz nachdrängte, habe es zur Bewertung der Objekte auch schon mal der virtuelle Flug in Google Earth getan, berichten Beteiligte.

Über Nacht zum größten Vermieter Deutschlands

Geld war bei der Einkaufstour das kleinste Problem: Weil die amerikanische Notenbank nach den Anschlägen vom 11. September eine Rezession fürchtete und die Zinsen niedrig hielt, war der Kauf auf Pump billig und trieb die Gewinne in die Höhe, solange die Rendite über den Zinsen blieb, rechneten die Fondsmanagern ihren Geldgebern vor, sei das Wohnungsgeschäft bombig. Die Fonds schlugen zu. 82.000 Gagfah-Wohnungen verscherbelte die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte an Fortress. 65.000 Wohnungen der Berliner GSW fielen an ein Konsortium von Goldman Sachs und der Private-Equity-Firma Cerberus. Das Tempo war atemberaubend: Allein im Dezember 2004 wechselten 100.000 Wohnungen zu amerikanischen Investoren.

Als die Investmentlegende Guy Hands im Mai 2005 heim nach London flog, war der Brite mit seiner Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington über Nacht zum größten Vermieter Deutschlands aufgestiegen - und in der Düsseldorfer Eon-Zentrale knallten die Korken: Fast sieben Milliarden Euro wollte Hands für die 152.000 Eon-Wohnungen bezahlen - eine Rekordsumme. „Eigentlich müssten große Wohnungsportfolios Preisabschläge rechtfertigen“, sagt der Immobilienexperte Tobias Just von der Deutschen Bank. Es sei jedoch eher zu Aufschlägen gekommen. „Das hat den Handlungsdruck der neuen Eigentümer vergrößert.“

Weil einige Fonds „das Potential für Mieterhöhungen und Direktprivatisierungen zu optimistisch eingeschätzt“ hatten, wie Just sagt, sparten die Fonds eben bei der Instandhaltung. Die Gagfah hat die Verwaltungskosten seit 2005 von 555 auf 374 Euro gedrückt - woraufhin die Mieter auszogen (siehe Grafik). Die Deutsche Annington erlebte einen regelrechten Mieteraufstand, als sie Hunderte Mitarbeiter entließ und stattdessen die Kunden der über 200.000 Wohnungen an ein einziges Callcenter verwies. Nun soll der Hausmeister zurückkehren. Die Annington muss wie die Gagfah nun bald ihre auslaufenden Kreditlinien verlängern - in Milliardenhöhe. Das könnte schwierig werden, ist doch der Verbriefungsmarkt, mit dem Kredite gestückelt weiterverkauft wurden, mit Ausbruch der Bankenkrise ebenfalls zusammengebrochen. „Für einige Fonds sind schmerzliche Wertanpassungen unvermeidlich“, sagt Experte Just. Für die Mieter verheißt das nichts Gutes.