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Wohnimmobilien Reger Handel mit Wohnungspaketen

 ·  Das Transaktionsvolumen liegt auf einem Drei-Jahres-Hoch - und dürfte im kommenden Jahr noch weiter steigen. Große Bestände warten auf neue Eigentümer.

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Der deutsche Markt für Wohnungsportfolios hat den Einbruch nach der Finanz- und Wirtschaftskrise weggesteckt. Obwohl der vorgesehene Verkauf des Wohnungsbestandes der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) in diesem Jahr nicht mehr zustande kommt, zeichnet sich ein Drei-Jahres-Hoch im Transaktionsvolumen ab. Das Maklerhauses Jones Lang LaSalle geht aktuell von 5,7 Milliarden Euro aus, die in diesem Jahr in Portfolios mit mindestens zehn Wohnungen investiert werden. Das liegt über dem Vorkrisenniveau von 2008, als Wohnungspakete im Gesamtwert von 5 Milliarden Euro den Besitzer wechselten. Gegenüber 2009 hat sich das Volumen sogar fast verdoppelt.

"Das bestätigt den Trend der Investition in Sachwerte mit stabilen Mieteinnahmen, gerade in Zeiten unsicherer Finanz- und Aktienmärkte", sagt Malte Maurer, der das Wohnungsinvestmentgeschäft bei Jones Lang LaSalle leitet. Als größte Transaktion des zurückliegenden Jahres wird in der Statistik der Börsengang des Berliner Wohnungsunternehmens GSW Immobilien geführt, das für 633 Millionen Euro von den Finanzinvestoren Cerberus und Whitehall (Goldman Sachs) verkauft wurde.

Warten auf die LBBW

Inzwischen sind aber einige Portfolioverkäufe in Vorbereitung, die die Großtransaktionen dieses Jahres weit in den Schatten stellen. So dürfte der Verkauf der 21 500 LBBW-Wohnungen nicht mehr lange auf sich warten lassen. Die Angebotsphase ist seit Anfang Dezember beendet. Mit einem Konsortium um die Augsburger Patrizia Immobilien und einer Gruppe öffentlicher Wohnungsgesellschaften um die Stuttgarter GWG stehen zwei Bieter bereit, die den erwarteten Preis von 1,2 bis 1,3 Milliarden Euro auch stemmen können. Ist der Abschluss endlich vollzogen, wird es die größte Immobilientransaktion der vergangenen drei Jahre in Deutschland sein.

In dieser Größenordnung bewegt sich auch das Baubecon-Portfolio, das die britische Bank Barclays Capital auf den Markt bringen will. Es umfasst mehr als 24 000 Wohnungen in Berlin, Hannover und Magdeburg. Ende Juni wurde dafür ein Marktwert von 1,4 Milliarden Euro ausgewiesen. Das Paket ging kürzlich nach einer geplatzten Finanzierung aus dem Händen der Deutsche-Bank-Tochtergesellschaft Rreef und der italienischen Immobiliengesellschaft Prelios (früher Pirelli Real Estate) in den Besitz der Bank über. Nach Informationen aus Marktkreisen wird die Verwertung inzwischen vorbereitet.

Politikum in Bayern

Als weiterer potentieller Verkaufskandidat gilt die GBW in Bayern mit ihren rund 33 000 Wohnungen. Die Bayern LB muss sich von ihrer Immobilien-Tochtergesellschaft im Zuge des EU-Beihilfeverfahrens trennen. Im Freistaat wird diese Transaktion allerdings als Politikum behandelt. Als "natürliche Käufer" gelten die Sparkassen des Landes. Die GBW wies zur Jahresmitte einen Buchwert von rund 900 Millionen Euro aus, der wohl mindestens eingespielt werden sollte. Im Hintergrund läuft zudem der Verkaufsprozess der bundeseigenen TLG Immobilien mit einem Geschäftsschwerpunkt in den neuen Bundesländern. Zu ihrem Bestand gehören 11 500 Wohnungen, die auch separat verkauft werden könnten.

Neben diesen großen Wohnungspaketen gibt es noch eine Vielzahl an kleinen bis winzigen Portfolios, die im kommenden Jahr auf den Markt kommen - vor allem von Investoren, die 2006 bis 2008 zu hohen Preisen einstiegen und deren Geschäftsmodell nicht aufgegangen ist. Auslöser sind die nun anstehenden Refinanzierungsrunden für die damals aufgenommenen Kredite.

Faktoren wie vor der Krise

Zwar bewegen sich die Kauffaktoren nach Angaben von GSW-Vorstand Jörg Schwagenscheidt mit dem bis zu 18-Fachen der Jahresmiete schon wieder auf dem Niveau von 2007. Der Markt hat in der Zwischenzeit aber einige bedeutende Veränderungen vorzuweisen. "Die Geschäftsmodelle sind nun wesentlich konservativer", sagt er. "Auf der Käuferseite wird strukturierter vorgegangen."

Als Lehre aus der zurückliegenden Krise würden die Banken zudem stärker darauf achten, ob die von ihnen finanzierten Käufer eine eigene Bewirtschaftung der Wohnungsbestände darstellen könnten - neben den deutlich erhöhten Eigenkapitalanforderungen. Die GSW hatte Anfang November von der Gagfah für 330 Millionen Euro 4800 Wohnungen in Berlin und Brandenburg gekauft.

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