Branchen (30): Immobilien Beständiger Wertzuwachs ist nur noch ein Mythos

Für viele Menschen gibt oder - besser - gab es kaum etwas Vergleichbares an Wertbeständigkeit und Verläßlichkeit als die Immobilie. Über Generationen hinweg glich das Eigentum oder ein Anteil daran einer Staatsanleihe, ohne Kursrisiko und mit der Aussicht auf steuerfreie Ausschüttungen sowie Wertzuwachs. Sind diese goldenen Zeiten vorbei? Spätestens seit den bekanntgewordenen Problemen der offenen Immobilienfonds ist offenkundig geworden, daß Gewinne in diesem einst krisenfesten Bereich nicht mehr programmiert sind.

Die Märkte entwickeln sich vielmehr selektiv. Sie werden anspruchsvoller, dynamischer und professioneller, um Wertsteigerungen erzielen zu können. Darüber hinaus gerät die Immobilienanlage zunehmend in den Sog der Globalisierung. Bis in die neunziger Jahre hinein waren sie von lokalen Einflüssen geprägt. Heute dagegen sind Beteiligungsgesellschaften aus aller Welt auf der Jagd nach Immobilien und Anteilen an Immobiliengesellschaften mit aussichtsreichem Ertragspotential.

Halbe Billion Dollar im vergangenen Jahr

Von einer internationalen Flucht in die Sachwerte ist die Rede. So sind im vergangenen Jahr mehr als eine halbe Billion Dollar in Immobilien investiert worden, nach schätzungsweise 150 Milliarden im Jahr 2000. Rund ein Fünftel davon sind grenzüberschreitend investiert worden. Als Motor für diese Internationalisierung hat die politische Wende Anfang der neunziger Jahre gesorgt, mit der Öffnung der Grenzen sowie mit der Privatisierung staatlicher Monopolbetriebe wie Post, Bahn und Telekom. Seither kommen in vielen Ländern attraktive Immobilienbestände in einem nie zuvor gekannten Umfang auf den Markt.

Die Geburtsstunde der internationalen Immobilienmärkte hat freilich einen weiteren Grund. Der Kurssturz an den Aktienmärkten und der Zusammenbruch der New Economy in den Jahren 2000 und 2001 bewog die Notenbanken, eine der expansivsten Phasen der Geldpolitik seit den dreißiger Jahren des vergangenen Jahrhunderts einzuleiten, um die angeschlagene Konjunktur zu stützen. Die Zinsen sind seither auf das niedrigste Niveau seit Gedenken gefallen, sehr viel niedriger als die Immobilienrenditen. Das eröffnet Immobilien-Investoren geradezu atemraubende Renditechancen, vor allem dort, wo sie auf vernachlässigte Märkte stoßen, mit niedrigen Preisen wie in der deutschen Wohnungswirtschaft.

Flut unterschiedlicher Produkte

Das wirtschaftswissenschaftliche Instrumentarium rankte sich traditionell um Strategien für Arbeit und Kapital. Der Faktor Boden spielte in Fragen der Wettbewerbsfähigkeit bis in die neunziger Jahre hinein eine untergeordnete Rolle. Mittlerweile überfluten neue Methoden und Managementtechniken die Immobilienwelt. Das, was die Konsumgüterindustrie schon vor Jahren erlebt hat, beginnt nun auch die Immobilienmärkte zu erfassen: der Weg von der Produktions- in die Absatzwirtschaft, mit einer Flut unterschiedlicher Produkte für differenzierte Kundengruppen.

Diese Marktsegmentierung wird begleitet von einer neuen Dienstleistungsbranche mit Beratung, Marketing, Research und Datenbanken zur Leistungsmessung, auf neudeutsch „Benchmarking“ genannt. Eine ähnliche Professionalisierung erlebt die Vermögensdisposition. Die Erkenntnisse aus den Laboratorien der Wertpapierspezialisten werden nun auch für Immobilienanlagen genutzt: mit Asset- und Portfolio-Managementsystemen über Diversifizierungsstrategien bis zur Verbriefung von Rechten und deren Handel. Aus der privaten Vermögensanlage wird privates Anlagevermögen.

