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Veröffentlicht: 15.03.2017, 14:02 Uhr

Erbschaftsteuerrecht Eine Immobilienübertragung sollte gut vorbereitet sein

Ein Immobilienerwerb durch Schenkungen oder Erbfall will gut überlegt sein. Das deutsche Recht bietet dabei zahlreiche Begünstigungen.Viele Konstellationen lassen jedoch keine Steuerbefreiung zu.

von Frank Hannes und Christian von Oertzen
© dpa Im Dschungel der Paragraphen: Was muss man beim Erbschaftssteuerrecht beachten?

Auch wenn das deutsche Erbschaftsteuerrecht viele Begünstigungen für einen Immobilienerwerb durch Erbfall oder Schenkung bereitstellt, gibt es zahlreiche Konstellationen, in denen keine oder nur eine geringe Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob sich etwa durch Umstrukturierungsmaßnahmen noch eine Begünstigung erreichen lässt und ob sich dies auch unter Berücksichtigung der damit häufig verbundenen ertragsteuerlichen Folgen auch tatsächlich empfiehlt.

Wo das nicht der Fall ist, muss überlegt werden, ob auf andere Weise, zum Beispiel durch frühzeitige Maßnahmen vorweggenommener Erbfolge, der Erwerber vor allzu hohen Liquiditätsbelastungen durch Steuern im Erbfall geschützt werden kann und nicht zur Schaffung von Liquidität zu einem Notverkauf gezwungen ist.

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Im unternehmerischen Bereich finden sich gerade bei Familienunternehmen häufig Strukturen, in denen die betrieblich genutzte Immobilie bewusst im steuerlichen Privatvermögen gehalten wird. Meist hat dies haftungsrechtliche und ertragsteuerliche Gründe. Am häufigsten ist sicherlich der Fall, dass das von dem einen Ehepartner geführte Unternehmen in der Immobilie des anderen Partners betrieben wird.

Die Konstellation im Erbfall

Solange der die Immobilie vermietende Ehepartner nicht am Unternehmen beteiligt wird, kann er sie im Privatvermögen halten und nach Ablauf einer Haltefrist von zehn Jahren ertragsteuerfrei verkaufen. Entsprechendes gilt, wenn sich beispielsweise die Betriebsimmobilie in einer Besitzgesellschaft befindet, an welcher alle Familienmitglieder beteiligt sind, und an die zum Beispiel allein vom Vater gehaltene Betriebs-GmbH vermietet wird. Solange der Vater in der Immobiliengesellschaft nur minderbeteiligt ist und insbesondere bei Veränderungen des Mietvertrages auf die Zustimmung seiner Mitgesellschafter angewiesen ist, kann auch hier das Immobilienvermögen trotz betrieblicher Nutzung im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden.

So sinnvoll dies aus ertragsteuerlicher Sicht bei einer späteren Veräußerung sein mag, so nachteilig wirkt sich diese Konstellation allerdings im Erbfall aus. Denn das zur gewerblichen Nutzung vermietete Immobilienvermögen ist erbschaftsteuerlich in keiner Weise begünstigt. Es ist deshalb jeweils abzuwägen, ob in solchen Fällen der Ertragsteuer oder der Erbschaft- oder Schenkungsteuer Priorität einzuräumen ist.

Die erbschaftsteuerliche Verschonungsfähigkeit lässt sich nämlich in den vorgenannten Konstellationen relativ einfach dadurch herstellen, dass die Ehefrau am Unternehmen beziehungsweise die Familienmitglieder an der GmbH beteiligt werden. Im ersteren Fall wird sogenanntes Sonderbetriebsvermögen geschaffen, im zweiten Fall eine sogenannte Betriebsaufspaltung hergestellt. Beides hat zur Folge, dass die Immobilien fortan im steuerlichen Betriebsvermögen gehalten werden.

Ertragsteuerlich hat dies den Nachteil, dass künftige Gewinne aus einer Veräußerung der Immobilie steuerpflichtig werden; wobei der Nachteil dadurch etwas gemildert wird, dass die Immobilie mit dem Wert im Zeitpunkt der Einlage aktiviert wird und je nach Gestaltung sogar neues Abschreibungsvolumen geschaffen werden kann. Erbschaftsteuerlich aber gehört solches im Sonderbetriebsvermögen gehaltenes oder im Rahmen einer Betriebsaufspaltung überlassenes Immobilienvermögen zum sogenannten verschonten Vermögen und ist, wenn es zusammen mit der Beteiligung am Unternehmen erworben wird, grundsätzlich in Höhe des 85-prozentigen oder sogar 100-prozentigen Verschonungsabschlags steuerbefreit.

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