Wohnungsgenossenschaft Die Renaissance eines Konzepts

Mit seiner Wohnung hat Norbert Fürneisen das große Los gezogen: 50 Quadratmeter für 250 Euro Kaltmiete. In Köln-Ehrenfeld ist das ein Schnäppchen - die Durchschnittsmiete liegt hier mit 9 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so hoch. Dabei bietet der Neubau dem 59-Jährigen jeglichen Komfort: Waschkeller, Fitnessstudio, Werkstatt und Partyraum gibt es gratis dazu.

Das Beste aber ist, dass Fürneisen ein lebenslanges Wohnrecht genießt. Kündigen kann er sich praktisch nur selbst. Das habe er allerdings in nächster Zeit nicht vor, sagt der arbeitslose Buchhalter: „In meiner alten Wohnung war ich einsam, erst recht ohne Job. Hier habe ich neue Freunde gefunden, mit denen ich etwas auf die Beine stellen kann.“

Wieder im Rampenlicht

Fürneisen ist Mitglied in einer Wohnungsgenossenschaft. Sichere Wohnverhältnisse, günstige Mieten und Mitspracherecht bei allen Entscheidungen rund ums Haus - für viele ist das in Zeiten der Finanzkrise wieder attraktiv geworden. „Die Menschen suchen derzeit nach Sicherheit“, sagt Theresia Theurl, Leiterin des Instituts für Genossenschaftswesen an der Universität Münster. „Sie wollen Unternehmen und Vermietern nicht mehr ausgeliefert sein.“

Die Genossenschaften rücken also wieder ins Rampenlicht. Es gebe inzwischen einen regelrechten Hype, hat Theurl beobachtet. Fast täglich riefen Medien an, oder Stiftungen und Unternehmen suchten Redner für Informationsveranstaltungen. „Eine solche Aufmerksamkeit habe ich noch nie erlebt.“

Gemeinnützige Einrichtungen

Dabei ist die Idee nicht neu: Jede zehnte Mietwohnung gehört einer Genossenschaft. Fünf Millionen Deutsche leben in einer von 2,2 Millionen Genossenschaftswohnungen. Als gemeinnützige Einrichtungen verfolgen diese Unternehmen nicht das Ziel, Gewinne zu erwirtschaften. Im Vordergrund steht das Wohl der Mitglieder. Mit dem Fördergedanken sind riskante Anlagen, die Finanzinvestoren auf den internationalen Immobilienmärkten in Verruf gebracht haben, kaum vereinbar. Wohnungsgenossenschaften sollen ihre Überschüsse für Instandhaltung, Neubau, Dienstleistungen oder die Subventionierung der Mieten nutzen.

Zu einem soliden Geschäftsmodell verpflichtet sie auch das Gesetz. Pleiten sind daher die Ausnahme. „Genossenschaften erweisen sich gegenüber anderen Rechtsformen als deutlich pleiteresistenter“, sagt Michael Bretz, Sprecher der Wirtschaftsauskunftei Creditreform. Bei nur 0,1 Prozent aller Insolvenzen in Deutschland handelt es sich um Genossenschaften.

Die Anteile sind günstig

Die Sicherheit kostet nicht einmal viel. Wer in eine Genossenschaftswohnung einziehen will, muss zwar Anteile erwerben - die sind aber normalerweise günstig. Über den Preis entscheiden die Mitglieder. In Köln-Ehrenfeld liegt er zum Beispiel bei 250 Euro pro Anteilsschein. Wer fünf Anteile kauft, wird Teileigentümer: macht insgesamt 1250 Euro. Tritt jemand aus, erhält er das eingezahlte Geld wieder zurück. Die Kölner seien keine Ausnahme, sagt Markus Mändle, Volkswirtschaftsprofessor am Institut für Kooperationswesen in Nürtingen: „Die Geschäftsanteile kosten oft kaum mehr als eine Kaution.“

Als nervig hingegen empfinden viele die Wartezeit. Wer umzieht, kann sich meist keine lange Zwischenlösung leisten. Doch gerade in Ballungsräumen sind die Listen derjenigen, die auf eine freie Wohnung hoffen, lang. Die Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft Ehrenfeld führt derzeit rund 1000 Interessenten in ihrer Kartei. Im Schnitt betrage die Wartezeit ein bis zwei Jahre, sagt der geschäftsführende Vorstand Georg Potschka. „Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot.“

Sind Genossenschaften uncool?

