07.10.2009 · Für Mietkautionen gelten strenge Regeln. Was Vermieter oft übersehen: Dies gilt auch, wenn der Mieter statt Geld eine Bürgschaft hinterlegt. Rechtsanwalt Lars Böttcher erklärt die Restriktionen.
Von Lars Böttcher
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In Gewerbemietverträgen ist es üblich, Bankbürgschaften anstelle von Barkautionen als Mietsicherheiten zu stellen. Aber auch bei der Vermietung von Wohnraum werden Vermietern vermehrt Bürgschaften übergeben. Denn auf Mietbürgschaften spezialisierte Anbieter drängen auf den Markt. Zudem fordern Vermieter vermehrt neben der Barkaution des Mieters noch die Bürgschaft eines Dritten. Insbesondere bei der Vermietung an Studenten und Berufsanfänger wird oft eine Bürgschaft der Eltern verlangt. Dabei missachten zuweilen selbst professionelle Immobilienverwalter die engen gesetzlichen Grenzen für Mietsicherheiten (§ 551 Bürgerliches Gesetzbuch). Doch gelten diese auch für Bürgschaften.
Höchstens drei Mieten
Der Gesetzgeber hat die zu leistende Mietsicherheit bei Wohnraummietverträgen auf drei Netto-Monatsmieten begrenzt. Bei der Berechnung sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht zu berücksichtigen. Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag (oder auch in einem separaten Vertrag, der damit im Zusammenhang steht) mehrere Mietsicherheiten, darf deren Summe diese Grenze insgesamt nicht überschreiten.
Bei der Durchsetzung dieser Beschränkungen nimmt die Rechtsprechung - im Gegensatz zur Rechtslage bei Schönheitsreparaturen - einen angemessenen Ausgleich der Mieter- und Vermieterinteressen vor. Vereinbaren Mieter und Vermieter eine höhere Mietsicherheit, gehen die Gerichte nicht davon aus, dass dies schlechthin nichtig ist. Stattdessen halten sie nur den Teil der Sicherheit für unwirksam, der die Höhe von drei Monatsmieten übersteigt. Vermieter, die die gesetzliche Beschränkung nicht beachtet und neben der Kaution von drei Monatsmieten von ihren Mietern noch eine Bürgschaft eines Dritten gefordert haben, sind daher nicht vollständig schutzlos.
Vorsicht bei Doppelsicherung
Allerdings ist davor zu warnen, im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung neben der gesetzlich geregelten Höchstkaution noch eine darüber hinausgehende Bürgschaft zu fordern. Hat der Mieter eine der Sicherheiten geleistet, halten die Gerichte die Verpflichtung zur Leistung der zusätzlichen Sicherheit für unwirksam. Dies kann dazu führen, dass der Mieter eine Bürgschaft übergeben und sich anschließend auf die Nichtigkeit der vereinbarten Barkaution berufen könnte. Wenn der Vermieter in diesem Fall die Mietsicherheit verwerten will, kann er nur den ihm häufig unbekannten Bürgen in Anspruch nehmen.
Die meisten Vermieter haben deshalb am Erhalt der Barkaution ein höheres Interesse als am Erhalt der darüber hinausgehenden Bürgschaft. Da es zudem unzulässig ist, die Übergabe der Mietwohnung von der vollständigen Leistung der Sicherheit abhängig zu machen, sollten Vermieter im eigenen Interesse davon absehen, eine über die gesetzlichen Grenzen hinausgehende Bürgschaft eines Dritten als zusätzliche Mietsicherheit zu fordern.
