Wohnungspreise: Auf der Suche nach der Immobilienblase

Kritischer Markt: Regensburg

Jahrzehntelang herrschte auf dem deutschen Wohnungsmarkt weitgehend Stagnation. Ein restriktives Mietrecht sorgt dafür, dass sich Mieterhöhungen im Rahmen halten. Entsprechend passierte bei den Preisen relativ wenig. Wohnungen zu erwerben, um sie zu vermieten, galt unter vermögenden Privatanlegern als vergleichsweise sichere, aber langweilige Geldanlage. Zudem kommen im direkten Erwerb noch die zuweilen mühsame Hausverwaltung und Ärger mit schwierigen Mietern hinzu. Andere Vermögensgegenstände versprachen in der Vergangenheit wesentlich höhere Renditen bei einem wesentlich geringeren Aufwand.

Die Nachfrage von Selbstnutzern wiederum stieg in einem Tempo, mit dem das Angebot - von manchen lokalen Ausreißern abgesehen - locker Schritt halten konnte. So führte der Haus- und Wohnungsmarkt ein Schattendasein - ablesbar zum Beispiel an den Fertigstellungszahlen im Neubau, die seit dem Sondereffekt deutsche Einheit in den neunziger Jahren kontinuierlich auf Sinkflug waren und erst in den vergangenen beiden Jahren zumindest einen Boden fanden.

Während es bei den Kaufpreisen im Zuge der Krise um 2009 herum zu einem Einbruch kam, sind die Mietpreise relativ konstant gestiegen

Es ist wohl die Gewöhnung an diese vielen Jahre ohne größere Marktschwankungen, die nun manche Marktbeobachter überreagieren lässt. Sie sehen inzwischen eine Blase entstehen. Dies hieße, dass sich die Preise von den Fundamentalwerten abkoppeln. Tatsächlich erleben Wohnimmobilien seit den Verheerungen der Finanzkrise im Herbst 2008 eine Renaissance als Vermögensanlage - und tatsächlich schlägt sich das inzwischen vielerorts spürbar in den Preisen für Wohnungen und Häuser nieder.

Doch angesichts eines von der Bundesbank gemessenen Hauspreisanstiegs von 5 Prozent im vergangenen Jahr und einer sich erst allmählich belebenden Neubautätigkeit schon vor irrationalen Übertreibungen zu warnen erscheint mehr als gewagt.

Ein Messinstrument für Übertreibungen

Vielmehr kam es zuletzt sogar zu einer Abschwächung. So ging der von F+B ermittelte Wohn-Index für das vierte Quartal 2011 im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozent zurück. Vielen Interessenten wird das Preisniveau offenbar zu hoch. Demnach schalten sie auf Zurückhaltung um - ein ganz normaler Vorgang.

Als ein zuverlässiges Messinstrument für Übertreibungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gilt der erst vor einem halben Jahr von der Internetplattform Immobilienscout 24 ins Leben gerufene Bubble-Indikator. Er stellt einen funktionalen Zusammenhang zwischen Mieten und Kaufpreisen her und lässt sich auf einzelne lokale Märkte herunterbrechen. „Steigen die Mieten stärker als die Kaufpreise, verbessern sich die Renditen und damit gegebenenfalls die Investitionschancen.

Steigen dagegen die Kaufpreise stärker als die Mieten, kann das ein Hinweis auf eine Preisübertreibung sein“, beschreibt Immobilienscout-Chefanalyst Michael Kiefer den Mechanismus. Die Ergebnisse des Indikators machen deutlich, dass bundesweit die Preise unter den Mieten liegen, wenn auch die Schere nicht weit auseinanderklafft. Von einer Übertreibung kann jedenfalls keine Rede sein. Sie zeigen aber auch, dass regionale Unterschiede beträchtlich sind - und dass nicht hinter jedem Preissprung gleich eine Blase stecken muss.

Hamburg und München weit entfernt von Platzen der Blase

So läuft zum Beispiel der Münchner Wohnimmobilienmarkt nach Ansicht von Kiefer überhaupt nicht aus dem Ruder. Natürlich sind dort die Preise gegenüber den Mieten viel schneller gestiegen. Mit rund 13,6 Prozentpunkten ist der Abstand zwischen Preis- und Mietentwicklung überdurchschnittlich hoch.

Doch müsse berücksichtigt werden, dass in der bayerischen Landeshauptstadt eine hohe Nachfrage einem geringen Angebot gegenüberstehe, sagt der Immobilienscout-Chefanalyst. Diese Marktspannung erlaube, dass sich Preise von den Fundamentalwerten abkoppelten, ohne dass eine negative Auswirkung auf die Marktverfassung zu befürchten sei. „Erzählt man einem Makler in München, dass es eine Preisblase gebe, widerspricht dieser deutlich, da er seine Angebote ohne Probleme an den Mann oder die Frau bekommt“, berichtet er.

Vom Platzen einer Preisblase sei München angesichts des stark angespannten Marktes meilenwert entfernt - Hamburg übrigens genauso. Man dürfe sich nicht an einzelnen besonderen Immobilien orientieren und eine Blase ausrufen, warnt Kiefer. „Diese finden immer auch ihre besonderen Käufer, die außergewöhnliche Preise bezahlen und mit dem normalen Immobilienmarkt nichts zu tun haben.“

Märkte in anderen Städten sehen kritischer aus

Kritischer sieht er dagegen Märkte wie Würzburg oder Regensburg, wo der Anstieg der Preise seit Anfang 2007 im Vergleich zum Mietanstieg 12,9 beziehungsweise 21,5 Prozentpunkte höher liegt. „Dort ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei weitem nicht so marktfreundlich wie etwa in München“, sagt Kiefer. Das bedeutet, dass dort tatsächlich eine Blase entstanden sein könnte, die demnächst zu platzen droht. „Wichtig ist bei der Betrachtung also die regionale Analyse aller Marktfaktoren.“

Wenig von Preis- und Mietsprüngen ist dagegen in Städten zu spüren, die trotz beachtlicher Fortschritte wirtschaftlich weiter Nachholbedarf haben. Das 243.000 Einwohner zählende sächsische Chemnitz - immerhin nach Berlin, Leipzig und Dresden die viertgrößte Stadt in den neuen Ländern - sei wie viele ostdeutsche Kommunen „kein Beispiel für signifikante Steigerungen“, sagt Ulrich Weiser vom Marktforschungsunternehmen Chempirica. 30.000 Wohnungen stünden in der Stadt leer. „Mindestens ein Drittel davon“, schätzt er, „befindet sich in baufälligem Zustand, der keine Vermietung zulässt.“

Die Rückbauwelle sei erst mal vorbei. Verschärft wird die Lage auf dem Wohnungsmarkt trotz gestiegener Zuzüge durch die drastisch alternde Bevölkerung und niedrige Geburtenzahlen. Für die Zukunft rechnet Weiser deshalb mit weitgehend konstanten Preisen. Eine Immobilienblase fürchtet in Chemnitz niemand.

Quelle: F.A.Z.
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