Trotz des Andrangs ist das Ansehen der Rechtsform in der Öffentlichkeit nicht sonderlich hoch. Genossenschaften gelten hartnäckig als unmodern: Umfragen der Uni Münster zufolge kann jeder zweite Deutsche nicht sagen, was eine Genossenschaft eigentlich auszeichnet - und pflegt daher Vorurteile. 65 Prozent aus dieser Gruppe sind der Meinung, dass die Rechtsform veraltet sei und nicht in unsere Zeit passe. Wer sich besser auskennt, sieht das anders: Dort ist die Einschätzung klar positiv. „Es gibt einen Mangel an Informationen“, sagt Volkswirtschaftlerin Theurl. Und das, obwohl jeder vierte Deutsche Mitglied in einer Genossenschaft ist.

Die Unternehmen sind an ihrem schlechten Image nicht ganz unschuldig. „Aus Marketingsicht besteht Nachholbedarf“, sagt Wissenschaftler Mändle. Werbung hielten vor allem die Genossenschaften in den westlichen Bundesländern bislang kaum für nötig. Die Konsequenz: Teilhaber sind vor allem Ältere, die ihr lebenslanges Wohnrecht nicht verlieren wollen. Eine lebendige Gemeinschaft mit Kindern, Jugendlichen, jungen Eltern und Älteren entsteht so allerdings nicht.

Professionelle Vermarktung

Auch in Köln-Ehrenfeld dominieren die Senioren die Genossenschaftsgebäude. Das Durchschnittsalter der Mitglieder liegt bei 67 Jahren. Angehörige, die ebenfalls dort wohnen, sind allerdings nicht mit eingerechnet. Vorstand Potschka will nun stärker Jüngere ansprechen, um die Genossenschaft langfristig am Leben zu erhalten. Zwar herrsche in Köln immer noch Wohnungsmangel, sagt er. Es gebe also keine Probleme, neue Mieter zu finden. Doch das sei eine Momentaufnahme: „Wenn die Bevölkerung weiter schrumpft, müssen wir neue Wege gehen.“

Potschka greift dabei auf die Erfahrungen der Genossenschaften in Ostdeutschland zurück. Dort reißen die Unternehmen wegen des Einwohnerrückgangs bereits reihenweise leerstehende Häuser ab und müssen sich gezwungenermaßen um neue Mitglieder kümmern. „Die Genossenschaften in den neuen Bundesländern sind uns beim Marketing weit voraus“, sagt Potschka. „Das müssen wir im Westen auch schaffen und damit frühzeitig gegensteuern.“

Angebote für Rentner

Allerdings richten sich die Dienstleistungen der Genossenschaften schon sehr stark an den Bedürfnissen der Rentnergeneration aus. Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) bieten 35,5 Prozent der Wohnungsgenossenschaften ein Notrufsystem, eine Rufbereitschaft oder vernetztes Wohnen an. 24 Prozent organisieren hauswirtschaftliche Dienste. 32 Prozent kooperieren mit Trägern der Wohlfahrtspflege. „Die demographische Entwicklung ist eine Herausforderung für die Wohnungsgenossenschaften. Das Durchschnittsalter ihrer Mitglieder liegt über dem der Bevölkerung“, sagt GdW-Referentin Monika Kegel.

Nicht zuletzt deshalb unterstützen die Ehrenfelder die bundesweite Vermarktungsinitiative „Typisch Genossenschaften“. Aber auch vor Ort investiert die Genossenschaft in die Zukunft: Für eine Million Euro hat sie der katholischen Kirche zwei Gebäude abgekauft: eine ehemalige Pfarrbücherei und ein früheres Jugendheim. „Die Kirche hatte sich aus der Jugendarbeit zurückgezogen - da haben wir reagiert“, sagt Potschka. Eine Einrichtung für Kinder unter drei Jahren hat nun ihren Betrieb aufgenommen, im August soll ein neues Nachbarschaftshaus eröffnet werden - unter anderem für Theaterkurse und Internet-Schulungen für Ältere.

Das Vorzeigeprojekt der Ehrenfelder ist jedoch das vor drei Jahren fertiggestellte Mehrgenerationenhaus: die neue Heimat von Mitglied Norbert Fürneisen. Er passt auf die Kinder der Nachbarn auf, organisiert als Finanzvorstand des Vereins „Wohnen mit Alt und Jung“ das Sommerfest und hält den Kontakt zur Genossenschaft aufrecht. Diese hat mit dem Verein einen Kooperationsvertrag abgeschlossen: Das Zusammenleben im Haus ist Sache des Klubs, um die Verwaltung kümmert sich die Genossenschaft. „Ohne deren Unterstützung“, sagt Fürneisen, „hätten wir das Projekt nie hinbekommen.“