Arcandor Pirelli und Deutsche Bank bauen Warenhauskette

In Europas Warenhausbranche ist Bewegung. Auslöser könnte der Verkauf der Karstadt-Immobilien werden. Denn die Karstadt-Muttergesellschaft Arcandor sucht auch nach Partnern für das operative Warenhausgeschäft, das 5 Milliarden Euro Umsatz generiert. Zu den aussichtsreichsten Bewerbern um die Immobilien gehört nach Informationen der Frankfurter Allgemeinen Zeitung ein Konsortium aus Pirelli RE und Deutsche Bank Estate (Rreef).

Diese beiden Immobiliengesellschaften halten bereits Beteiligungen an der italienischen Warenhauskette La Rinascente mit einem Umsatz von 800 Millionen Euro und dem französischen Mitbewerber Printemps mit 1 Milliarde Euro Umsatz. Zudem verdichten sich die Anzeichen, dass auch Konkurrent Metro sich von der Tochtergesellschaft Galeria Kaufhof mit 3,6 Milliarden Euro Umsatz trennen will.

Verkauf noch in diesem Jahr

Der Immobilienverkauf soll, wie der Arcandor-Vorstand immer wieder versicherte, noch in diesem Jahr abgeschlossen werden. Arcandor hat vor zwei Jahren - damals noch als Karstadt-Quelle - seine Warenhaus-Immobilien in das Immobilienportfolio „Highstreet“ eingebracht. Dafür hat der Handelskonzern 3,7 Milliarden Euro erhalten und 49 Prozent an Highstreet, das mit 51 Prozent mehrheitlich zu Goldman Sachs (über den Whitehall-Immobilienfonds) gehört.

Arcandor hat aber auch an der 49-Prozent-Beteiligung kein Interesse. Sie soll bis Ende 2007 abgestoßen werden. Dieser Immobilienverkauf - damals aus der Not der Überschuldung notwendig und später strategisch sinnvoll - könnte sich für Arcandor jetzt als glückliche Fügung herausstellen. Das Interesse an den Immobilien ist nämlich trotz allgemeiner Immobilien- und Finanzkrise größer als erwartet. Die Preisentwicklung ist entsprechend.

Große Ambitionen in Deutschland

In der Karstadt-Quelle-Krise hatten die Banken das Gesamtimmobilienpaket mit 2,5 Milliarden Euro veranschlagt. Arcandor liegt heute ein Angebot auf dem Tisch, dass sie mit „wesentlich mehr als den gerüchteweise kursierenden 4,5 Milliarden Euro bewertet“, wie ein Kenner der Handelsimmobilienbranche sagt. Arcandor liegen für die im Portfolio „Highstreet“ gebündelten Immobilien in der zweiten Ausschreibungsrunde sechs Angebote vor.

Diese Angebote gehen zum Teil aber weit über die geplante Übernahme der Immobilien hinaus. Zu den Bietern in der engsten Auswahl gehören die Pirelli Real Estate und die Deutsche Bank Real Estate Fonds (DB Rreef). Der vom Urenkel des Pirelli-Gründers Carlo Puri Negri geführte Pirelli RE ist einer der größten Immobilienfonds Europas. Dieser Fonds hat große Ambitionen in Deutschland, wie Puri Negri mehrfach betonte. Pirelli startete seine Einkaufstour in Deutschland mit der Übernahme der DGAG Deutsche Grundvermögen im Herbst 2006 und setzte sie mit der Übernahme von 40 Prozent an dem Wohnungsunternehmen Baubecon fort.

Vorstoß in das Premiumsegment

Pirelli Re kooperiert zudem in Deutschland wie in Italien mit der DB Rreef. In dieser Kooperation hat man 2006 vom französischen Luxusgüterkonzern PPR (Pinault-Printemps-Redoute) dessen Warenhauskette Printemps mit 17 Läden und etwa 1 Milliarde Euro Umsatz erworben. Mit im Boot war bei dieser Aktion der Italiener Maurizio Borletti aus der gleichnamigen Mailänder Industriellendynastie, der wiederum - ebenfalls mit Unterstützung von Pirelli RE und DB Rreef - von der Agnelli-Familie die Warenhauskette La Rinascente erworben hatte. Sie setzt in 18 Geschäften um die 800 Millionen Euro um. Beiden Warenhausketten gemeinsam ist das Bemühen, das Angebot aufzuwerten.

Das gleiche Ziel verfolgt Karstadt. Auch hier ist ein Vorstoß in das Premiumsegment offizielle Strategie. Es erscheint also sinnvoll, dass die beiden Immobilienunternehmen Pirelli RE und DB Rreef ihr Angebot bündeln und gemeinsam für den Anteil an den Karstadt-Immobilien bieten. Alle drei Warenhausunternehmen würden von ihrer Strategie her gut zueinander passen. In der Essener Arcandor-Zentrale dürfte ein solches Ansinnen auf offene Ohren stoßen. Hat doch der Arcandor-Vorstandsvorsitzende Thomas Middelhoff schon vor Jahren davon geschwärmt, einmal ein Warenhaus in Mailand, Rom oder Paris zu seinem Konzern zählen zu können.

Zusammenarbeit von Karstadt und Kaufhof

Diesem Traum käme er näher, wenn das Konsortium Pirelli RE / DB Rreef den Zuschlag für die Immobiliengesellschaft Highstreet bekäme. Es wäre dann nicht auszuschließen, dass durch Überkreuzbeteiligungen der drei Warenhauskonzerne in zwei bis drei Jahren ein europäisches Einzelhandelsunternehmen mit etwa 10 Milliarden Euro Umsatz entstünde, das dann auch die jetzige Nummer eins am europäischen Warenhausmarkt, die spanische El Corte Inglés, hinter sich ließe.

Selbst der vierte Kostgänger, die unter dem Metro-Dach segelnde Galeria Kaufhof, könnte hinzustoßen. Zwar ist davon auszugehen, dass bei einer Übernahme von Kaufhof durch Arcandor/Karstadt das Kartellamt Auflagen machen würde. Einige Standorte müssten wohl aufgegeben werden. Eine generelle Ablehnung ist nach Ansicht von Kartellrechtlern wegen des geringen Anteils der Warenhäuser am Einzelhandelsumsatz aber nicht zu erwarten. Bei einer Zusammenarbeit von Karstadt und Kaufhof wären sogar ziemlich schnell Synergien zu erwarten, nach Berechnungen der Commerzbank mindestens 150 Millionen Euro.

Zufluss von mindestens 800 Millionen Euro

Für Arcandor dürften also bei seinem Verkauf der Immobilienbeteiligung auch strategische Fragen der Weiterentwicklung des Warenhausbereichs eine große Rolle spielen. Überkreuzbeteiligungen der Warenhausketten oder Übernahmen wären sogar unabhängig von der geplanten Immobilientransaktion denkbar, aus der Arcandor einen Zufluss von mindestens 800 Millionen Euro erwartet. Für den Immobilienbereich gibt es neben Pirelli RE und DB Rreef noch vier weitere Interessenten, darunter die amerikanische Citi-Group. Außerdem hat Goldman Sachs, das über seine 51 Prozent autonom entscheidet, ein Vorkaufsrecht auf die 49 Prozent.

Aus dem Haus Arcandor war bisher immer zu hören, dass spätestens bis Ende dieses Jahres die Immobilientransaktion abgeschlossen werden soll. Da Marktbeobachter davon ausgehen, dass die neuen Eigentümer bei der Metro ebenfalls auf Tempo drücken, könnte sich auf dem Warenhausmarkt schon bald etwas tun.