Kapital, aber wenig Ertrag

Durch systematische Erfassung und Steuerung von Beständen wird es möglich, Risiken besser zu identifizieren und Ertragspotentiale optimal zu nutzen. Neue Perspektiven haben sich zudem durch den Strategiewechsel der Industrieunternehmen eröffnet. Im Bemühen um Kosteneinsparungen und auf der Suche nach neuen Ertragsquellen haben sie ihre betrieblichen Immobilien entdeckt. Die sind in vielen Unternehmen der größte Posten auf der Aktivseite der Bilanz. Sie binden Kapital, bringen aber wenig Ertrag im Vergleich zu den operativen Aktivitäten.

Immobilien sind zunehmend aus den Bilanzen herausgenommen worden, um das gebundene Kapital anderweitig und vor allem ertragreicher zu nutzen. Ähnlich handeln auch öffentlich-rechtliche Körperschaften. Das dadurch auf den Markt dringende hohe Volumen führt jedoch nicht zwangsläufig zum Wertverfall. Das Gegenteil könnte der Fall sein, denn schon heute ist eine Konzentration von Immobilienbeständen in den Händen von Spezialunternehmen zu beobachten, die mit einem professionellen Management auf der Aktiv- und der Passivseite der Bilanz ungeahnte Werte heben.

Leerstände auf den Büromärkten

Die neuen Real Estate Investment Trusts (Reit), jene steuerfreie und börsennotierte Gesellschaften, bilden ein attraktives Auffangbecken für Immobilienbestände, die Unternehmen und Körperschaften steuergünstig dort einbringen können. Dennoch bremst immer noch die schwache Binnenkonjunktur die Immobilienwirtschaft. Zum anderen hat der Gesetzgeber die Steuervorteile beschnitten. Er will vom kommenden Jahr an zudem den Wertzuwachs bei einem Verkauf generell besteuern.

Es gibt Leerstände auf den Büromärkten und in den Einkaufszentren, wie man sie bisher nur aus Amerika kannte. Die Wohnungsmärkte dümpeln seit zehn Jahren vor sich hin, während sie im Ausland florieren - mit zum Teil atemraubenden Preissteigerungen. Die Expansion der deutschen Wirtschaft hat sich ins Ausland verlagert. Das hat den Leerstand auf den hiesigen Büromärkten zusätzlich in die Höhe getrieben. Wer im Inland - wie jetzt die Deutsche Telekom AG - mehr als 30 000 Arbeitsplätze streicht, spart mehr als eine halbe Million Quadratmeter Bürofläche.

Mangel, Steuervorteile und Inflationsschübe

Das entspricht fast zehn leerstehenden Frankfurter Messetürmen. Und mit der Angst um den Arbeitsplatz vergeht vielen der Mut, sich für ein Eigenheim hoch zu verschulden. Mit Blick auf die demographische Entwicklung zeigt sich, daß etliche Städte und Regionen Bevölkerungsverluste erleiden, verbunden mit einer zunehmenden Alterung. Zwar nimmt die Zahl der Haushaltsgründungen noch zu; doch ist absehbar, wann auch sie abnehmen und die Nachfrage nach Immobilien drosseln wird. Unter den Standorten gibt es - mehr denn je - Gewinner und Verlierer, mit Bildern von Leerstand in der einen und von großer Dichte in der anderen Stadt.

Werthaltigkeit konzentriert sich in wirtschaftlich prosperierenden Zentren. Die drei Faktoren Mangel, Steuervorteile und Inflationsschübe haben damit ihre Funktion als Werttreiber auf den Immobilienmärkten verloren. Sie befinden sich im Übergang vom statischen Substanzdenken zur dynamischen Ertragswertorientierung, mit der Folge, daß sich Ertragsschwankungen unmittelbar in Wertschwankungen verwandeln. Automatischer und ständiger Wertzuwachs ist nur noch als Mythos übriggeblieben.