Wohnimmobilien Ballungsräume bieten noch Chancen

Die internationale Finanzkrise hinterlässt auch auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien Spuren - vor allem schwer zu messende psychologische Effekte. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Studie der Unternehmensberatung Roland Berger Strategy Consultants, die sich mit den Auswirkungen der amerikanischen Kreditkrise auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt beschäftigt.

Die Studie zeigt zugleich, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt gute Chancen bietet, wobei regionale Besonderheiten eine erhebliche Rolle spielten. „Für Käufer sind Wohnimmobilien vor allem in Großstädten eine interessante Anlagemöglichkeit mit stabiler Wertentwicklung und der Aussicht auf weiter steigende Immobilienpreise“, sagt Ralf Moldenhauer, Partner bei Roland Berger.

In den Ballungsräumen steigen noch die Preise

Die Wohnungspreise und Mieten in den Ballungsräumen werden sich nach seiner Ansicht in den kommenden fünf Jahren positiv entwickeln. Eine Tendenz nach oben gebe es auch bei der Eigentumsquote. Deutliche Spuren hat die Finanzkrise bei den Finanzierungsmöglichkeiten hinterlassen, auch wenn diese Entwicklung in Deutschland weniger spürbar sei als in Amerika.

Private Investoren müssten mit leicht steigenden Kreditkosten rechnen. „Die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite mit zehnjähriger Laufzeit werden sich bei etwa 5 Prozent einpendeln. Für den Privatkäufer wird ein maximaler Fremdkapitalanteil von rund 70 Prozent angenommen.

Investoren halten ihre Immobilien länger

Die Krise hat auch Auswirkungen auf die Strategie der Investoren. So steigt nach Ansicht der Befragten die durchschnittliche Haltedauer für Immobilien auf fünf bis zehn Jahre. Finanzinvestoren, die von zweistelligen Renditen ausgingen, rechnen heute mit Renditen unter 10 Prozent. An Bedeutung gewinne ein aktives Bestandsmanagement. Zu spüren ist die Finanzkrise auch bei der erschwerten Mieterprivatisierung, denn kreditschwache Schwellenhaushalte fallen nach Abschaffung der Eigenheimzulage als Käufer weg.

Dass auch ausländische Investoren das positive Bild des deutschen Wohnungsmarktes teilen, bestätigt Johann Kowar, Vorsitzender der geschäftsführenden Direktoren von der Conwert Immobilien Invest aus Österreich, die in Deutschland Immobilienbestände im Wert von 1 Milliarde Euro hält - vor allem hochwertige Wohnobjekte in bevorzugten Lagen.

Restriktives Mietrecht verhindert Erhöhungen

Das niedrige Preisniveau biete große Investitionschancen für Kapitalanleger und Selbstnutzer. Zwar seien die Wohnungsmieten, auch aufgrund des restriktiven Mietrechts, vielerorts nicht so gestiegen, wie sich viele Investoren erhofft hatten, dennoch zeige sich hier ein differenziertes Bild. Gute Chancen verspricht sich Kowar in Regionen mit positiver Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. „Hier werden die Mieten für hochwertige Wohnungen in guten Lagen steigen“, prognostiziert er.

Impulse für die Wohnimmobilienmärkte verspricht sich Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Bau und Immobilien Gruppe, auch durch die wachsende Bedeutung der eigenen Immobilie für die Altersvorsorge. Hier sei eine Trendwende zu erkennen, die zu einer höheren Eigentumsquote in Deutschland führen könne.

„Wer in jüngeren Jahren Immobilieneigentum erwirbt, legt zwangsläufig über die Tilgung des Fremdkapitals sein Geld an und führt es nicht dem Konsum zu“, sagt Kirchberger. In Anbetracht der demographischen Entwicklung sei das ein nicht zu unterschätzender Baustein für ein höheres Wohlstandsniveau im Alter.