22.01.2008 · Viele Hauskäufer müssen eine Zwangsversteigerung befürchten, wenn ihre Bank den Kredit an einen Finanzinvestor verkauft - selbst wenn sie zuverlässig tilgen. Eine Gesetzeslücke macht dies möglich. Doch diese soll nun rasch geschlossen werden, um dubiose Geschäftspraktiken zu verhindern.
Von Steffen Uttich
© F.A.Z./Dieter Rüchel
Die Hauseigentümer sind verunsichert und wollen wissen, wem ihre Kredite gehören: Reihenhäuser in Frankfurt-Harheim
Dem Missbrauch von verkauften Immobilienkrediten kann offenbar rasch ein Riegel vorgeschoben werden. In den vergangenen Wochen waren bei Banken und Sparkassen viele Anfragen von verunsicherten Kunden eingegangen. Diese waren von Berichten aufgeschreckt worden, wonach selbst bei einer zuverlässigen Tilgung durch den Verkauf des Kredits an einen Finanzinvestor eine Zwangsversteigerung drohen könnte. Inzwischen zeigen sich auch Bundespolitiker und Banken alarmiert und dringen auf eine Klärung.
Tatsächlich gibt es eine Gesetzeslücke, die ein solch fragwürdiges Geschäftsgebaren möglich macht. Danach können die Grundschuld als Grundpfandrecht und die Sicherungszweckerklärung, in der sich die Tilgungen widerspiegeln, getrennt voneinander veräußert werden. Ein Finanzinvestor könnte somit isoliert die Grundschuld erwerben, die während der Darlehenslaufzeit konstant bleibt, und diese dann ohne Rücksicht auf die bislang geleisteten Tilgungen einfordern. Dafür müsste nicht einmal ein Vertragsverstoß des Darlehensnehmers vorliegen. Zwar macht sich die Bank, die eine solche Trennung ermöglicht, nach Ansicht von Juristen schadensersatzpflichtig. Jedoch ist eine Zwangsvollstreckung in der Regel schneller abgeschlossen, als ein Gerichtsurteil auf Schadensersatz ergeht.
Anhörung im Finanzausschuss des Bundestags
Derzeit deutet sich aber an, dass das Problem schnell aus der Welt geschafft wird. An diesem Mittwoch findet im Finanzausschuss des Bundestags eine Anhörung statt, die sich dem geplanten „Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“ widmet. Aufgeschreckt von den Berichten über mögliche Zwangsversteigerungen, wollen die Finanzpolitiker nun auch den Missbrauch von Kreditverkäufen diskutieren. Inzwischen stehen mehrere Lösungsmöglichkeiten im Raum. Am weitesten geht der Vorschlag des SPD-Bundestagsabgeordneten Reinhard Schultz. Er tritt für ein Sonderkündigungsrecht von Darlehensnehmern bei einem Verkauf ihres Kredits ohne Vorfälligkeitsentschädigung ein.
Dieser Vorschlag bereitet den Banken und Sparkassen erhebliche Schmerzen. „Die deutsche Kreditwirtschaft hat ein großes Interesse daran, die Verunsicherung zu beseitigen, und nimmt Sorgen, die von ihren Kunden und im politischen Raum im Zusammenhang mit der Veräußerung von Krediten geäußert werden, ernst“, heißt es in einer Stellungnahme des Zentralen Kreditausschusses (ZKA) zur Anhörung im Finanzausschuss. Das Sonderkündigungsrecht würde jedoch der Veräußerung von Krediten - inzwischen ein international übliches Mittel der Risikostreuung von Kreditinstituten - die Grundlage entziehen. Es mache den Erwerb einer Darlehensforderung wegen der unsicheren Zustimmung des Kunden zu einem unkalkulierbaren Risiko und die Festlegung eines angemessenen Kaufpreises faktisch unmöglich.
