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Veröffentlicht: 05.11.2008, 14:49 Uhr

Wohnen in Berlin Ein Markt mit vielen Gesichtern

Berlin lockt manchen Immobilienkäufer. Doch der Markt entwickelt sich sehr unterschiedlich - die Kaufpreise sinken zurzeit kräftig. Da lohnt es sich, genau hinzusehen und vor allem langfristig zu denken.

von Christiane Harriehausen
© F.A.Z. - Christian Thiel Prenzlauer Berg - hier die Ecke Schönhauser Allee und Kastanienallee - zählt nach wie vor zu den gefragten Vierteln in Berlin

In den vergangenen Jahren haben viele Investoren ihr Glück in Berlin gesucht und dort in großem Stil Wohnungen eingekauft. Vergleichsweise niedrige Kaufpreise und die Chance auf Mietsteigerungen lockten vor allem ausländische Kapitalanleger an die Spree.

Doch wer in Berlin mit Immobilien Geld verdienen will, muss entweder ein gutes Händchen beim Einkauf oder einen langen Atem haben. Denn wenn die Stadt auch ansonsten eher zu den ärmeren in Deutschland zählt, an bebaubaren Flächen ist sie noch immer reich.

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Kein Wunder, dass der Berliner Wohnungsmarkt viele Jahre als vergleichsweise entspannt galt. Doch inzwischen übersteigt die Nachfrage das Wohnraumangebot in einigen Bezirken deutlich, mit entsprechenden Folgen für die Mieten. Zahlungskräftige Berliner Mieter zieht es immer stärker in die Innenstadt, berichten das private Wohnungsunternehmen GSW und das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) in der neuesten Ausgabe ihres Wohnungsmarktreports.

Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg sind gesucht

Vor allem die historische Mitte und Prenzlauer Berg gehören zu den Gewinnerstandorten. Hier seien die Miet- und Kaufpreisforderungen der Anbieter von weniger gut verdienenden Bewohnern und Wohnungssuchenden kaum noch zu erfüllen. Daher komme es in diesen Lagen nach und nach zu einem Austausch der Bevölkerung. „Gute Infrastruktur und kurze Wege waren schon immer beliebt. In Zeiten drastisch gestiegener Benzinpreise sind sie es mehr denn je. Vor allem aber konzentrieren sich in der Innenstadt immer mehr Arbeitsplätze in Berlins Wachstumsbranchen“, erklärt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der GSW-Geschäftsführung, den Zuzug in die Innenstadt. Auch der Wandel der Arbeitswelt führe dazu, dass Wohnungen teilweise oder sogar vollständig gewerblich genutzt würden, was den Druck auf den Innenstadtmarkt zusätzlich erhöhe.

Am tiefsten müssen die Mieter derzeit in Charlottenburg-Wilmersdorf und in Berlin-Mitte in die Tasche greifen. Hier liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten bei rund 14,30 Euro beziehungsweise bei rund 13,50 Euro je Quadratmeter, heißt es im Markbericht. Allerdings ist die Bandbreite groß, denn das obere Segment ist an diesen Standorten nach Angaben von JLL und GSW fast dreimal so teuer wie das untere. Der Markt bietet also selbst an demselben Standort ein sehr unterschiedliches Bild.

Entspannung bei Mietwohnungen

Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt wird sich nach Ansicht von Fachleuten in den kommenden Jahren jedoch wieder entspannen. Vor allem im höherpreisigen Segment entsteht derzeit Angebot, das über den Bedarf hinausgeht, berichtet die Investitionsbank Berlin (IBB) in ihrem jährlich erscheinenden IBB-Wohnungsmarktbarometer. Dieses basiert auf einer Befragung von Immobilienmarkt-Akteuren und gibt deren Einschätzungen und Erwartungen wider.

Mit einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sei zukünftig in Spandau und für die Bezirke Reinickendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow zu rechnen. Relativ angespannt bleibe die Lage hingegen für Mietwohnungen im unteren Preissegment. Das werfe die Frage auf, ob in Zukunft ausreichend bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen zur Verfügung stehe.

Investments werden schwieriger

Sorgen bereitet den Fachleuten zudem die Entwicklung auf den Hypotheken- und Immobilienmärkten. Das werde auch am Berliner Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergehen. „Deutlich wird dies bei den Beurteilungen zur Marktlage und zum Investitionsklima: Zum Teil mehrjährige Trends brechen ab, aber die Einschätzungen stabilisieren sich meist auf dem Vorjahresniveau“, berichtet Dieter Puchta, Vorsitzender des Vorstands der IBB. Insgesamt seien die Marktkenner bei ihren Bewertungen vorsichtiger geworden.

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