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Zwischen den Stühlen : Wenn Mieter nicht in ihre neue Wohnung können

Leider noch nicht fertig: Ob Renovierung, Schimmel oder Neubau - es gibt viele Gründe, warum ein Mieter nicht in seine neue Bleibe ziehen kann. Bild: Claus Setzer

Alles ist vorbereitet für den großen Umzug, doch kurz vor dem vereinbarten Einzugstermin ist die neue Wohnung noch nicht fertig. Welche Rechte Mieter in einem solchen Fall haben.

          Der Transporter ist bestellt, die Kartons sind gepackt, die Freunde mobilisiert, alles ist bereit für den Umzug. Doch kurz vor dem vereinbarten Termin kommt eine Nachricht vom Vermieter: Die neue Bleibe sei nicht bezugsfertig, die neuen Bewohner müssten ihren Einzug verschieben. Doch die alte Wohnung ist schon gekündigt, und der Nachmieter scharrt mit den Hufen. Was nun? Welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter den Einzugstermin nicht einhält?

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Egal, ob die Wohnung neu gebaut wird, noch renoviert werden muss oder der vorherige Bewohner nicht das Feld räumt – Gründe dafür, dass man nicht in seine neuen vier Wände kann, gibt es viele. Doch Mieter haben ein Recht darauf, die von ihnen angemietete Wohnung zum vereinbarten Datum zu beziehen. Selbst dann, wenn der Einzugstermin auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. Das hat das Landgericht Berlin entschieden (Az.: 65 S 219/10). Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Bewohner den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und ihm die Wohnung in einem dafür geeigneten Zustand zu überlassen (§ 535 I BGB). Ist die Wohnung zum Mietbeginn nicht bezugsfertig, haftet der Vermieter für die daraus entstandenen Schäden (Amtsgericht Köln, Az.: 209 C 542/02). Inwieweit er selbst für die Situation verantwortlich ist, spielt dabei keine Rolle.

          Kann ein Mieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Termin beziehen, so darf er die Miete bis zum Einzug um 100 Prozent mindern und die Kaution zurückbehalten. Eine Mietminderung ist sinnvoll, wenn der Interessent in absehbarer Zeit doch noch in die Wohnung ziehen kann. In diesem Fall sollte man dem Vermieter eine Frist setzen, bis zu der er Mängel beheben muss. Außerdem kann der Mieter Schadensersatz verlangen, etwa wenn ihm Kosten für die Einlagerung der Möbel oder eine zwischenzeitliche Unterkunft entstehen. Allerdings sollten die Ausgaben verhältnismäßig sein: Wer eine kleine Wohnung in mittlerer Lage gemietet hat, darf dem Vermieter keinen Aufenthalt im Luxushotel in Rechnung stellen.

          Verzögerungen bei Neubauwohnungen häufig

          Im äußersten Fall hat der Mieter das Recht, den Vertrag fristlos zu kündigen. Dies empfiehlt sich aber nur, wenn er kurzfristig eine andere Wohnung findet. Ist diese teurer als die gekündigte Wohnung, kann er die Differenz als Schadensersatz verlangen – zumindest während der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Gleichzeitig besitzt der Mieter ein Selbsthilferecht: Er kann versuchen, die Umstände zu beseitigen, die den Einzug behindern – vorausgesetzt, der Vermieter ist mit der Beseitigung im Verzug. Dann darf der Mieter Schäden durch einen Fachmann beheben lassen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen (§536a II BGB). Diese lassen sich auch mit der laufenden Miete verrechnen.

          Wer einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschreibt, die sich noch im Bau befindet, muss oft mit Verzögerungen rechnen. So nennt der Entwurf eines Mietvertrags für eine Wohnung in einem Berliner Neubauprojekt zwar einen „voraussichtlichen“ Bezugstermin. Hinzu kommt aber eine Sicherheitsklausel: „Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit um bis zu drei Monate verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben.“ Solche Klauseln sind dem Deutschen Mieterbund zufolge zulässig, da sich der Mieter so frühzeitig seine Wunschwohnung sichern kann – andernfalls könnte die Baugesellschaft die Wohnungen erst nach der Fertigstellung anbieten. Bei anderen Neubauprojekten lassen sich zwar Wohnungen reservieren, auf Mietvertrag und Einzugstermin warten die Interessenten aber teilweise so lange, dass sie in der Zwischenzeit wieder abspringen.

          Wer seine noch im Bau befindliche Eigentumswohnung vermieten will, tut ebenfalls gut daran, auf keinen Fall einen Mietvertragsbeginn festzulegen, bevor die Fertigstellung kurz bevorsteht. Umgekehrt sollte ein Mieter niemals seine Wohnung kündigen, ohne den Mietvertrag samt festgeschriebenem Mietbeginn für die neue Bleibe unterschrieben zu haben – selbst wenn ein baldiger Einzug mündlich vereinbart wurde.

          Quelle: F.A.S.

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