Banken halten bestehende Rechtslage für ausreichend
Nach Ansicht von Thorsten Höche, Geschäftsführer beim Bundesverband deutscher Banken (BdB), würde schon die bestehende Rechtslage ausreichen, um dem Missbrauch vorzubeugen. Allerdings räumt er ein, dass es zu der aktuellen Thematik noch kein höchstrichterliches Grundsatzurteil gibt. Um jedoch der Verunsicherung unter Bankkunden schnell zu begegnen, würde er sich nicht grundsätzlich gegen eine gesetzliche Regelung stellen, die die Trennung von Grundschuld und Sicherungszweckerklärung künftig ausschließt. Praktisch bedeutet das, dass sich die Sicherungszweckerklärung zwischen Bank und Darlehensnehmer bei Kreditverkauf automatisch auf den Erwerber erstreckt.
Daneben steht auch eine mögliche Klarstellung der Bankenaufsicht als Lösung im Raum, um einem Missbrauch vorzubeugen. Danach müsste die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) lediglich präzisieren, wie Kreditverkäufe auf Basis der bestehenden Rechtslage stattzufinden haben, wobei sie besonders auf die gemeinsame Übertragung von Grundschuld und Sicherungszweckerklärung verweist. Wenn dann ein Bankenvorstand den Verkauf nicht sorgfältig abwickelt, würde es automatisch Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit seiner Geschäftsführung geben.
Allerdings liegt den Banken daran, die regelmäßig bedienten Kredite und die leistungsgestörten Kredite, bei denen der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, deutlich voneinander zu trennen. Das Schutzbedürfnis aller Darlehensnehmer werde sehr ernst genommen, sagt BdB-Geschäftsführer Höche. Allerdings stelle die Veräußerung von leistungsgestörten Krediten eine Form der Verwertung einer Sicherheit dar. Diese dürfe gegenüber der geltenden Rechtslage nicht beschränkt werden.
Grundschuld oder Hypothek? Eine kleine Rechtskunde
Die meisten Immobilienkäufer können ihre Wohnung oder ihr Haus nicht auf einen Schlag bezahlen und müssen einen Kredit aufnehmen. Das Geldinstitut lässt sich dafür eine Sicherheit bestellen. Dieses Pfandrecht ist meist eine Grundschuld an dem erworbenen Grundstück und nicht, wie oft vermutet wird, eine Hypothek. Denn diese hängt nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs von der zu sichernden Darlehensschuld ab und schrumpft automatisch mit der Rückzahlung.
Eine Grundschuld besteht unabhängig davon (Abstraktionsprinzip; Paragraphen 1113 und 1191). Sie wird zwar durch eine Sicherungsabrede ebenfalls auf einen bestimmten Zweck festgelegt. Aber diese Einschränkung ist nicht an die „Sache“ geknüpft (dingliches oder absolutes Recht), sondern gilt nur gegenüber dem Vertragspartner. Wenn der sich nicht daran hält, kann das allerdings strafrechtlich einen Betrug darstellen.
Banken können laufende Kredite legal weiterverkaufen. Das haben Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht kürzlich bestätigt. Geldinstitute wollen damit mitunter ihre Bilanz entschlacken, um weniger Eigenkapital vorhalten zu müssen (Basel II). Wenn das Darlehen pünktlich bedient wird, kann der Erwerber es aber nicht kündigen, solange nicht die festgelegte Laufzeit verstrichen ist.
Bei „Zahlungsstörungen“ darf er dagegen zur Zwangsvollstreckung schreiten. Ein Finanzinvestor dürfte bei solchen „notleidenden“ Forderungen als Gläubiger rigoroser vorgehen als etwa eine örtliche Sparkasse, die ihre Kunden binden will und um ihren Ruf bemüht ist.
In das geplante „Risikobegrenzungsgesetz“, das vor allem den Einstieg von Hedge-Fonds bei Aktiengesellschaften transparenter machen soll, will Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (SPD) noch zusätzlich einen Schutz von Kreditkunden aufnehmen. So kündigte sie im Dezember die Einführung einer Hinweispflicht an, wenn eine Bank einen Kredit veräußert oder ihn nicht verlängern will. Außerdem sollen die Geldinstitute verpflichtet werden, Darlehen anzubieten, die nicht abgetreten werden können. Diese dürften dann aber teurer werden. (jja.)
Ruinös
Gerhard Finsterbusch (bahlsen)
- 23.01.2008, 17:20 Uhr
Und wie gut die "Risikostreuung" mittels Kreditverkauf funktioniert sieht man
Heiner Müller (rene_ger)
- 23.01.2008, 18:31 Uhr
Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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