Wohnungsleerstand Rettung für schwierige Wohnungsbestände

Leerstand in schwierigen Wohnungsbeständen ist kein Naturereignis, dem Vermieter hilflos ausgeliefert sind. Auf einer kürzlich stattgefundenen Veranstaltung der Berliner Immobilienrunde wurde zwar deutlich, dass es kein Patentrezept gibt. Mit einem strukturierten Vorgehen und originellen Ideen lassen sich aber unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten rasch Vermietungserfolge erzielen.

So hat etwa die Bremer Wohnungsgesellschaft Gewoba das Kunststück fertig- gebracht, mit einem vierstufigen Konzept den Leerstand ihrer Wohnungen auf dem schwierigen Markt Bremerhaven von 877 im Jahr 2007 auf 451 im vergangenen Jahr fast zu halbieren. Der Gewoba-Vorstandsvorsitzende Volker Riebel setzt auf ein funktionierendes Zusammenspiel aus Mietenpolitik, dem erhöhten Einsatz von Geld, das ausschließlich der Förderung der Vermietung dient, einem schlagkräftigen Vertrieb und Werbepräsenz in der Öffentlichkeit.

Erfolgsfaktor Erreichbarkeit

Als einen entscheidenden Erfolgsfaktor sieht er für sein Unternehmen vor allem die Erreichbarkeit für Bestandsmieter und potentielle neue Mieter an. Als ein Beispiel aus der Praxis nannte er die Lösung für das Problem, dass die meisten Mieter am Vormittag anrufen. Um diese Spitzenzeiten abzufangen, schaltet die Wohnungsgesellschaft ein Callcenter ein. Die dortigen Mitarbeiter nehmen die Daten der Anrufenden an. Die Liste wird anschließend von den eigenen Gewoba-Mitarbeitern abgearbeitet.

Wohnungsbestände werden schwer vermietbar, wenn der Ruf in der Öffentlichkeit leidet. Viele erfolgreiche Bemühungen setzen daher an einer Neupositionierung solcher Viertel in der öffentlichen Wahrnehmung an. Die Berliner Wohnungsgesellschaft GSW, die in diesem Jahr einen Börsengang anstrebt, bewies diesbezüglich in den vergangenen Jahren ein gutes Händchen mit Wohnquartieren in den Stadtteilen Lichtenrade und Lichterfelde-Süd. In beiden Fällen investierte sie jeweils gut 200 000 Euro, um den Stimmungsumschwung zu schaffen.

Besseres Image

Dabei wurde nicht mehr als üblich in die Substanz investiert. Vielmehr erwiesen sich die flankierenden Maßnahmen wie eine verbesserte Mieteransprache und eine Aufwertung der Viertel in der öffentlichen Wahrnehmung als entscheidend. Mieter-Workshops wurden von der GSW veranstaltet, Musterwohnungen bereitgestellt, Sicherheitskonzepte mit den Mietern zusammen erarbeitet. „Es ging uns um die Synchronisation der Interessen von Mietern und Vermietern, ohne dass das Ganze zu einer Wünsch-dir-was-Veranstaltung ausuferte“, blickte Geschäftsführer Jörg Schwagenscheidt zurück.

Die Neupositionierung schlug sich nicht zuletzt in der Verankerung neuer Quartiersnamen für die zuvor mit einem schlechten Ruf belasteten Bestände nieder. Die 863 Wohnungen in Lichtenrade werden nun unter dem Sammelbegriff „Volksparkviertel“ geführt, die rund 800 Wohnungen in Lichterfelde als „City Village“. In beiden Fällen gelang es, den Leerstand signifikant herunterzuschrauben. Im neuen „Volksparkviertel“ ging die Quote innerhalb von zwei Jahren von über 30 auf derzeit 8 Prozent zurück, im „City Village“ im Laufe von drei Jahren von 12 auf 5,9 Prozent. In Lichterfelde konnte zudem die durchschnittliche Miete von 4,90 auf 5,62 Euro pro Quadratmeter angehoben werden.

Verzerrte Wahrnehmung

Grundvoraussetzung für jede Leerstandsreduktion in schwierigen Beständen ist ein ordentlicher Zustand der Wohnung und ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis. Dass sich manche Wohnungsunternehmen mit der Vermietung schwertun, auch wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, führt Matthias Fieseler auf eine verzerrte Wahrnehmung zurück. „Manchmal fehlt noch das Bewusstsein, dass es sich bei einer Mietwohnung um ein vergleichbares und aktiv zu vertreibendes Produkt handelt“, sagte der Mitbegründer des Essener Vermietungsvertriebs Wohnwerk im Rahmen der Berliner Immobilienrunde.

Fieseler hat gerade ein Buch zur „Vermietung in schwierigen Märkten“ veröffentlicht, in dem er unter anderem die größten Fehler in der Praxis aufzählt. Dazu gehört zum Beispiel die häufig anzutreffende Antwort auf Mieteranfragen: „Die Wohnung ist leider weg. Aber auf unseren Internetseiten haben wir eine Reihe anderer Angebote.“ Damit bestehe die Gefahr von „Schwund“, weil der Interessent das für ihn passende Angebot möglicherweise bei einem anderen Anbieter findet.