Mietrecht Viel Lärm um Kleinigkeiten

Eine Wohnung ist Zuhause, Schutzraum, Rückzugsort. Und fällt nach einem langen Tag hinter dem Bewohner die Tür ins Schloss, stellt sich das Gefühl ein: „Hier bin ich Mensch, hier darf ich's sein.“ Doch so einfach ist die Sache nicht.

Vor allem für Mieter ist eine Wohnung durchaus nicht das Privatgelände, für das sie mancher hält. Schließlich befindet sie sich nicht allein auf weiter Flur. Sie ist Teil eines größeren Ganzen, des Hauses, und der Hausgemeinschaft. Da treffen die unterschiedlichsten Interessen aufeinander, und Rücksichtnahme ist jedermanns Sache.

Es sind immer die gleichen Streitpunkte

Und so heißen die Interessenkonflikte, die sich rund um das Wohnobjekt ergeben, auf der einen Seite: Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Kündigungen und Mieterhöhungen. Das sind die Themen, um die sich Mieter und Vermieter immer wieder einmal vor Gericht zanken.

Das ist ärgerlich, aber nicht so empfindlich an den Nerven zerrend wie die andere Seite - der Zwist mit dem Nachbarn, der unbedingt Saxophon üben muss, wenn man selbst gerade eine Meditationsübung im Lotussitz zu meistern versucht. Oder mit der Nachbarin, die sich beschwert, dass man nach einem langen Arbeitstag spätabends zur Entspannung noch mal unter die Dusche steigt. Oder der Zwist mit der Familie aus dem ersten Stock, die immer, aber auch immer ihren vollen Müllbeutel vor der Wohnungstür lagert, anstatt ihn gleich zur Abfalltonne zu bringen, und den Hausflur verpestet. Es kann der Frömmste eben nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt.

Eine Viertelmillion Rechtsfälle pro Jahr

So beschäftigen Lärm, Dreck, Fahrräder im Hausflur, weinende Kinder und Tiere in der Wohnung die Gerichte ebenso wie die Fragen, ob Mieter in der Wohnung rauchen dürfen, wie viele Dübellöcher eine Mietwohnungswand verträgt und wie es sich eigentlich mit dem Besichtigungsrecht des Vermieters verhält. Für 2006 zählte das Statistische Bundesamt knapp 270.000 Mietrechtsfälle, über die die Gerichte zu entscheiden hatten.

Um etwas Licht ins Dunkel der Rechte und Pflichten zu bringen, hat der Deutsche Mieterbund (DMB) Gesetze, Vertragsklauseln und 700 Urteile ausgewertet und die Ergebnisse in einer Broschüre zusammengefasst. Eine größere Passage ist darin der Hausordnung gewidmet.

Die Hausordnung

Ohne Spielregeln geht es nicht. In einem Mehrfamilienhaus soll die Hausordnung helfen, Konflikte und Streitfälle zu vermeiden, und ein friedliches Zusammenleben fördern. Die Hausordnung gilt für alle - gleich, ob Mieter oder Eigentümer. Jeder Bewohner kann von den anderen die Einhaltung des Regelwerks verlangen. Wann wer die Treppe zu putzen hat, ist darin ebenso geregelt wie die Frage, zu welcher Uhrzeit die Haustüre abgeschlossen sein soll.

Da es sich um eine „Hausordnung“ handelt, kann sie von Wohnobjekt zu Wohnobjekt unterschiedlich gestaltet sein. Denn sie bezieht sich auf die individuellen Gegebenheiten. Was nicht möglich ist: Die Hausordnung darf keine Pflichten festschreiben, die über den Mietvertrag hinausgehen.

Das heißt: Ist der Mieter laut Vertrag nicht zum Treppeputzen verpflichtet, dann kann er eine entsprechende Passage in der Hausordnung ignorieren, die ihn zum Putzdienst einteilt. Die Hausordnung muss, damit sie gilt, Bestandteil des Mietvertrages sein.

Zusätzlich, darauf weist der Deutsche Mieterbund hin, muss der Vermieter in den Mietvertrag einen Hinweis auf die Hausordnung aufnehmen und sie dem Mietvertrag beifügen. Wird die Hausordnung dem Mieter hingegen getrennt vom Mietvertrag überlassen oder nur im Hausflur ausgehängt, ist sie nicht verbindlich.

Die Wohnung

Auch wenn er nicht der Eigentümer ist, in seiner Wohnung hat der Mieter Hausrecht. Nicht nur Fremden kann er den Zutritt verwehren, auch dem Wohnungseigentümer. Dieser darf den Mieter nicht mit ständigen Kontrollbesuchen ohne konkreten Anlass belästigen. Allerdings muss der Mieter in einem gewissen Maß Besichtigungen zulassen und es ermöglichen, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt werden können.

Betritt der Vermieter in Abwesenheit des Mieters und gegen dessen Willen die Wohnung, ist das Hausfriedensbruch. In den eigenen vier Wänden darf der Mieter sich grundsätzlich einrichten, wie es ihm gefällt. Und auch bei der Farbgestaltung der Wände hat er grundsätzlich freie Hand.

Ob er unordentlich ist oder nicht, ist nicht Sache des Wohnungseigentümers. Doch gibt es Grenzen. Etwa wenn die Wohnung verwahrlost und Schaden für die Bausubstanz droht. Der Mieter darf die Wohnung nicht beschädigen, sie nicht ohne Einwilligung des Besitzers umbauen und ihr Erscheinungsbild wesentlich verändern.

Immer wieder sorgt auch die Frage für Irritation, ob und, wenn ja, wie viele Bohrlöcher in einer Wand zulässig sind. Erstens: Sie sind es. Zweitens: Was die Menge anbelangt, heißt es, die Anzahl solle sich im „üblichen Rahmen“ halten. Ist dieser überschritten, kann der Wohnungseigentümer Schadensersatz verlangen.

Nicht verlangen kann er hingegen, dass sein Mieter auf technische Haushaltsgeräte verzichtet. Das Aufstellen von Wasch- oder Spülmaschinen in Küche und Bad ist erlaubt. Allerdings muss in einer Mietwohnung kein entsprechender Anschluss vorhanden sein. Pflicht des Mieters ist es, die Geräte fachgerecht zu installieren. Er muss den Betrieb der Wasch- und Spülmaschine überwachen, damit es im Fall einer Störung nicht zum Wasserschaden kommt. Wer Wäsche wäscht, muss sie auch trocknen. Eine Klausel, die das Trocknen in der Wohnung verbietet, ist unwirksam.

Untervermietung

Belästigung durch Lärm sei der häufigste Anlass zu Streit unter Nachbarn, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Unzählige Urteile haben die Gerichte zu einzelnen Fällen gefällt. So gilt die Aufnahme von nahen Angehörigen in die gemietete Wohnung nicht als Untervermietung, die Aufnahme eines neuen Lebenspartners aber ist zustimmungspflichtig.

Auch ist die Berufsausübung in der Mietwohnung durch die Rechtsprechung reguliert. Geringfügige Tätigkeiten wie Büroarbeiten sind in der Regel nicht zustimmungspflichtig, Aber es gibt eine Fülle von Nutzungen, die der Zustimmung bedürfen. Steitfall par excellence ist auch die Tierhaltung in der Wohnung, das Aufstellen einer Satellitenschüssel, die Nutzung von Parkraum und auch die Fragen bei verlorenen Schlüsseln. In einigen Bundesländern ist seit 2000 ein Schlichtungsverfahren vorgesehen, bevor die Streithähne das Gericht anrufen.